不動産を動かす大阪万博跡地の力｜夢洲が示す未来のCRE戦略

1. 大阪万博跡地「夢洲」の将来像と不動産マーケットの行方

夢洲は、大阪湾に浮かぶ面積約390ヘクタールの人工島です。1970年代後半から埋め立てが始まり、大阪市内で発生する一般廃棄物や建設残土を活用して段階的に造成されてきました。「夢洲」という名前は、1991年に公募により決定したものです。

1980年代には「テクノポート大阪」構想の中心地として、また2001年のオリンピック招致では選手村の予定地として壮大な未来が描かれましたが、バブル崩壊や招致失敗によってこれらの計画は頓挫し、「負の遺産」と呼ばれる状況が長く続いていました。

しかし、2018年に2025年大阪・関西万博の開催地として正式に決定し、夢洲は復活を遂げます。

万博開催を控え、2025年1月には地下鉄夢洲駅が開業しました。さらに、万博終了後にはIR（統合型リゾート）の完成も予定され、ゴミ処分場から国際的な観光拠点へと変貌を遂げつつあります。夢洲は、関西経済圏の新たな成長エンジンとして大きな注目を集めているのです。

1.1. 万博後のグランドデザイン

万博後の夢洲は、IR（統合型リゾート）誘致を核とした国際観光拠点として開発が進められます。

出典：大阪市「夢洲まちづくり基本方針 ～国際観光拠点の形成に向けて～」より

夢洲全体のまちづくりのコンセプトは「Smart Resort City（夢と創造に出会える未来都市）」です。「リゾート」と「シティ」の要素を融合させた空間を形成し、AIやIoTなどの先進技術を活用した「スマート」な取り組みを通じて、まち全体の連携を高度化や国際観光拠点機能の強化を目指しています。

万博後の夢洲のグランドデザインは、以下の三つのゾーンに分けられます。

第1期ゾーンは、投資額約1兆2,700億円のIR（統合型リゾート）を中心としたエリアです。合計約2,500室にも上る3つのホテル、国際会議場、劇場、カジノなどを整備し、2030年秋に開業が予定されています。

第2期ゾーンは、万博跡地として万博の理念を継承した開発を行うエリアです。大阪・関西万博閉幕後の万博跡地プランとして、サーキット場やウォーターパークなどの提案を基に、2025年3月末にマスタープランが策定されました。

第3期ゾーンは、第1期・第2期の取り組みを生かした長期滞在型の街づくりを目指すエリアです。スマートシティの実現と国際交流拠点の創出を計画しています。

特に、第2期ゾーンはゲートウェイ、グローバルエンターテインメント、IR連携、ヘルスケアという4つのゾーンに細分化され、それぞれの特性に応じた開発が行われます。

ゲートウェイゾーンでは、夢洲駅前の玄関口として、商業施設や宿泊施設が整備されます。関西国際空港や大阪市内とのアクセス拠点となり、来訪者の交流や回遊を促す広場を設けることで、国際的な交流拠点としての役割を担うゾーンです。

グローバルエンターテインメント・レクリエーションゾーンでは、西側のスーパーアンカーゾーンと東側の交流ゾーンに分かれます。サーキット場、ウォーターパーク、アリーナ、劇場などが配置され、エンターテインメントやレクリエーション機能が設置される予定です。

IR連携ゾーンは、隣接するIRと連携し、相乗効果を高めるためのエリアです。ラグジュアリーホテルやMICE施設（国際会議場・展示場）が設置予定で、政治と経済の両面から大阪経済の活性化が期待されています。

関連記事：MICE都市実現を目指す大阪IRに焦点をあてた今後のCRE戦略

2. 過去の世界的イベント事例に学ぶ―インフラと長期的な不動産価値

過去の世界的なイベントの開催地は、その後の不動産価値にどのような影響を与えたのでしょうか。不動産価値とインフラ整備の視点から、過去の事例を振り返ります。

2.1. 2021年東京オリンピックの事例

大規模イベントによる地価上昇は、開催決定から再開発完了まで段階的に進行します。2021年の東京オリンピックにおける晴海エリアの変化は、まさにこの典型例といえるでしょう。

2015年に「晴海五丁目西地区市街地再開発事業」が着手されると、まず将来への期待感が地価に反映され始めました。実際の建設はまだ先でしたが、2018年には前年比1.0%、2019年には3.5%の上昇を記録し、市場は早くも再開発の可能性を評価し始めていました。

