相続税のプロと不動産のプロがご相談をお受けします
不動産のプロ「東急リバブル」と相続のプロ「税理士法人レガシィ」が提供する無料の相続対策サービス「プロの『相続×不動産』診断」をご紹介します。
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土地相場の調べ方
周辺売り出し相場から調べる
所有している土地の売却を決めた場合、まず気になるのが「どのくらいの価格で売却できるのか」ということではないでしょうか。そのような時、まず最初の段階で参考となるのが、不動産ポータルサイトや不動産会社の公式サイトなどで公開されている物件情報です。エリアや広さなど、売却しようと考えている土地と同じ条件を入力して検索してみると、どのくらいの価格で売り出されているのかが確認できます。
路線価から調べる
路線価とは、毎年７月１日に公表される国税庁が定めた土地価格のことです。その年の１月１日時点での価格となっており、公示地価と不動産取引の実勢価格が加味されています。土地の売買時に参考とされるほか、相続財産評価や固定資産税評価でも使用されているものです。路線価は、国税庁のサイト内にある「路線数・評価倍率表」でチェック可能。掲載されている日本地図から都道府県を選択し、市区町村、町丁名と絞り込んで検索します。
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【土地売却成功のポイント】土地売却の疑問を解決
古家付き土地で売却するメリット・デメリット
日本の木造家屋は約20年で価値がなくなってしまうケースがほとんどです。よって、建物がある状態で売却する場合は、古家付き土地として販売されるケースが多くあります。古家付きで売却するときの売主様のメリットは、解体費用がかからないという点です。販売期間が長引いても、固定資産税の負担が更地より少ないというのもポイントでしょう。また、買主様としては、建物があることで日当たりや眺望などが確認できるのも、古家付き土地の特筆すべき点です。
デメリットは、買主様に解体費用分の値引きを求められる可能性があることです。また、古家の解体を面倒に感じ、なかなか買い手がつかないというリスクもあります。売却まで時間がかかると、その分維持管理費がかかる点も認識しておきましょう。
更地にして売却するメリット・デメリット
土地を購入して注文住宅を建てたい人の中には、更地限定で探しているケースがあります。その理由で多いのは、すぐに建築が始められる・解体費用がかからないということです。つまり、更地で売却する場合は、買い手がつきやすい傾向にあるという点がメリットとなります。古家付き土地のように建物のメンテナンスが必要ないので、売却できるまでの維持費があまりかからないのもポイントでしょう。建物の瑕疵によるトラブルももちろんないので、安心感があります。
一方、更地にして売却する売主様にとっては、解体費用が発生する点がデメリットといえます。また、課税されるのは1月1日時点で所有している場合に限りますが、固定資産税と都市計画税が古家付き土地よりも高くなってしまうのは把握しておくべきポイントです。買主様にとっては、建物が建ったイメージがつかみにくい、日当たりや眺望が実際の建物で確認できないなどのマイナス点があります。
相続した土地を売却「何か気をつけることはありますか？」
相続した土地が先祖代々所有していた土地となると、登記簿謄本に記載されている面積が正確でない可能性があります。最新ではなく古い方法で計測したため、どうしても誤差が生じてしまうというわけです。また、境界が不明瞭なケースも多く報告されているということも認識しておきましょう。その点を念頭に置き、売却の際は測量を実施し、正確な面積を把握することが重要です。買主様や隣地とのトラブルを避けるためにも、忘れないようにしておきましょう。また、相続時には税金についても考える必要があります。東急リバブルの『プロの「相続×不動産」診断』サービスでは、相続税課税の有無や税額の目安、対策を説明するほか、相続対象となる不動産の簡易査定を行っています。お気軽にご相談ください。
東急リバブルができること
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【土地売却の注意点】トラブル回避、知っておきたい基礎知識
測量とは
土地面積は地積として登記簿謄本に記載されていますが、先祖代々受け継いだ土地などは、正解に計測されなかった数値が記載されている可能性があります。土地などの不動産は金額が大きく、少しの誤差が大きな違いになってしまうこともあり、取引においてトラブルに発展してしまうことも少なくありません。
そこで、このような土地を売却する際には、測量して土地面積を確定しておく必要があります。測量の技術があるのは、土地家屋調査士と測量士ですが、登記業務もできるのは土地家屋調査士となります。
境界有無の確認とは
土地売却時には、土地測量図や境界確認書が必要になります。そして、これらは境界が分からないと作成できません。
境界は、隣地との境に打ち込まれている境界標で確認できます。境界標は四隅などに設置されているので、まずは有無の確認をしましょう。不明の場合は、引渡し前に設置する必要があります。その際は隣地所有者に立ち会ってもらい、確定測量を実施します。費用は売主様負担になりますので、その点は認識しておきましょう。
東急リバブルができること
土地売却のよくあるトラブル
・境界標線が見当たらない
・登記上の面積と実測面積が異なる
・隣家の軒先が実は自分の敷地内に入り込んでいた
