2026年の不動産市場はどうなる？現状と今後の見通しを分析

1. 不動産市場の現状と見通し：要約

【不動産市場の現状】

【不動産市場の見通し】

2. 2025年の不動産市場振り返り

2022年以来続いている地価上昇は2025年も継続し、全国平均および三大都市圏における公示価格ならびに基準地価は、前年比変動率が過去4年で最高となりました。地方4市（札幌市・仙台市・広島市・福岡市）は2025年の変動率が5ポイント台と依然高い水準ですが、2023年ほどの勢いはみられません。

出典：国土交通省「令和7年都道府県地価調査の概要」より作成

そのほか、2025年の不動産市場をアセット別にみていくと、全国の中古マンション市場は2024年4月以降横ばいだった取引件数が、2025年3月には1年ぶりに上昇し2019年以降過去最多を記録しています。

また2025年第2四半期は低下していますが、6月の実績は前年同期比で約5.7％の増加となっており、2025年後半も堅調に推移しました。

オフィス市場は、三大都市圏は空室率が低下傾向であり、平均賃料はわずかな上昇となっています。東京・大阪・名古屋・札幌・福岡では再開発が進行中であり、今後もオフィスの新規供給が続く見通しです。特に大阪は万博跡地の活用やIRの着工もあり、注目される機会も多く、移転需要が見られるようになっています。

商業施設市場は、全国でショッピングセンターが2025年3月5日から11月7日までに17件オープンしました。2022年以降は、年間30件を超える新規オープンがありましたが、2025年は30件未満となる見通しです。

新規オープン数が減少した背景には、ショッピングセンターのモール化や既存施設のリニューアルなどにより1施設あたりの規模が拡大し、量より質を重視する考え方への変化が要因と予想されます。

7月にはジャングリア沖縄がオープンし新しいレジャー施設の誕生が話題になりましたが、東京・大阪・札幌・福岡などの主要都市では、複合商業施設が都市再開発の一環として組み込まれ、新しい観光スポットとなるなど、2025年は堅調に推移しました。

ホテル市場は、インバウンドの拡大が進んでおり、伴ってホテルの新規開業も多くなっています。2025年の延宿泊客数は9月速報値までで約4.8億人泊（前年同期比99.0％）、うち外国人延宿泊客数は約1.3億人泊（前年同期比112.1％）と、2024年を超える勢いです。

物流施設市場は、Eコマースの拡大によって需要が堅調であり、月あたり約270件の施設売買が平均して続いています。1件あたりの床面積は約35万㎡と、2019年以降同様規模の売買取引が行われています。

新設倉庫は、2021年以降増加が続いており、2025年も前年比増となっています。ただし、1棟あたりの床面積は減少しており、小規模化の傾向がみられます。

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3. 2026年の不動産市場に与える外的要因

2026年の不動産市場に大きな影響を与える要因として、国内事情によるものと国際事情によるものがあります。

3.1. 国内の外的要因

まず注目すべきは、国内政治の動向です。

26年続いた自公連立政権が終焉し、政治は新たな局面を迎えました。ただし、多党化に伴う流動的な政権運営が当面は続くとみられ、先行きの不透明感は残ります。

不動産市場にとって最も大きな関心事は、日銀の金融政策、とりわけ「利上げ」の動向です。日米の金利差による円安がインフレの主因となっており、金利水準の調整が不動産市場にどのような影響を及ぼすかが継続的に注目されています。

新政権は積極財政を掲げていますが、現時点では「物価高対策」に追われ、日本経済を成長軌道に乗せるための見通しは依然として不透明です。ただし、自公連立政権からの脱却により、より効果的な政策が実施される可能性もあり、企業活動の活発化への期待が高まっています。

物価高は、さまざまな企業活動において「コスト高」の主因となっており、例えば、建築コストのさらなる上昇は不動産投資を抑制する要因のひとつです。都市の再開発事業では、規模縮小や計画延期が見られる例もあり、今後の動向に注目が必要です。

さらに、法律改正による「2026年問題」も不動産市場に影響を与える重要な要因のひとつです。2025年4月から施行された非住宅建築物の省エネ基準適合義務の範囲が、2026年4月には中規模の建築物にまで拡大されます。これにより、建築コストのさらなる上昇など、その影響が顕在化します。

そのほか、2026年問題のひとつとして挙げられるのが、物流効率化法に基づく一定規模以上の荷主や事業者の取り組みが「努力義務」から「義務」に変更される点です。一方、同法の施行により、市街化調整区域における物流施設の建築許可が下りやすくなるため、物流施設が増加する可能性がある点にも注目する必要があるでしょう。

賃貸マンション事業では、サブリース契約物件の多くが2026年に20年目の更新時期を迎え、サブリース事業者とマンションオーナーの間で賃料減額請求に伴う問題が起きる可能性が指摘されています。

3.2. 国際事情による外的要因

インバウンドの拡大に伴い、外国人流入への抑制政策が検討されつつあります。オーバーツーリズムや外国資本による不動産投資が、生活環境や社会秩序に影響を与える事例も見られます。