コロナ禍とオリンピック延期の影響で、2021年には前年比-0.9%とわずかながら下落しましたが、選手村完成後、HARUMI FLAGとして本格的な開発が進むと、地価は劇的な変化を見せます。2022年以降、前年比3.8%、4.6%、7.0%、そして12.3%と加速度的に上昇しました。民間事業者が住宅・商業施設を具体化させることで、土地の潜在価値が次々と実現されていきました。

ここで重要なのは、世界的イベントの真の影響は「決定→実施→その後の開発」という長期サイクルで評価すべきという点です。十数年単位の長期スパンで見れば、一時的な下落に惑わされることなく着実な価値向上が実現されています。大規模イベントを契機とした都市再開発は、短期的な変動を超えて、持続的な地価上昇をもたらす可能性を秘めているのです。

出典：国土交通省「不動産ライブラリ　国土交通省地価公示（標準地）　中央-8」

2.2. 2005年愛知万博（モリコロパーク）の事例

愛・地球博開催に向けた準備が本格化すると、リニモ沿線の長久手エリアの地価にも変化が現れ始めました。長久手市長配（長久手-2）の地価を見ると、2003年にはわずかな下落を見せたものの、開催直前の2004年には横ばいとなり、開催年の2005年には1.7%の上昇に転じています。インフラ整備や人流増加への期待が、地価に反映され始めたのです。

興味深いのは、博覧会終了後の動きです。2006年には5.7%、2007年には7.7%と、上昇率が加速しました。これは単なる一時的な盛り上がりではなく、リニモなどの新たな交通インフラや、会場跡地が愛・地球博記念公園として生まれ変わったことで、エリアの価値が本質的に向上した結果でした。

リーマンショック後の一時的な下落はあったものの、2013年以降は安定的な上昇基調を維持しており、特に2025年には6.1%という高い上昇率を記録しています。万博から約20年を経てなお、当時整備された都市基盤が地域の発展を支え続けているのです。

実際、愛・地球博がもたらした経済効果を見ると、その影響の大きさは明確です。「金融・保険・不動産」分野は約1,942億円という経済効果を生み出し、これは「建築・建設補修」の約949億円を大きく上回っています。愛・地球博は、単なる建設特需を生むイベントではなく、大規模な投資を誘発し、不動産市場全体を活性化させる投資イベントだったことを示しています。

開催期間中、名古屋市内の主要ホテルは6月から8月にかけてほぼ満室状態となり、宿泊者数は前年同期と比べて約32万人も増加しました。名古屋地区の百貨店も好調で、4月以降の売上高は前年比6.0～9.9％増、金額にして約170億円の増収を記録しています。

これらの数字が示すのは、愛知・名古屋都市圏における宿泊・商業施設への需要が爆発的に高まったという事実です。こうした需要の急増に加え、リニモ沿線のインフラ整備も進んだことで、商業施設や宿泊施設への大規模投資が次々と実行されました。

そして、当時の大規模投資は単なる一過性のものではなく、現在も地域経済を支える重要な基盤となっています。博覧会のために整備されたリニモは今や地域住民の生活に欠かせない交通インフラとなり、沿線には新たな住宅地や商業施設が続々と誕生しています。

愛・地球博の事例からわかることとして、大規模イベントの真価は開催期間の一時的な経済効果だけではなく、整備されたインフラや向上した都市の魅力によって、10年、20年という長期スパンで地域の価値を押し上げ続ける効果があることです。

出典：国土交通省「不動産ライブラリ　国土交通省地価公示（標準地）　長久手-2」

出典：財団法人 2005 年日本国際博覧会協会「愛・地球博の経済効果に関する評価」

2.3. 2025年大阪万博（夢洲）のインフラ整備と不動産への期待

2025年の大阪万博では、大阪メトロ中央線の延伸や夢洲トンネルの整備といったインフラ整備が実施されました。これにより、夢洲と大阪市内、さらには関西広域の交通ネットワークとの接続性が飛躍的に向上しました。

このような交通利便性の向上は、夢洲および周辺エリアの潜在的な不動産価値を大きく引き上げる要因となり得ます。鉄道の延伸はアクセス改善による地価上昇をもたらすだけでなく、沿線エリアにおける新たな住宅地・商業地の開発や再開発が促進されるきっかけになるでしょう。