このようなトラブルを事前に認知・回避し、適正な取引を推進するためのサービスを様々ご用意しております。
詳しくは「リバブルで売却するメリット 」をご確認ください。
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土地売却に必要な費用（税金）はどれくらい？
土地売却にかかる諸費用一覧
①費用について
仲介手数料 |
売主様から売却の依頼を受けた際には、不動産仲介業者が経験や知識を活かしながら販売活動や調整・交渉をし、売買契約成立まで日々動いていくことになります。それに対して支払う報奨が、仲介手数料となります。 |
|---|---|
測量費 |
事前調査、測量、書類作成、境界確定などの作業にかかる費用の合算が測量費となります。接している土地が民有地か官有地（国や行政が所有する道路や土地）かによっても工数は変わり、後者のほうが高額になります。また、広大な土地、測量がしにくい地形、急ぎの案件などの場合も相場より高くなる点は認識しておくことが必要です。売却した場合は、測量費は譲渡費用として計上できるため、確定申告時に申請すればその分の税負担が軽減できます。 |
古家の解体費用 |
解体費用を決める要素としてあげられるのが、建物構造と規模です。構造に関しては、鉄筋コンクリート造など、頑丈で解体しにくい建物ほど単価は高くなります。規模については、大きな建物のほうが工期や人件費などがかかるため、費用もその分かさみます。 また、隣地と接近している土地、前面道路が狭い土地など、思うように重機が使えないような立地も割高となります。建物だけでなく、外構や浄化槽などがあればその撤去費用がかかる点も覚えておきましょう。 |
その他 |
その他かかる費用としては、印鑑証明書、住民票の交付費用、司法書士への報酬などがあります。また、室内に残された家具や家電などを処分する場合は、廃棄費用がかかることも想定しておくようにしましょう。 |
②税金について
印紙税 |
印刷税とは、課税文書を作成した場合に課税される国税で、不動産売却時には、売買契約書や各種領収書などが対象文書となります。印紙を貼付して納税しますが、印章または署名ではっきりと印紙を消す必要があります。 |
|---|---|
登録免許税 |
登記するときに納める税金のことで、固定資産税評価額に決められた税率を掛けて算出します。土地の売却時に考えられるのは抵当権抹消登記ですが、対象は住宅ローンが残っている方のみです。土地の税率は2%となります。 |
譲渡所得税 |
土地などの所有物を売却して得た利益を譲渡所得といい、これに対して発生するのが譲渡所得税です。実際には、譲渡所得税という税金はなく、所得税、住民税、復興特別所得税（令和19年まで課税）をまとめて表したものとなります。所得税と住民税の税率は所有期間によって異なり、5年以下（短期譲渡所得）は所得税30%・住民税9%、5年超（長期譲渡所得）は所得税15%・住民税5%となっています。所有期間は土地を売却した年の1月1日現在を基準に考えるという点は認識しておきましょう。 |
確定申告の時期と必要書類
申告期間は、売却した翌年の2月16日～3月15日となっています。確定申告書のほか、譲渡所得の内訳書、売買契約書のコピー、譲渡費用に関わる領収書のコピー、取得時の経費などが分かる資料、土地の全部事項証明書を提出します。
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まとめ
古家付きの土地、更地、相続した土地の売却に関わることをさまざまな角度から解説しました。それぞれ異なる注意点はありますが、正しい相場や面積を把握する大切さは共通しています。また、売却時には、各種税金や諸経費がかかります。売却で得たお金が満額手に入るわけではないので、その点は認識しておきましょう。
土地の売却は人生に何度もあることではありません。不安も多いと思いますので、まずは不動産会社に査定を依頼してみてください。
ライター紹介
住まいと地域の評論家／福祉住環境コーディネーター
橋本 岳子（はしもと たかこ）
約20年間、不動産情報サービスの会社に在籍。独立後は、売買・賃貸・管理・投資など、不動産のさまざまな分野での執筆を行っている。また、これまで3年間東京都内の商店街を毎月取材し、地域の抱える問題点などについてもリサーチを続けている。
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東急リバブルで売却するメリット
リバブルあんしん仲介保証
所定の条件を満たすことにより、当社がお引き渡しから一定期間、建物の補修費用や土地の埋設物撤去費用を保証します。
思いもよらない地中埋設物が見つかった。さて、撤去費用は、誰が払うのでしょうか？
売主様です。
土地の売買には「契約不適合責任※1」という売主様が負う責任があります。売買した土地で3ヶ月以内に地中埋設物が見つかり、撤去が必要になった場合、「売主様」がその費用を負担しなければなりません。
リバブルあんしん仲介保証（埋設物撤去保証）では、最大200万円まで保証します。
※契約不適合責任とは
売買の目的物（土地）に隠れた不具合等があった場合、売主様が買主様に対して負う責任のことです。一般社団法人不動産流通経営協会による一般的なルールでは、引渡し完了日から3ヶ月以内に請求を受けたものに限り売主様が責任を負うと定められています。土地の契約不適合責任の対象のひとつが一定の地中埋設物となります。たとえば、買主様が建物を建築する際、建物施工上、支障を及ぼす所定の人為的埋設物を撤去するという責任も含まれます。なお売主様が法人である場合、契約不適合責任期間が異なります。
