プロパティマネジメント（PM）とは？
業務内容や重要性、選定ポイントを紹介

1. プロパティマネジメント（PM）の概要

プロパティマネジメント（PM）は、資産や不動産を表す「Property」と、管理や運営を表す「Management」を合わせた言葉です。

プロパティマネジメントを担う会社の役割は、不動産オーナーに代わって管理業務や不動産運営（経営）を行うことです。

たとえば、企業が不動産事業に新規参入する場合でも、PM会社に依頼することで安定した管理、運営が期待できます。不動産の所有と経営を分けることで、企業は従来通りメインの事業に集中できるため、社内リソースを割かずに済むでしょう。

ここからはプロパティマネジメントが具体的にどのような業務を指すのかを紹介します。業務内容を踏まえてPM会社に依頼するべきかどうかを判断しましょう。

1.1. プロパティマネジメント（PM）の業務

プロパティマネジメントの具体的な業務内容は以下の5つです。

それぞれの業務内容を詳しく解説します。

リーシングマネジメント業務

リーシングマネジメント業務では、不動産運営を円滑に行い、稼働率を高めるための施策を実施します。主な業務内容は下記のとおりです。

• テナント（入居者）の募集
• 賃料の回収
• 設備の不具合発生など、緊急時のやり取り

賃貸仲介会社との綿密な打ち合わせによる賃料設定から、テナント（入居者）募集後の管理、運営まで任せられるため不動産オーナーの手間を省略できます。

レポート業務

レポート業務とは、不動産オーナーが現状を的確に把握できるように数字をまとめる業務です。主な業務内容は以下のとおりです。

• 毎月のキャッシュフローの管理
• テナント（入居者）一覧の作成
• PMの活動報告

前月や昨年との比較もグラフなどを用いてわかりやすくまとめてもらえるため、現状の把握や今後の判断に役立つでしょう。

メンテナンス業務

メンテナンス業務では、資産価値の維持、向上を目的に、共用部分を含む設備の維持管理や清掃を行います。主な業務は下記のとおりです。

• 電気や水道の定期点検
• 清掃や建物、設備の修繕

電気や水道などの設備が故障するとテナントの営業や入居者の生活に支障が出ることも考えられるため、異常がないかを定期的に点検しています。

また、建物の衛生管理や印象を良くするために、定期的な清掃や修繕も実施します。

コンストラクションマネジメント業務

コンストラクションマネジメント業務は、メンテナンス業務同様に資産価値の維持、向上を目的としていますが、業務内容が異なります。主な業務内容は以下のとおりです。

• 工事計画の立案
• 施工内容の確認
• 工事監理

メンテナンス業務は現場での管理業務を指し、コンストラクションマネジメント業務は管理計画の策定や確認、監理を指します。

たとえば、不動産の資産価値を維持するために、数年おきに大規模な修繕を実施する場合は、その計画立案から施工業者の選定、工事監理を一手に担います。

アカウント業務

アカウント業務とは、不動産オーナーの手間を削減するための業務です。主な業務内容は以下のとおりです。

• 入出金管理
• 明細書の発行
• 会計報告
• 税務処理

テナント（入居者）が多い場合、毎月の経理業務が圧迫されてしまいますが、アカウント業務を担っているPM会社に依頼することで手間を削減できます。

2. 不動産管理におけるAM、BM、FMとは

不動産管理では上記で紹介したPMと関連する用語にAM、BM、FMがあります。

これらの内容を理解することで、管理会社各社の役割を判断できます。不動産の管理、運営において重要な内容であるためしっかりと押さえておきましょう。

具体的な内容は以下のとおりです。

PM会社とBM会社が共同で管理する場合もあれば、1つの会社がPMとBMの役割を担っている場合もあります。

不動産を所有しているとAMやBM、FMとも関わる機会があるため、それぞれの違いを押さえておきましょう。

3. プロパティマネジメント（PM）の重要性

PM会社に管理を依頼することで、以下のような役割を果たしてくれるため、不動産の資産価値最大化が期待できます。

業務内容はわかったものの、具体的にどのような恩恵を受けられるのか疑問に感じている方はぜひ参考にしてください。

3.1. 賃料未収のリスク減少

PM会社に依頼することで賃料滞納への督促をしてくれるため、不動産運営のリスクが減少します。賃料を回収できなければ資金繰りが悪化してしまいますが、賃料滞納時も適切に対処してくれるため、キャッシュフロー停滞のリスクを抑えられます。

