ホテル投資の基礎知識と参入戦略｜事例・利回り・他アセットとの違いを解説

1. 不動産投資における「ホテル」の位置づけと利回り水準の現状

ホテルは、オフィスビルや住宅のように「床を貸して固定賃料を得る」という従来の不動産投資とは異なり、日々の運営パフォーマンスが収益に直結しやすいアセットです。

特に、歩合賃料が連動する「変動賃貸借契約」や、運営をプロに委託してその成果を受け取る「MC（運営委託）契約」を採用する場合、不動産運用というよりも「事業」としての側面が極めて強くなります。

もちろん、オペレーターを一棟借り上げて固定賃料を得る契約形態も一定数存在しますが、インフレ局面における収益の最大化を狙うケースでは、稼働率や客室単価（ADR）に収益が連動する契約構造が主流です。

その理由は大きく二つあります。一つ目はオペレーターの運営能力やブランドにより収益が大きく左右されること、二つ目はインフレヘッジ能力が高い一方で外部環境の変化（外圧）に弱いという特徴があることです。

それを象徴するデータとして、直近の調査（2026年4月調査・5月発表）によると、各アセットの期待利回りは、以下のとおりです。

出典：一般財団法人 日本不動産研究所　「不動産投資家調査（2026年4月現在）」

投資資金の集中によって利回り低下が進んでいるものの、依然としてホテルは他アセットより高水準にあります。ただし、この期待利回りの水準だけを見て投資するのは早計です。現在の市場環境は単純な利回りの高さだけで投資判断できる局面ではなくなっています。

ホテル投資において他アセット以上の高リターンを狙うための鍵となるのが、ホテルの種類による収益構造やリスク感応度の違いを理解することです。

そもそも、ホテルは景気やニュースなどの外部の影響を受けやすいアセットです。過去のコロナ禍において、観光客の減少によりホテルの収益が一時的に大きく落ち込んだことは記憶に新しいのではないでしょうか。こうした外部環境によるリスクの大きさは、ホテルの「種類」によっても異なります。

大手リゾートホテル系REITの2025年10月期実績を例に見ると、NOI利回りは6.3%に達しています。固定賃料が61.9%であるのに対し、変動賃料が36.2%を占めており（その他収入が1.8％）、収益の3割超が季節や稼働状況によって変動する構造となっています。

注目すべきは、先ほどの宿泊特化型の4.1%という水準に対し、リゾート型ホテルとの間に存在する約2%の利回りの開きです。

両者は算出基準の異なる指標であり単純比較はできませんが、参考値として捉えると、その差である約2%は、変動賃料比率の高さに伴う不確実性を織り込んだリゾート型固有のリスクプレミアムの目安と考えられます。

このように、一口にホテル投資といっても、安定性を重視する宿泊特化型と、変動リスクを引き受けて高リターンを狙うリゾート型とでは、向き合うべき不確実性の質が大きく異なります。

現在、ホテル市場は異業種からの参入や大手外資によるリブランドが加速しており、参入ハードルと競争水準が同時に上がっています。宿泊特化型とリゾート型のどちらで参入するにしても、十分な工夫や戦略なくして期待どおりの収益を出すことが難しい環境になりつつあるのが今の市場の実態です。

しかし、これは裏を返せば、市場の特殊性を深く理解し、適切な運営設計と最適なオペレーターの選定さえできれば、物件を割安に取得して他アセットを大きく上回る高利回りを確保できる余地が、まだ十分に残されているということでもあります。

なお、こうした厳しい競争環境を勝ち抜くために前提となる、マクロな市場動向やインバウンド需要の詳細については、下記の記事もあわせてご参照ください。

関連記事：ホテル経営のビジネスモデル｜知っておきたいホテル投資と市場動向

2. なぜ今、住宅・オフィスではなくホテルなのか｜他アセットとの比較で見えてくる投資優位性

インバウンド需要の動向を背景に、ホテルアセットが資産ポートフォリオの選択肢として注目を集めています。しかし、他のアセットから移行・参入するにあたっては、その投資優位性とリスクの内容を正しく比較・理解しておく必要があります。

ここでは、ホテル投資が持つ特有のメリットを整理したうえで、賃貸マンションやオフィス投資との間にある収益構造や契約形態の決定的な違いを詳しく解説します。

2.1. ホテル投資のメリット

ホテルの最大の強みは、宿泊料金を需給に応じて変更できる高いインフレヘッジ力にあります。

賃貸マンションやオフィスビル、商業施設では数年単位の長期固定賃料契約が一般的で、物価やコストが上昇しても容易に賃料を改定できません。一方、ホテルは客室単価を即座に変更できるため、物価上昇局面におけるコスト増を速やかに収益へ転嫁できます。