実際に、観光商業地の地価は既に上昇傾向にあります。例えば、令和7年の地価公示において、道頓堀近くの商業地（大阪中央5-2）は前年比で9.8%増、万博会場に近い工業地域（大阪此花9-1）では前年比で17.1%増を記録しています。

これらの事例は、万博がもたらす不動産価値への期待と実態を表していると評価することができます。

出典：国土交通省　不動産ライブラリ「国土交通省地価公示　大阪中央5-2」

出典：国土交通省　不動産ライブラリ「国土交通省地価公示　大阪此花9-1」

3. 「跡地活用策」がもたらす不動産インパクト

夢洲のマスタープランに基づき、具体的な街づくりは既に着々と進んでいます。こうした大規模なプロジェクトが実現すれば、夢洲が大阪の「キタ」「ミナミ」に次ぐ第3の経済観光拠点、「ニシ（ベイエリア）」と呼ばれる日も近いかもしれません。

3.1. 優秀案から読み解く夢洲の将来像とビジネスチャンス

大阪府・市が策定する「夢洲第2期区域マスタープラン」は、その基礎となる素案を民間事業者から公募しました。選定した2つの優秀案からは、サーキット場、ウォーターパーク、ホテル、大型アリーナなど、多様な集客施設が提案されています。これらの大規模集客施設は、周辺の地価や賃料を押し上げる要因となる可能性が高いです。また、サーキットやアリーナは周辺のショッピングセンターやホテルへの波及効果も生み出すでしょう。

とりわけ、F1は毎年約20〜24戦のグランプリを世界各地で開催する、いわば「移動する一大経済圏」です。2023年に開催されたラスベガスGPが地元経済に10億ドルもの貢献をしたように、その経済効果は絶大です。

夢洲第2期区域におけるF1シリーズ誘致構想が実現すれば、大阪では未だ経験したことのない巨大な経済効果が期待されます。これは単に一過性のイベントに留まりません。

また、F1で培われる技術革新やテクノロジーは、万博が目指した未来社会のレガシーとも一致しうるものです。こうした国際イベントの誘致は、周辺の商業施設やホテルへの波及効果を生み出すだけでなく、AIやデータ分析といった先進技術への投資を加速させ、持続的な成長を可能にする新たなビジネスチャンスを企業にもたらすでしょう。

なお、万博の経済波及効果は2.5兆円から2.9兆円と試算され、約2,820万人の来場者のうち約350万人が海外からの訪問客と予想されています。さらに、隣接するIRは年間2,000万人が訪れ、経済効果も毎年1兆円を超える規模となると予想されており、関西経済全体を押し上げる原動力となることは間違いないでしょう。

3.2. 万博が生み出す不動産ビジネス

万博跡地である夢洲は、不動産開発にとどまらない多様なビジネス機会を生み出します。IR施設、MICE施設、宿泊施設などの大規模な開発プロジェクトは、新たな不動産投資の有力な選択肢といえるでしょう。

比較的参入しやすい宿泊施設では、万博の開催を機に高級ホテルの開業が相次いでいます。ただし、すべての来場者が高級ホテルに宿泊するわけではなく、来訪者増加によってシティホテルや民泊などの需要もさらに拡大する見込みです。また、実証実験の場や新サービス提供の拠点としても活用が見込まれます。

例えば、プロジェクションマッピングは全国各地の「ナイトタイムエコノミー」活性化に、自動運転バスは公共交通システムの維持・開発につながります。このように、万博は単なるイベントではなく、「実験フィールド」から「ビジネスチャンス」を生み出す拠点となるのです。

インバウンド需要の持続的な拡大を見据えると、宿泊・商業施設を中心としたサービス業や賃貸業にも大きなビジネスチャンスがあります。特に夢洲周辺エリアでは、万博とIRの相乗効果によって長期的な集客力が期待され、安定的な収益機会が見込まれるため、企業にとって魅力的な投資対象と言えるでしょう。

関連記事：大阪市の不動産市場動向｜現状分析と今後の見通し

4. 周辺エリアへの波及効果とCRE戦略

万博は、夢洲にとどまらず、関西全域におけるインフラ整備を加速させ、企業の不動産戦略に大きな転換点をもたらしました。この構造的な変化を踏まえ、企業はCRE戦略において、何を学び、どのように対応すべきかが問われています。

まず注視すべきはインフラ整備の影響です。夢洲周辺の陸路・水路の整備に加え、関西国際空港、新大阪、大阪駅といった広域ハブとのアクセスが強化されました。また、新たな高速道路やスマートインターチェンジの整備により、湾岸部と内陸部の物流・人流が円滑化され、従来の立地優劣が大きく変化しました。