さらに、不法なリゾート開発や自然環境を破壊するメガソーラー事業にも外国資本の関与が確認されています。これにより、国内不動産への外国資本の投資に一定の制限を設ける動きが強まっており、不動産登記に国籍記入を義務化するなどが検討されています。

マンション市場では、23区内特に都心部での価格高騰の遠因に、外国資本による投資が指摘されています。外国資本による投資制限が導入された場合、マンション価格にどのような変化が生じるのか、注視する必要があるでしょう。

そのほか、国際的な外的要因として、長期化するウクライナ情勢の影響が2026年も継続すると見られます。

当面、日本にとっての大きな関心事は、トランプ大統領が要求するロシアからの天然ガス輸入の禁止です。仮に日本が禁輸措置を講じることになったとしても、実施はEUによる2027年の措置以降になると見られます。ただし、禁輸が現実となればインフレ圧力がさらに高まり、建築コストの上昇など不動産市場への影響は避けられず、不透明な状況が続くと予想されます。

4. 2026年の不動産市場の見通し｜アセット別

26年続いた自公連立政権の終焉を受け、2026年は政治・経済両面で新たなスタートを切る年となる可能性があります。不動産市場にも多様な変化が生じる可能性がある中、アセット別に現時点で予想される見通しを解説します。

4.1. 価格高騰と二極化がすすむ住宅市場

2026年の住宅市場は引き続き堅調に推移する見通しですが、需要を押し下げる懸念材料も存在します。

まず、令和8年度も住宅ローン減税は延長される見込みです。住宅需要は引き続き維持されると見られますが、地価の上昇や建築費の高騰により、新築住宅やリフォーム・リノベーション住宅の価格は上昇しており、コロナ前と比較するとコストは5割以上増加しています。

新築住宅の価格は中古住宅の価格にも影響を与えるため、中古市場におけるマンション・一戸建ての相場価格は全体的に上昇すると予想できます。特に首都圏では、東京都心部の新築マンション平均価格が1億円超を維持しており、中古マンション価格にも上昇圧力をかけています。

一方、首都圏1都3県のマンション価格指数を確認すると、東京都心部との間で大きな格差が生じています。下図は中古マンション㎡単価に基づく価格指数を、2024年第1四半期を起点として表したものです。東京都区部がほかのエリアとは異なり、2025年に入り急激に上昇していることがわかります。

出典：REINS TOWER「レインズデータライブラリー」より作成

さらに、東京都のマンション市場における、都心3区（中央区・千代田区・港区）とその他エリアの二極化状況についても確認します。

都心3区のマンション㎡単価は190万円台～250万円台であるのに対し、八王子市は50万円台を下回り、都心の15～20％程度にとどまっています。世田谷区は、都心と郊外の中間的な価格帯である100万円台となっており、都内においても地域間で大きな価格差が存在する点に着目しなければなりません。

出典：不動産情報ライブラリ「不動産価格（取引価格・成約価格）情報の検索・ダウンロード」より作成

東京都内における賃貸マンションの新規供給では、都心5区での用地取得が難しくなっています。そのため、比較的用地取得が容易な葛飾区が都内では多く、都外では川口市・横浜市鶴見区・川崎市川崎区などが2025年上期において供給量の多いエリアとなっています。

住宅市場については、前章で述べた通り、金利上昇が大きな影響を及ぼします。日銀は2025年1月に政策金利を0.5％に引き上げましたが、その後、2025年12月に0.75％に追加利上げを実施しました。さらなる追加利上げについては、今後の物価動向や賃上げ実施状況により可能性が高くなると考えられます。金利水準の変化は住宅ローン負担や投資採算に直結するため、金融政策の動向を継続的に注視する必要があるでしょう。

4.2. 企業価値を高めるオフィスとオフィス市場の変化

2026年のオフィス市場における新規供給量は、全体として2025年とほぼ同水準となる見込みです。三大都市および札幌・福岡においては、下図の通り合計約55万坪（複合ビルを含む）が供給される見通しです。

出典：三鬼商事「オフィスマーケット」より作成

東京では、中央区八重洲に地上51階建て・延床面積約6.8万坪のオフィスビル「TOFROM YAESU TOWER」が2月に竣工予定です。さらに、同区日本橋では地上52階建て・延床面積約11.3万坪の複合ビルが9月に完成予定で、中央区だけで約21万坪の新規供給となります。

そのほか、港区の高輪ゲートウェイシティにおいても、地上31階建て・延床面積約6.3万坪の複合ビルが2026年3月の竣工予定です。

新たに供給されるオフィスビルは、現代の多様なオフィスニーズに対応した設計となっています。

こうしたキーワードに代表される多様なオフィス価値観に対応したスタイルは、オフィスの印象が企業価値に直結する要素になっているといえます。

全国の主要都市で進められてきた都市施設の再生事業は、2002年の「都市再開発法」改正を契機に始まりました。さらに、2016年の「都市再生特別措置法」改正により、より大規模再生事業が可能となりました。

