【都市再開発特集】
再開発で勢い増す郊外エリア！首都圏の開発実例も紹介

1. 都市再開発とは？

都市再開発とは道路や公園などの公共施設の整備、良好な生活環境を備えた都市型住宅供給、オフィス・店舗などの業務施設の近代化などにより、都市が抱える様々な課題を解決し、都市の機能性や居住性を向上させることをいいます。安心・安全で魅力あるまちづくりを実現する、総合的なまちづくり施策ともいえるでしょう。

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2. 郊外における都市再開発の方向性

郊外における都市再開発の方向性について、2つの視点から見ていきます。

2.1. 商業施設だけでなく住宅型の開発も定着

かつての再開発事業は、高度成長期における消費型社会への変化に合わせて進められました。多岐に渡る商業施設へのニーズや施設内容の拡充が求められるようになり、全国各地で駅前型、中心商業地型など、店舗を中心とした商業施設整備が行われてきました。

郊外では商業施設以外にも、土地区画整理法や新住宅市街地開発法により計画的な住宅市街地の整備が推進され、「住宅型」の再開発事業も定着していきました。

現在では、郊外における住宅型の再開発事業は各地で進んでおり、防災への取り組み、病院や学校などの公共施設や道路の整備などが実施されています。

2.2. 働き方の変化による影響

近年では特に、新型コロナウイルスの流行により働き方を始めとしたライフスタイルにも大きな変革がありました。

サテライトオフィスやリモートワークの普及など、都心のオフィス以外で働く選択肢が増え、通勤の必要がない仕事も今では珍しくありません。

それに伴い、在宅勤務のための広い間取りの住宅や、オフィス用物件の需要が増すなど、郊外型の不動産需要の傾向も変化しつつあります。

3. 郊外における都市再開発の注意点

需要の増している郊外エリアですが、郊外における都市再開発の注意点も以下2つの視点から見てみましょう。

3.1. 新しく街が作られるため地価などが変化しやすい

新しく街が作り変えられることで、新しい施設ができたり、道幅が広がったりするなど街の利便性が向上し、便利で住みやすい街になります。

その一方で、新しく街が作り変えられるということは、地価などにも変化を与えるため、固定資産税などの税金には注意が必要です。

3.2. 学校や医療施設を確認しておくべき

再開発計画においては、学校や医療施設などの公共施設がどのように組み込まれているかを確認することも重要なポイントの一つです。

例えば急激に人口が増えることで教育機関や医療施設の整備が追い付かないといったケースもあり、このような整備不足により所有資産の価値が落ちるといったことも考えられるためです。

4. 郊外で注目の都市再開発例

ここでは郊外における都市開発の実例を数点紹介します。

4.1. 東京都青梅市：青梅駅周辺の再開発事業

近年人口減少が進む青梅市の中心市街地において、駅前の利便性を活かした都市機能の更新を図ることを目的とした再開発事業が進んでいます。

この事業は「街なか居住の促進」と「商業活力の向上」という、青梅市中心市街地活性化基本計画の目標達成のための中核事業として位置付けられています。

青梅駅前地区第一種市街地再開発事業は、対象面積約0.5ha、総事業費約57億円で、地上13階・地下1階、延べ面積13,270㎡の商業・住宅（110戸）・公共施設が入る複合施設が令和5年2月着工、令和7年完成予定となっています。

4.2. 千葉県千葉市：千葉駅周辺の再開発事業

千葉県千葉市の千葉駅周辺においては、西口と東口において再開発事業が行われています。千葉市中心部、臨海部の玄関口としての位置づけから、老朽化した既存建物の再編、駅前広場等の整備、街区の一体的利用、土地の合理的かつ健全な高度利用と都市の更新が計画の中心です。

賑わいの創出、駅前の活性化、市民の利便性の向上、良好な都市環境の形成を目的としています。

千葉駅西口再開発事業は「WESTRIO（ウェストリオ）」「WESTGATE　CHIBA（ウェストゲート千葉）」という2事業があり、平成2年度～令和2年度にわたって開発されてきました。総事業費約635億円をかけ、「WESTRIO（ウェストリオ）」では商業店舗、オフィス、ホテルの3棟、「WESTGATE　CHIBA（ウェストゲート千葉）」では、商業・住宅（賃貸）・保育施設、公園棟、病院棟の3棟が建設されました。

また、千葉駅東口再開発事業も平成28年度から直近の令和4年度まで展開されていました。総事業費約180億円をかけて、商業施設・オフィスビルが地下1階～地上9階にわたって入る予定となっております。こちらは大手家電量販店が地上1～9階に出展予定となっており、11月の竣工予定です。

4.3. 埼玉県さいたま市：大宮駅周辺の再開発事業

大宮駅においても西口と東口で再開発が行われており、今後もタワーマンションや大規模商業施設が竣工予定となっています。

大宮駅周辺再開発事業の一つである大宮駅西口第三地区においては防災性に課題があり、自動車でのアクセスや土地の活用が進まない状況にあります。

元々の良さを活かしながら地区が抱える問題を解決するため、土地・建物利用の高度化・防災性の向上等を図り、施設建築物及び道路等の公共施設を一体的に整備することを目的に大宮駅西口第3-B地区再開発事業が行われています。

大宮駅西口第3-B地区再開発事業については、対象面積1.3ha、施工期間平成29年3月～令和7年7月、建築建物は延べ面積71,500㎡でA棟地上13階建て商業・住宅（60戸）とB棟地上28階・地下2階、商業・住宅（522戸）・駐車場の2棟が建設予定となっています。

4.4. 神奈川県横浜市：横浜駅周辺の再開発事業

横浜市では、横浜都心部にあるみなとみらい21地区の再開発を行っています。もともと横浜の都心部は、関内・伊勢佐木町地区、横浜駅周辺地区に二分されていましたが、みなとみらい21地区として一体化することを目的とし、オフィス開発・文化施設・商業施設を集積する計画です。

また、横浜駅周辺地区では「エキサイトよこはま22」というプロジェクトも進んでいます。“国際都市の玄関口としてのまちづくり”を進める計画で、令和4年より推進・検討が行われています。

「エキサイトよこはま22」ではまちづくりビジョンである「まちの将来像」を①世界から人々をいざなう「選ばれるまち」、②心地よく、心に残る場面あふれた「魅了するまち」、③まちに関わるすべての人が「誇りに思うまち」の3つを掲げ、7つの戦略とともに横浜駅周辺エリアを「センターゾーン」「鶴屋町地区」「北幸地区」「南幸地区」「平沼地区」の5つに分けています。

有力企業や成長企業が住宅地と共存するビジネスのまち「北幸地区」や、商業・エンターテインメント施設の多い「南幸地区」など各地域の特色を活かしたまちづくりを目指して計画が進行しています。

5. 興味のあるエリアで行われる都市再開発を調べておこう

サテライトオフィスやリモートワークの普及などの働き方の変化に伴い、近年郊外の住宅などの需要は高まっています。これまでの都心への需要集中の結果、都心の供給が不足していることもあり、郊外エリアは今後も不動産投資において有力な選択肢の一つとなるでしょう。

再開発事業によって街の形や機能、利便性などが大きく変わりますが、これは都心であっても郊外であっても同様です。特に郊外は住宅が多い傾向になっているため、郊外エリアで不動産を所有している場合や郊外の都市再開発に関わる場合には学校や医療施設などの生活基盤に関係する公共施設なども把握が必要です。

都市再開発に関する情報は上記事例のように各自治体のWebサイトなどで確認できるため、関心のあるエリアは定期的にチェックを行いましょう。