次に注目すべきは、AIやDXによる技術革新です。万博で導入されるスマートトラッキングやダイナミックプライシングといったAIやDX技術は、万博後も関西圏の交通・物流システムに統合され、「新たな交通ルールの標準」として定着する可能性があります。この技術革新は、CRE戦略にも根本的な変革をもたらすでしょう。

実際に、このインフラ整備とDX化の相乗効果は既に現れています。万博効果により関西圏ではホテルの稼働率が向上しており、サービスアパートメント事業も活況を呈していると報告されています。

サービスアパートメントは、AIやDXによる運営効率化が成功の鍵を握る一方で、利用者が実際に現地を訪れる特性上、アクセス性の高いインフラ整備が不可欠な事業です。つまり、「インフラ×DX」という万博がもたらした2つの変化要素を効果的に活用できる不動産アセットとして、サービスアパートメントが有力な選択肢に浮上しています。

4.1. 企業の不動産担当者が持つべきCRE戦略

インフラ整備が進んだ夢洲周辺エリアは確実に価値を高めています。しかし、魅力的な側面だけでなく、潜在するリスクにも目を向ける必要があります。なぜなら、夢洲エリアでは、軟弱地盤による建設コスト増加、万博終了後の需要急減、巨額インフラ投資の代償としての税負担増加といったリスクも存在しているからです。

こうした状況を踏まえ、多角的なリスク判断と持続可能性への配慮という2つの視点が不可欠です。

万博による経済効果という「明るい材料」だけに目を奪われてはいけません。IRやスマートシティの華やかさの裏には、地盤沈下、交通渋滞による業務麻痺、インフラ維持費の重荷といった「影の部分」が隠れていることも事実です。投資判断では、こうしたリスクを洗い出し、総合的に評価することが成功の鍵となります。

とりわけ、防災面や地盤沈下は、物理的な土地建物の利活用に直接影響するため、過小評価すべきではありません。

万博の開催にあたり、対策としてさまざまな物理的措置が講じられています。まず、降雨対策として排水能力は60mm/hに設定されています。また、津波・耐震対策としては、南海トラフ地震で想定される津波高より5m以上地盤をかさ上げし、主要な建物やアクセスルートを耐震構造にするなど、物理的な強靭化が図られています。

夢洲は若齢埋立地であるため、不同沈下の可能性は無視できません。また、大規模な地震・津波や豪雨による浸水被害は、私たちの生活を脅かす現実的なリスクです。対策は講じられているものの、投資を検討するときは、リスクが完全になくなることはないという前提に立つことが重要です。

特に重要なのが「リスク分散」の考え方です。万博の例でいえば、夢洲にすべてを集中させるのではなく、機能を分散配置することでリスクを軽減できます。例えば、本社は大阪都心部の安定したエリア、研究開発は夢洲の利便性を活用、物流は東大阪や奈良など内陸部のコスト効率を重視といった戦略が有効でしょう。

いずれにしても、万博特需のような一時的な需要に事業計画を依存させるのはリスクがあります。重要なのは、イベント終了後も安定した収益を生み出せる事業構造を構築することに加え、需要変動や自然災害などの物理的リスクへの対策を講じることです。市場環境の変化に柔軟に対応できる不動産戦略こそが、持続的な成長を支える基盤となります。

関連記事：都市再開発の動向から導く、価値創造とリスク管理

5. 大阪万博をきっかけにCRE戦略を再設計しよう

万博は日本で過去3回しか開催されておらず、1970年大阪万博、2005年愛知万博ともに開催地域の不動産市場に好影響をもたらした希少なメガイベントです。今回も同様の効果が期待される一方で、夢洲の地盤リスクやインフラ維持コスト、万博後の需要減少といった課題が確実に存在します。

しかし、これらのリスクを正確に把握し、多角的な情報分析を行うことで十分なビジネス機会を見いだすことが可能です。重要なのは夢洲一極集中ではなく、高リターンの夢洲と安定性の高い周辺エリアを組み合わせた分散投資の発想にあります。

万博開催は企業の不動産ポートフォリオ全体を見直し、長期的な企業価値向上につながる戦略的CRE判断軸を構築する絶好の機会といえるでしょう。この歴史的な万博開催をきっかけとして、新たなCRE戦略への挑戦を始めてみてはいかがでしょうか。

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