オフィスの形もこの20年間で大きく変化しました。2030年頃には主要なプロジェクトが完了し、現在のスタイルが定着する見通しです。

今後は、人材不足を背景とした外国人の採用強化や、高度な外国人材に対する優遇措置の拡充などにより、オフィスにおいて多くの外国人が働く機会が一層増えると予想されます。そのため、外国人視点からオフィスの在り方を評価することも、供給戦略上の重要な要素となるでしょう。

4.3. 多様化と個性化がすすむ商業施設

全国で進行中の再開発事業は現在も継続しており、2026年には東京・大阪・福岡・埼玉・福島などで、住宅・商業施設・オフィスを備えた複合施設の開業が予定されています。

ショッピングセンターは、より大規模なショッピングモールとして出店すると経営効率が高いとされており、大規模複合商業施設の開発が増加する傾向にあります。

注目される施設のひとつに、大阪市の「（仮称）心斎橋プロジェクト」があります。2026年6月に「ザ・ゲートホテル」が開業予定で、地下2階から地上6階には多様な店舗が入居予定です。これにより、心斎橋に新たなショッピングストリートが形成される見込みです。

横浜市で注目されるのは、2026年3月に開業予定の「BASEGATE横浜関内」です。このプロジェクトでは、歴史的建造物である旧横浜市庁舎行政棟は「レガシー」として残され、ホテルとしてのリニューアル計画も注目されています。また、横浜スタジアムと直結する「スタジアムサイドテラス」と同ホテルに挟まれたエリアに、34店舗で構成される「スタジアム横バル街」が誕生予定で、路地裏風の飲食ゾーンとして話題を呼ぶことが期待されています。

商業施設は多様なニーズに対応する形態が求められると同時に、顧客それぞれにフィットする個性化も重要になっています。

4.4. インバウンド拡大により増加するホテル

インバウンドの拡大により、リゾート開発も今後進展すると予想されますが、国内ではあまり知られていない無名の地域に多くの外国人が訪れるケースも増えており、注目を集めています。

無名な地域の観光情報はSNSを通じて発信され、現在では国境を越えて世界中に広がる時代です。今後は、あえて「無名の地域」を対象としたリゾート開発構想が注目される可能性が高まると見られます。

リゾート開発の代表的企業である某社は、北米で2028年に開業を予定している温泉施設の候補地として、かつて栄えながら現在は1軒のホテルしか残っていない無名の地域を選定しました。

このように、「無名の地域」が新たなリゾート開発のポイントとなる傾向は、国内外で共通しています。今後は、海外からの観光客増加を契機としたリゾート開発事例が、国内でも増えていくと予想されます。

すでに“無名”とはいえないものの、北海道の富良野や新潟県の妙高には、国内外からの資本が投入され、「第2のニセコ」「第2の白馬」として開発が進む見込みです。

また、外資系ホテルの進出も続いており、2026年には4件の開業が予定されています。2027年以降もこの傾向は継続する見込みです。

さらに、大阪・関西万博の跡地は大阪IRと一体的に開発される計画が進められており、2030年にはラグジュアリーホテルの開業も予定されています。国内におけるリゾート開発の動きは今後も継続する見通しです。

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4.5. 物流効率化が問われる物流施設

物流施設は、これまでの宅配需要に加え、九州における半導体関連物流の増加が予想されることから、新規供給が予定されています。

また、東京圏や大阪圏においても、引き続き物流施設の新規供給が続く見込みです。

さらに2026年4月1日施行される「物流効率化法」により、物流施設の供給状況に変化が生まれる可能性があります。

「物流効率化法」は、2025年度にはすべての荷主および物流事業者に対し、物流効率化に関する4つの取り組みの実施を努力義務としていました。2026年度からは、一定規模以上の特定事業者に対し、努力義務の実施状況報告と物流効率化に対する中長期的計画の作成を義務付け、さらに荷主には物流統括管理者の選任を義務付けています。

さらに、同法には「総合効率化計画認定による支援制度」があり、認定を受けた事業者には次の3つの支援制度が用意されています。

出典：国土交通省「物流効率化法に基づく支援」

従来、市街化調整区域では倉庫などの施設建築が原則認められていませんでしたが、物流効率化法に基づく総合効率化計画の認定を受けた事業については、都市計画法に基づく開発許可の審査で配慮され得るため、許可要件を満たす場合に建築が可能となるケースが増加しています。

市街化調整区域は土地代が比較的低いため、投資負担を抑えることができ、今後はこうした区域内での物流施設の増加が見込まれます。

5. 2026年の不動産市場は変化の先読みが重要

2026年は、東京のみならず大阪・福岡・札幌といった地方経済の拠点でも再開発が継続していく見込みです。特に大阪では、万博の成功による求心力の高まりから、東京一極集中の構造に変化の兆しが見られるかもしれません。

新政権による積極財政方針が奏功すれば、国内経済は全国的に回復基調に入ると見られます。加えて、法改正の影響により、さらなる投資促進への期待も高まるでしょう。

外国資本によるオフィスやホテルへの投資も継続し、不動産市場は堅調に推移する予想です。一方、金利上昇や円高への転換といった不確定要素もあります。そのため、広い視野で成長分野を見極め、不動産市場の動向を先読みした投資戦略がこれまで以上に重要となるでしょう。

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