駆け込み売却はもう遅い？令和9年「ミニマムタックス強化」で見直す事業承継と不動産ポートフォリオ戦略

1. ミニマムタックスとは？

ミニマムタックスとは、極めて高い所得を得る個人に対して、一定水準の所得税負担を求める制度です。正式名称は「特定の基準所得金額の課税の特例」（租税特別措置法第41条の19）で、令和5年度税制改正で創設され、令和7年分の所得税から適用されています。

給与所得・株式譲渡益・不動産譲渡益などを合算した「基準所得金額」をもとに算出する特例税額と、通常の計算による所得税額を比較し、特例税額が上回る場合に、その差額を追加で納付する仕組みです。

この制度が生まれた背景には、長年指摘されてきた「1億円の壁」の問題があります。

日本の所得税は累進課税を採用しており、給与所得や事業所得には最高45％の税率が適用されます。一方、株式譲渡益などは分離課税の対象となり、原則として一律20.315％（所得税・復興特別所得税15.315％、住民税5％）の税率が適用されます。

そのため、所得が1億円を超え、金融所得の比率が高くなるにつれて、所得全体に対する所得税の負担率が低下する傾向があります。この「1億円の壁」に対応し、税負担の公平性を確保するために導入されたのが、ミニマムタックスです。

令和9年分の所得税からは、特例税額の計算に用いる控除額の引下げと税率の引上げにより、制度がさらに強化されます。

2. なぜ今、ミニマムタックスに注目すべきか

ミニマムタックスの対象となるのは、資産管理会社そのものではなく、個人の所得です。資産管理会社を通じて資産を保有していても、個人が受け取る配当や役員報酬、個人による株式売却で生じる譲渡益などは、基準所得金額に合算されます。

令和9年分からの改正によって、ミニマムタックスによる追加負担が生じる所得水準が引き下げられるため、中小企業オーナーや資産家にとっても、制度の影響を確認する必要性が高まります。

また、事業法人やその不動産担当者にとっても、ミニマムタックスは無関係とはいえません。オーナー個人が不動産を保有している場合など、不動産の売却によって多額の譲渡益が生じると、ミニマムタックスの対象となる可能性があります。

そのため、不動産の売却時期や保有・活用方針を検討する際には、法人側の事情だけでなく、オーナー個人への税務上の影響も踏まえて検討することが重要です。

これまで、所得のすべてが所得税率15％の分離課税の対象となるケースでは、追加負担が生じる所得の目安は約10億円でした。この目安が、改正後は約3.3～3.4億円まで下がります。なお、実際に追加負担が生じるかどうかは、所得の種類や控除などによって異なります。

影響を受ける可能性があるのは、M&Aや事業承継による株式売却を控える経営者、含み益の大きい株式や不動産の売却を検討している方などです。相続税の納税資金を確保するために自社株を現金化する方も、注意が必要です。

資産管理会社を通じた譲渡方法は、後段で選択肢の一つとして取り上げますが、資産管理会社を持っているだけで自動的に対象外になるわけではありません。

また、制度の影響は売却した年だけでなく、その後に個人が資金を受け取る年にも及ぶ場合があります。

個人が直接株式を売却して代金を受け取る場合と、資産管理会社が株式を売却し、その後、複数年にわたり配当などで個人へ資金を移す場合では、所得が生じる主体や時期が異なり、各年の基準所得金額や税負担も変わります。

売却した年だけの税負担にとどまらず、その後の資金の移転も含めた複数年単位のシミュレーションを行い、見通しを持って備えることが重要です。

3. 令和9年分からの改正で何が変わるのか？具体的な負担額の変化

特例税額は、基準所得金額から特別控除額を差し引いた金額に、最低負担税率を掛けて算出します。この計算式を構成する「特別控除額」と「最低負担税率」の両方が、令和8年度税制改正によって見直されます。

改正後の制度は、令和9年分（2027年分）の所得税から適用されます。

※所得のすべてが所得税率15％の分離課税の対象となる場合の目安です。実際に追加負担が生じるかどうかは、所得の種類や控除などによって異なります。

表のとおり、控除額の半減と税率の引き上げが同時に行われるため、これまで追加負担が生じなかった方も対象となる可能性があるほか、すでに対象となっている方の負担も増加します。

