企業価値向上のための不動産活用とは

データから見る今後の不動産動向

不動産市況はさまざまな要因で変動します。その予測ツールとして「株式市場」が有効です。なぜなら「不動産収益価格」と「株価」はどちらも、マクロ視点（経済リスク／金融政策リスク）＋ミクロ視点（物件リスク／個別信用リスク／企業リスク）の2視点から導き出される構造をもっているからです。REIT株価よりも手軽なのが日経平均株価で、過去のデータを振り返っても不動産市況との強い連動性が示されています。

不動産投資は、過去のデータや学術的論文から、①長期投資では収益率が高い。ただし長期投資になるほど不動産固有の分散不可能なリスク（人口動態・都市計画・天災など）は大きくなる、②売却時の利益（キャピタルゲイン）ではなく貨料収入（インカムゲイン）を収益源とすべきである、という2点が示されています。「人口減少と都市集中は比例する」ことも世界共通の歴史的傾向です。長期的な人口減が続く日本においては、今後も都市部の不動産価値の向上が続くことが予想できるでしょう。

所有不動産の活用にセカンドオピニオンを

予測不能な変化が次々と起こる時代にあって、企業価値を向上するためには、資産（＝事業と人）を守る体力が必要です。体力の維持・向上のカギは「経営資源の適切な配分」にあります。経営資源には、事務所、店舗、工場、倉庫をはじめ、研修施設、寮・社宅などの不動産資源が含まれ、それら不動産の最適な活用（CRE戦略）が欠かせません。

東急リバブルでは、企業の所有不動産を、①事業への貢献度をはかる「生産性」、②立地やポテンシャルからみる不動産自体の「収益性」、③市場価値に基づき売却のしやすさをはかる「流動性」、④防犯・防災の観点から重要な「安全性」、⑤地域への貢献や環境への配慮を示す「社会性」という、5つの視点から検証・分析し、企業の課題や状況に合わせた戦略を提案しています。相談先によっては売れやすい不動産だけ売り、手元に遊休資産を残してしまうケースもあるようですが、当社は売れにくい不動産も含めてポートフォリオ全体の最適化を提案します。不動産活用のセカンドオピニオンとしても、お気軽にご相談ください。