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仮測量
境界標線がきちんと確認できる場合に実施できる測量です。
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確定測量と比較すると簡易な内容となりますが、土地の広さや長さ、高低差が明確になる他、所有されている土地の問題点を知ることで、売却後のトラブルを事前に回避することができます。
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埋設物撤去保証
土地を売った後、買った後の不安を“あんしん”にかえて東急リバブルが保証します。
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引渡し後3ヶ月間、最大200万円まで保証
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地盤調査保証
買主様にあんしんして購入いただくための保証です。
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引渡し後6ヶ月間、調査報告書記載の条件で実施する地盤改良工事費用が買主様指定の建築事業者において、調査報告書記載費用を上回る場合、当社指定会社にて記載費用内で地盤改良工事を施工することを保証
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擁壁調査保証
買主様にあんしんして購入いただくための保証です。
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土地の壁（擁壁）の現状を調査して、その結果に基づいて、そのまま利用できることを保証します。
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東急リバブルの売却サービス
リバブル売却保証
1983（昭和58）年7月に東急リバブルが業界に先駆けて導入した、お客様のお買換えをサポートするためのサービスです。
東急リバブルの再販売時に利益が出た場合は、お客様に利益を還元します。
リバブル不動産買取（仲介手数料不要）
東急リバブルが買主となりお客様のご所有物件を購入します。
このようなご要望の方におすすめです
・周囲の方になるべく知られずに売却したい
・早急に現金化したい
・安全に売却したい（売れない不安を払拭）
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「土地売却」に関するよくある質問
古家の解体費用はどのくらいかかりますか？
一般的に、木造は3～5万円/坪、鉄骨造は4～6万円/坪といわれていますが、建築面積（建物を真上から見たときの面積）や立地などによって異なります。土台の解体は手間がかかるので、同じ延床面積でも２階建てより平屋のほうが高額になります。また、重機が入りにくいなど、工数がよりかかる立地というのも料金がプラスとなる要素です。 古家について詳しくは、古家付き土地で売却するメリットデメリットをご覧ください。
土地売却の流れを教えてください
インターネットで相場などを確認したら、不動産会社に査定を依頼します。その後、媒介契約を締結し販売価格を決定。インターネットや折り込みチラシなどで販売活動をし、買主様決定後に売買契約を結んで決算・引渡しという流れです。土地によっては測量が必要な場合もあるので、測量については早い段階で不動産に相談するようにしましょう。
詳しくは、土地売却の流れをご覧ください。
土地の相場の調べ方を教えてください
まずはインターネットを利用し、同じような条件の土地がどのくらいの価格で販売されているかをチェックするといいでしょう。
査定時などに加味される、路線価・基準地価・公示地価も参考になります。ただし、不動産はこの世に同じものはありません。売出価格を決める際には、不動産会社で実施した現地査定の結果も加味するようにしましょう。
詳しくは、土地相場の調べ方をご覧ください。
土地売却にかかるお金について教えてください
印紙税・譲渡所得税（売却益ありの場合）などの税金、仲介手数料・書類発行作成費（印鑑証明書、司法書士への報酬など）などの諸費用がかかります。測量費、古家を解体して更地で販売するときは解体費用、残置物の処分費用なども考えておく必要があります。ケースごとに異なりますので、まずは不動産会社に相談することをおすすめします。
詳しくは、土地売却に必要な費用についてをご覧ください。
東急リバブルで土地を売るメリットは？
土地が絡んでくる不動産売却を検討された時に、よく聞かれるのが境界線や越境のトラブルです。
東急リバブルでは「仮測量」「保証」サービスをご用意することにより、売主様、買主様どちらにもあんしんのお取引をお約束しております。
詳しくは「東急リバブルで売却するメリット」をご確認ください。
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- 当社でのお取引の有無にかかわらず、どなたでも無料でご利用いただける不動産相談窓口です。不動産に関するご相談に中立的な視点でお答えします。
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