具体的にどの程度の負担差が生じるか、株式や不動産の売却益がある場合の試算例を示すと、次のようになります。

※制度改正による違いを示すため、通常の所得税額を譲渡益の15％として計算した簡易試算です。不動産譲渡益は長期譲渡所得を前提とし、その他の所得、所得控除・税額控除、復興特別所得税・防衛特別所得税は考慮していません。実際の納税額とは異なります。

ケース①は、保有していた自社株をM&Aで譲渡し、5億円の株式譲渡益を得た経営者を想定しています。

この前提では、通常の所得税額は7,500万円です。令和8年分までの特例税額は「（5億円 - 3.3億円） × 22.5％ ＝ 3,825万円」となり、通常の所得税額を下回るため、追加税額は発生しません。

一方、令和9年分以降の特例税額は「（5億円 - 1.65億円） × 30％ ＝ 1億50万円」となります。通常の所得税額との差額である2,550万円が追加税額となる計算です。

ケース②は、事業承継の一環で自社株を譲渡し、さらに保有する不動産の売却でも5億円の譲渡益を得た経営者を想定しています。

株式と不動産を合わせた譲渡益は10億円となり、通常の所得税額は1億5,000万円です。令和8年分までの特例税額は1億5,075万円で、追加税額は75万円となります。

令和9年分以降は、特例税額が「（10億円 - 1.65億円） × 30％ ＝ 2億5,050万円」に増加し、追加税額は1億50万円となります。同じ所得でも、適用される年分によって、追加税額に9,975万円の差が生じる計算です。

このように、今回の改正は、新たに追加負担が生じる方だけでなく、すでに現行制度でミニマムタックスの対象となっている方にも影響します。

M&Aや事業承継に伴う資産の売却を検討する際は、株式や不動産の譲渡益に加え、給与や役員報酬なども含め、改正前後の税負担を確認することが重要です。

なお、令和8年度税制改正では、ミニマムタックス以外にも不動産のCRE戦略に影響する見直しが行われています。あわせて全体像を押さえておきたい方は、こちらの記事もご参照ください。

関連記事：2026年度（令和8年度）税制改正～不動産関連のCRE戦略はこう変わる～

4. ミニマムタックス強化を見据えた「今後」の選択肢

足元では、令和8年内の引渡し（決済）を前提とした駆け込み売却は、デューデリジェンスや条件交渉に要する期間を考えると、実務上すでに現実的とはいえません。

年内の売却を見送り、令和9年以降へ持ち越す場合に注意したいのは、売主側の価格目線です。増税による手取りの減少を補うために、売却希望価格を引き上げる動きも想定されますが、金利上昇で買主の価格に対する目線も厳しくなっているなか、安易な価格転嫁はディールの長期化や破談を招くおそれがあります。

対応のスピード感や保有資産の状況に応じて、以下のような複数の選択肢から検討していくことになります。それぞれの特徴を踏まえ、保有資産の種類や事業承継の見通しに応じて、組み合わせを検討することが重要です。

4.1. 資産管理会社（法人）を通じた譲渡へのスキーム変更

資産管理会社を売主とすれば、その譲渡益は法人税課税の対象となります。法人税の実効税率は30％台で、個人のミニマムタックスの対象外です。株式ではなく事業自体を法人間で譲渡する形（事業譲渡）でも、同様の考え方が成り立ちます。

ただし、この方法には構造的な制約があります。すでに大きな含み益を抱えた自社株や不動産を、譲渡の直前になって個人から資産管理会社へ移そうとしても、その移管時点で時価に基づく譲渡課税が個人側に発生してしまうため、直前の駆け込み移転というスキーム自体が成り立ちません。

効果を見込むのであれば、将来の売却を見据えて数年前から資産管理会社へ資産を移しておくなど、中長期的な事業承継計画の一部として設計しておくことが前提になります。

4.2. 複数年に分けた譲渡で単年の基準所得を抑える

一括ではなく複数年に分割して譲渡益が特定の年に集中しないようにする設計も考えられます。譲渡益を複数年に分散させ、各年の基準所得金額を、特別控除額（1.65億円）や、金融所得のみの場合の負担発生ライン（約3.3億円）より低く抑えることを狙うものです。