加えて、オペレーターとの契約において業績連動型の変動賃料を設定すれば、市場の活況をダイレクトに収益へ反映させることが可能です。実際、観光庁のデータによると、2025年の訪日外国人宿泊者数は約1億7,992万人泊（前年比プラス9.4％）にのぼり、三大都市圏で前年比プラス5.1%、地方都市圏（三大都市圏以外）でもプラス19.1%という伸びを示しています。

この旺盛なインバウンド需要を、コスト転嫁と売上増の両面からタイムリーに吸収できる点が、他アセットに対する決定的な投資優位性です。

2.2. 他アセットとの違い

毎日収益が変動するホテル特有の性質は、ビジネス・シティ・リゾートといった「ホテルタイプ」ごとの収益戦略の違いに顕著に表れます。

例えば、観光庁の統計調査によると、リゾートホテルの全国平均稼働率は56.9%と、ビジネスホテルの75.3%やシティホテルの74.1%に比べて一見すると低水準に映りますが、これでも十分に高い利益を確保できます。

住宅やオフィスは稼働率が50%台に落ち込めば赤字に陥りますが、リゾート型は「ハイシーズンにおけるADR（客室平均単価）の大幅な引き上げ」によって年間売上を補填できる構造にあるためです。

さらに、食事や物販といったF&B（飲食等）による収益部分が大きいことも、低稼働率で高利益率を維持できるホテル特有の要因です。

各ホテルタイプにおける稼働率の実績とADRの動かし方の特徴は以下の通りです。

出典：観光庁　「宿泊旅行統計調査」

こうしたホテルタイプによる「収益の違い」を踏まえ、投資家自身がホテルの運用にどの程度深く携わり、リスクとリターンの配分をどうコントロールしていくかを選べるのもホテルの特殊性の一つです。

また、ホテル投資には独自の契約形態（運用形態）が存在します。「賃貸借契約」と「マネジメント契約」という、事業リスクの帰属先に応じた独自の運用形態がその例です。

賃貸借契約はオペレーターから固定または変動賃料を受け取るため、稼働リスクは基本的にオペレーター側が負います。一方、マネジメント契約は、収益も費用も所有者に帰属し、オペレーターには運営委託料を支払う仕組みです。

他アセットのように単に入居者を待つのではなく、自社がどの程度リスクを取り、運営に関与するかを選択できる点も大きな違いです。

2.3. 「オペレーター選定」3つの視点

ホテル投資において、現場の運営を担うオペレーターの選定は、住宅投資における管理会社選び以上に高度な戦略と慎重な見極めが求められます。「賃貸借契約」や「マネジメント契約」によって他社に運営を委託する場合、毎日売上が変動するホテルアセットの特性を踏まえ、以下の3つの実務的な視点からパートナーを正しく評価・選定する必要があります。

1.同タイプ・同規模の「運営実績」があるか

一口にホテルといっても、ビジネスホテルとリゾートホテルでは集客やコスト管理のノウハウが異なります。自社が計画するホテルタイプにおいて、実際に高い収益を上げている実績があるかを確認することが第一歩です。

2.具体的な「ADR（客室単価）のコントロール力」はあるか

閑散期と繁忙期でどのように客室単価を動かし、総売上を最大化するのかなど、オペレーターが持つ過去のデータや、独自の価格設定の仕組み、それを動かす人員の専門性を実務的に評価する必要があります。

3.「契約条件」とリスク配分が適正か

固定賃料やインセンティブ報酬の割合など、自社の許容できるリスクに応じた契約交渉に柔軟に応じてくれるかどうかが鍵となります。

このようにオペレーターの能力や契約形態が収益に直結するため、ホテルは住宅・オフィス以上に運用力が問われます。景気変動、為替、災害といった外部環境に対する感応度が著しく高いリスクも認識する必要があります。

この特殊性ゆえに、ホテル投資ではADRやRevPAR（客室平均売上）などの専門指標を読み解く力が不可欠です。なお、指標の詳細は、下記の関連記事をご参照ください。

関連記事：ADRとは？ホテルの収益指標から読み解くホテル市場動向

3. ホテル事業・投資への参入成功事例

ホテル事業への参入は、保有不動産の有効活用や地域創生を通じた企業価値向上に直結します。新たに物件を開発せずとも、既存の遊休不動産をコンバージョンする選択肢もあり、手法次第で初期投資を抑えた参入が可能です。

異業種からの成功事例は、そのアプローチによって「自社ノウハウの転用型」「コンセプト特化型」「スモールスタート型」の3つに分類できます。

3.1. 【パターン1】自社ノウハウの転用型

ホテル運営が未経験であっても、自社が持つ既存の強みを新しいアセットクラスへ転用することで参入障壁を突破できます。具体例として、2024年9月に東京都渋谷区の不動産投資会社が地方の老舗温泉旅館を取得した事例が挙げられます。

