保有不動産の最適化に向けたCRE戦略提案。
企業の不動産戦略をサポート
＃CRE戦略
＃評価・調査
＃有効活用
企業を取り巻く環境は日々変化しており、為替の円安やインフレ、自然災害などさまざまな外的要因が企業経営にも影響します。そんな中、不動産を単に保有するだけでなく経営戦略として活用する企業が増えています。経営視点による不動産活用は企業の持続的成長を支え、CRE戦略は注目すべきテーマといえます。
今回ご紹介するのは、CRE戦略のご提案事例です。保有不動産の価格査定から活用プラン作成により、企業における不動産戦略策定に寄与したご提案について、東急リバブルソリューション事業本部CRE推進部情報開発グループの青木が回答します。
目次
【取引概要】
- 物件種別：工場・倉庫、ビル、土地等
- 所在地：全国
- 物件規模：約50物件
- 相談者様：事業法人（製造業）
- 相談背景：全国各地に点在する物件の資産価値把握と全体像を踏まえた不動産戦略策定を希望
1. 経営戦略見直しに伴い、保有不動産の戦略策定が必要に
――お客様はどういった企業？
製造業を営まれており、工場・倉庫やビル、土地などさまざまな種類の不動産を保有しています。
この会社は、地元の不動産会社から提案があると個別に売却検討をするなど、経営戦略としての不動産戦略がないまま不動産を保有されている状況でした。そのような中で経営層から、保有不動産の資産価値を適正に評価したうえで全体像を把握し、経営視点で判断ができるようにしてほしいと指摘があったそうです。
戦略的に判断できるようにすることで本業や新規事業への資金投下も可能になり更なる利益を生むことができるため、経営戦略として重要な位置づけでした。
――こうした課題は良くあるの？
昨今では経営戦略として保有不動産を活用する企業が増えており、このような課題は多いです。そうしたニーズに応えるために、当社では企業不動産の戦略を担当する専門部署を設け、お客様の不動産戦略をサポートしています。
また今回の企業担当者様は、社内への合理的な説明が求められていたため、不動産戦略の考え方のご説明から説明用資料の作成なども必要に応じて行いました。
2. 適正な資産価値を把握するため、複数社に相談することに
――相談に至った経緯は？
ご相談前から保有不動産の資産価値は把握されていましたが、簡易的な査定に留まっている物件も多く、また、経営視点として本業に役立てていない不動産を賃貸目的で保有しているだけで最適活用ができていないという課題もありました。そのため、改めて各物件の査定を行い適正な資産価値を把握したうえで、経営視点から不動産活用を判断する必要がありました。
そして、ガバナンスの観点から1社では適正な査定価格か不明瞭のため複数社に相談してみるべき、と経営層より指摘があったことから、付き合いがあった当社にもお声がけいただきました。
3. 保有不動産の最適化に向け各物件を整理。経営視点に基づく分析から活用プランをご提案
――どのように提案を進めた？
不動産戦略を策定し実行することで保有不動産の最適化が可能になると考え、CRE戦略をご提案しました。
CRE戦略を考えるにあたり、まず保有不動産の内容精査と資産価値を把握するために価格査定を行いました。全国に点在し、不動産種別も多岐にわたるものが約50物件です。
そのうえで、不動産種別ごとに経営視点に基づいたポジショニング分析を実施し、各象限ごとに企業不動産活用における 5 つの観点（生産性、収益性、流動性、安全性、社会性）から課題を検証しました。検証を進める中で、駅前にあるマンションに適した土地が駐車場として賃貸されていたり、立地はいいものの老朽化した倉庫が周辺の賃料相場より低い価格で賃貸されているなど、いろいろな課題が見つかりました。
その課題に対し、活用方法や当社でできるサポートを検討しました。例えば、老朽化かつ周辺が住宅地化している工場は、社会性や安全性の観点から分譲マンションへの建て替えによる有効活用。流動性が低く単体での売却が難しい物件は、流動性の高い不動産とまとめて売却してコスト削減するなどをご提案しました。
物件数も多くかつ全国に点在していたため、地域特性や市場性を踏まえた活用方法になっているか一つひとつ検討するのは膨大な作業でしたが、査定の専門部門との連携もありスピード感を持ってご提案することができました。
4. CRE戦略提案により一部不動産の売却方針を決定。不動産戦略策定をサポート
――お客様の反応はどうだった？
分析を踏まえた現状整理と当社でできることの提案が評価され、最終的に一部不動産の売却方針を決定いただくことができました。今回のご提案が、お客様の不動産戦略の一助になれたように思います。
また、査定の専門部署があるため全国に点在するさまざまな物件種別の査定を約1か月で対応できたことや、不動産売買仲介に限らず有効活用や賃貸などトータルにご提案できたことも評価に繋がったのではないでしょうか。
――最後に伝えたいことは？
経営戦略として不動産を活用するCRE戦略は、企業価値向上を図るための重要なテーマです。
また、企業不動産の相談先選定にもガバナンスが求められる昨今、医療のようにセカンド・オピニオンを求めて相談してみることも大切です。
東急リバブルでは、企業不動産の戦略に関する専門部門があり、不動産のプロフェッショナルが豊富な情報量と経験を活かし、幅広いご提案が可能です。物件種別やエリアを問わず、不動産にまつわるお悩みに対し包括的なサポートが可能ですので、不動産に関するご相談やお困りごとがございましたらお気軽にお問い合わせください。
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