3.2. 稼働率の向上

PM会社に依頼することで、稼働率の向上にもつながります。昨今ではオフィスや店舗の空室率が課題となるケースも多く、集客力が非常に重要です。先述の通りリーシングは主要な業務の一つのため、委託することで稼働率を高められるでしょう。

3.3. BCPの策定

BCPとは「Business Continuity Plan=事業継続計画」の略で、災害やテロの際に損害を最小限に抑え、事業の継続や早急な復旧を図るための計画です。

建物の被災によりテナントが事業を継続できなくなった場合、空室となり収益が減少してしまいますが、BCPをしっかりと策定していればそのような事態に備えられます。

具体的には建物の耐震性能の向上や非常用電源の設置、給水の確保です。災害時の行動をテナントに周知することもPM会社の役割です。

関連記事：BCPとは？企業の不動産にまつわるBCPを考える

4. PM会社の選定ポイント

PM会社に依頼する重要性がわかりましたが、次に気になるのは「どのような観点で依頼先を選ぶか」です。依頼先によって得られる成果も異なるため、以下3つの選定ポイントを参考にしてください。

それぞれについて解説します。

4.1. 入居率が向上するか

建物管理を依頼するからには「入居率の向上」という結果を重視しましょう。

入居率が高いほど不動産全体の収益性が上がります。PM会社は自社で仲介せずに仲介会社に賃貸募集を依頼するため、一般的な賃貸管理会社よりも入居率を高められます。

しかし、PM会社のなかでも入居率には差があるため、依頼する前に現在の実績を確認してみましょう。

4.2. 建物の資産価値が高くなるか

依頼先を選ぶ際には目先の利益だけでなく、長期的に建物の資産価値を高められるかを考えましょう。

例えば、現在管理を依頼している会社よりも価格が安い会社を選ぶことで、短期的な利益は大きくなります。しかし、設備の導入や改修、修繕工事の実施など、適切なタイミングで適切な提案がなければ建物の資産価値は減少していくでしょう。

まずは所有している不動産に対して「どのような改善点があるか」という提案を聞いてみるのがおすすめです。

4.3. 純利益の増加につながるか

依頼先を選ぶ際には純利益を基準に考えましょう。

家賃収入が多くなれば売上は増加しますが、必ずしも純利益が増加するとは限りません。反対に家賃収入が変わらずとも、メンテナンス費用を抑えられれば純利益は増加します。

実際に収支シミュレーションを作成してもらうなど、長期的な視点で純利益が増加するかを踏まえて判断しましょう。

5. PM会社を見直すタイミング

すでに依頼している場合は、以下の2つのタイミングでPM会社を見直してみましょう。

それぞれについて解説します。

5.1. 入居率が下がった時

入居率が下がった時はPM会社を見直してみるタイミングです。

入居率が下がった時の対応はPM会社の実力が出る部分でもあるため、もしも新たな提案がない場合は変更を検討してもいいでしょう。

なお、築年数の浅い不動産は人気があり入居率も高い傾向にあるため、PM会社の実力がわかりにくい点に注意が必要です。

築年数が経過して入居率が下がったタイミングこそ、本当の実力が判断できると考えましょう。

5.2. 資産を入れ替える時

資産を入れ替える時にはPM会社も見直してみましょう。

不動産の規模とPM会社の規模が合っていなければ適切な管理を受けられません。例えば、中規模ビルを売却して大規模ビルを購入する場合、現在の依頼先が大規模ビルに対応できるかを考える必要があります。

小規模や中規模の不動産をメインにしている場合、PMとBMがセットになっている会社も多く存在します。しかし、不動産の規模が大きくなるほど管理する部分が増えるため、PMとBMをそれぞれ専門の会社に分けて依頼した方が効率的な管理が可能です。

なお、PM会社を変更する際には引き継ぎが必要になるため、2〜3月の繁忙期を避けるのがおすすめです。

6. プロパティマネジメントを知り、安定した不動産運営を目指しましょう

本記事ではプロパティマネジメントの業務や重要性、PM会社の選定ポイントを解説しました。

プロパティマネジメントの業務は、不動産オーナーに代わって管理業務や不動産経営を行うことです。

PM会社に依頼することで、資産の安定的かつ効率的な運営が期待できます。また、適切なタイミングで修繕工事を実施するなど、不動産の資産価値を最大化するためにも重要な存在です。

所有している不動産の規模や課題に合わせてPM会社を選びましょう。