同社は新規にホテルを開発するのではなく、自社が長年培ってきた不動産の設計・施工・リノベーションの知見を活かして既存施設をリブランディングし、再生に成功しました。ゼロから運営ノウハウを獲得せずとも、建築、内装、ブランディングといった自社の専門性をホテルという器に当てはめることで、十分に勝算を見出せる好例です。

3.2. 【パターン2】コンセプト特化型

物件の収益性そのもの以上に「自社が提供したい価値やコンセプト」を先行させ、競合との差別化を図る手法も有効です。

2024年11月に「地域のショーケース」型運営を掲げる事業者が地方都市のホテルを取得した事例では、地域の魅力や産品を宿泊体験そのものに織り込み、地域観光価値を最大化することで差別化を図り参入しました。

地場の生産者や事業者との協働を前提とした運営設計により、ホテルを地域経済の循環に組み込んでいます。地域創生や企業ブランディングを事業目的とする企業にとって、有力な参入動機となるモデルです。

3.3. 【パターン3】スモールスタート型

ホテル事業への初参入であれば、既存の小規模物件を活用し、無理のない投資規模から実証実験的に事業を開始する道もあります。

実際に、2025年12月、既存ビルの再生・活用実績を持つ不動産グループが都市部のビルをホテルへとコンバージョンし、6室という小規模な形でアパートメントホテルとして開業した事例があります。

旅館業法の改正により1室からの営業が認められている現在、こうした小規模参入は特別な事例ではなくなっています。大規模な新規開発を経ずとも宿泊事業に参入できることを示す好例であり、自社保有または取得可能な小規模物件を起点に運営実績とノウハウを積み上げながら、段階的に事業を拡大していくことが可能です。

なお、既存ビルをホテルへ用途転換する際は、建築基準法や消防法に基づく用途変更の手続きが不可欠です。設備基準への適合確認や確認申請を経たうえで進める必要がある点は、押さえておきたいポイントです。

用途変更する床面積が200㎡以下であれば「建築確認申請」自体は不要となりますが、建築基準法上の基準適合義務が免除されるわけではありません。特に2026年5月以降は、開業時に建築士による「適合証明書」の提出が求められる最新ルールが適用されているため、200㎡以下の小規模物件であっても、検討初期から専門家へ相談しておくことが重要です。

財務的・心理的ハードルを最小限に抑えながらも、法令面での準備をしっかり整えることが、スモールスタートを成功に導く前提条件といえるでしょう。

3.4. 3つの事例が示すもの

一連の事例が示すとおり、ホテル事業への参入において、必ずしも「巨額の初期投資」や「業界での長年の経験」は必要条件ではありません。

重要なのは、自社の既存の強みや事業プラン、そして許容できる投資額といった経営資源に合わせて、最適な参入ルートを正しく選択することにあります。

先ほど挙げた「自社ノウハウの活用」「地域創生」「小規模からのスタート」といったアプローチは、まさにその代表例です。自社ならではの強みをホテルのコンセプトに落とし込むことこそが、競合との決定的な差別化を生み出します。

ただし、ホテルは毎日収益が変動し、かつ高い専門性が求められるアセットです。戦略を具現化するオペレーターの選定や、事業スキームの構築といった初期判断の成否がその後のリスクを大きく左右します。

4. ホテル投資への参入成否はコンセプト・オペレーター・専門家の3点が重要

ここまで見てきたように、資産ポートフォリオへホテルアセットを新規に組み入れることは、法人の資産戦略において大きな転換点となります。

ホテル特有の収益変動をコントロールし、確実なリターンを得られるかどうかは、「コンセプト」「オペレーター」「専門家」の3つをいかに正しく組み合わせるかにかかっています。

まず、自社の強みや予算、事業プランを見極めて組み立てる「独自のコンセプト」は、激しい市場競争を勝ち抜く武器になります。

ただし、どれほど優れたコンセプトを描いても、それを現場のオペレーションに落とし込み、確実に収益化へとつなげる「オペレーター」の実行力がなければ計画は形骸化してしまいます。

そして、こうした専門性が求められる初期判断を誤らず、不確実性を排除するために欠かせないのが、市場を冷静に見極められる「専門家」の知見です。

高いポテンシャルを秘めたホテル市場だからこそ、専門家の知見を活かしてリスクを抑え、自社に最適な参入ルートを確立することが、長期的な投資成功への確実な足がかりとなります。

ホテル投資には特有の難しさがあるからこそ、初期の戦略設計が成否を分けます。東急リバブルでは、保有資産に応じた事業化の検証からオペレーター誘致まで幅広く対応し、未経験ゆえの不確実性を抑えるサポートを行います。参入をご検討の際は、ぜひお気軽にご相談ください。