M&Aの現場では、株式譲渡契約自体を複数回に分け、経営権の移転と少数株式の譲渡を別年度に分割して実行するような設計も想定されます。

分割によって単年あたりの税負担は抑えられる一方、譲渡完了までの期間が長期化することや、買主側との交渉条件が複雑になる点、将来のさらなる税制改正リスクを抱え続ける点はデメリットとして意識しておく必要があります。

関連記事：不動産M&Aの進め方とは？会社清算と比較した税務メリットやクロージングまでの実務フローを解説

4.3. 資産の分散保有による基準所得の按分

生前贈与や相続時精算課税等を活用し、家族間で持分をあらかじめ分散させておく方法もあります。

複数人がそれぞれ譲渡することで、1人あたりの所得を基準額未満に抑える考え方です。信託受益権化によって受益者を複数人に増やす手法も選択肢の一つですが、委託者以外が受益者となる場合は、受益権を取得した時点で贈与税の課税対象となる点に注意が必要です。

ただし、贈与額や適用する制度によっては、贈与を受けた側に贈与税が生じるほか、贈与された資産を売却する際の取得費や取得時期は贈与者から引き継がれるため、含み益そのものが消えるわけではありません。また、売却の直前に贈与を行うと、実質的に贈与者の譲渡と判断される可能性もあります。時間的な余裕をもって、計画的に進める必要があります。

この手法は事業承継の前倒しという側面も持つため、単なる節税策としてではなく、次世代への資産移転や事業承継とセットで検討するのが現実的です。

関連記事：高まる事業承継対策の必要性。不動産を活用する方法は？

4.4. 役員退職金の活用による基準所得の圧縮

退職所得も基準所得金額に含まれますが、収入金額から退職所得控除額を差し引いた残額の2分の1が算入されるため、同じ金額を受け取る場合でも、株式譲渡益として受け取るより基準所得金額への影響を抑えやすくなります。

M&Aや事業承継で株式を譲渡する際に、譲渡対価の一部を役員退職金として受け取る設計とすれば、株式譲渡益として計上される所得そのものを減らし、基準所得金額を圧縮できる可能性があります。

ただし、役員退職金の額は、在任期間や役員報酬、功績などに照らして相当な範囲に収める必要があり、不相当に高額な部分は、法人側で損金に算入できないおそれがあります。また、役員等としての勤続年数が5年以下の場合は2分の1課税の対象外となるほか、退職金の支払いによって会社の価値が下がるため、買主との価格交渉や契約条件にも影響します。税理士など専門家と事前に設計することが重要です。

事業承継やM&Aのタイミングと役員退任のタイミングをあわせて検討している場合は、特に確認しておきたいポイントです。

関連記事：不動産M&Aとは？スキームやメリット・デメリットを解説

4.5. 買換特例等の課税繰延特例との組み合わせ

事業用資産の買換特例など、既存の課税繰延特例を活用する方法もあります。

繰り延べられた部分は当年の基準所得金額には含まれないため、ミニマムタックスの計算上も課税対象から外れます。不動産の買い換えを検討している場合は、譲渡と取得のタイミング次第でこの特例とミニマムタックス対策を併用できる可能性があります。

ただし、買換特例は対象となる資産や要件が限られており、繰り延べられた部分は、将来その資産を売却した際に改めて課税されます。

いずれの選択肢についても、効果の有無は個々の資産状況や事業承継計画によって大きく異なるため、個別の税務判断は専門家への相談が前提となります。

5. 令和9年分からの改正ポイントを確認し、中長期的な戦略の見直しを

令和8年度税制改正によるミニマムタックスの強化では、特別控除額の半減と税率の引き上げにより、特定の年に総所得が数億円規模となる層を中心に、追加負担が生じる対象者が広がります。M&Aや事業承継による株式売却、収益不動産の売却を控える方は、総合的な所得状況を踏まえて、制度の影響を確認することが重要です。

同じ資産・同じ売却益であっても、令和8年分と令和9年分以降では、数千万円から1億円規模の税負担差が生じる場合があります。資産管理会社の活用、複数年に分けた売却などが検討の選択肢となりますが、それぞれの実行可能性や税負担は、資産の状況や取引条件によって異なります。

今回の改正を機に保有資産を棚卸しし、出口戦略を見直すことが求められます。売却や事業承継を具体的に検討している方は、早めに専門家へ相談し、複数年単位での見通しを立てておくことをおすすめします。