不動産売却の流れ／ STEP2 売却不動産の調査・査定および販売方法のご提案

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売却不動産の事前調査

不動産の価格に影響を与える
事項について、不動産売買の視点から
事前に調査します。

不動産の特徴を正確に把握することで、
査定価格・販売方法のご提案を行います。

chapter 1調査の意義

土地や建物について、不動産自体およびその周辺環境など、複数の要因が価格に影響をおよぼすため、様々な角度から調査を行い、そこから得た情報によって売却不動産の価格査定を行います。また、売却不動産におけるトラブルを回避するために、買主様へ説明しなければならない重要事項の調査も大切なプロセスです。

chapter 2調査内容

項　目	調査先	内　容
権利関係の調査	法務局	所有権、抵当権^※1、貸借権、地上権、地役権など
法令上の制限に関する調査	役所	建築基準法、都市計画法などに関する調査（建築確認、道路、都市計画など）
直ちに利用可能な設備	役所	上下水道の前面道路及び敷地内配管
	ガス会社	ガスの前面道路配管
	電力会社	電気事業者
【マンションの場合】管理状況の調査	管理会社管理組合	管理形態、管理方式、管理費・修繕積立金の変更、建物修繕、管理規約、仕様細則など ※調査に関しては、売主様のご協力が必要になります。当社が調査するにあたって、委任状やその他の手続きが必要になることがあります。

※1 抵当権が設定されている場合は、借入金の残高を確認させていただき、ご返済の可否を確認します。

■売却不動産をお調べします

土地：: 形状、高低差、境界標の有無^※2、越境の有無など

建物：: 構造、築年数、間取り、設備、日照、眺望、使用状況など

※2 境界標の有無確認

対象不動産の範囲や権利関係を把握するため、境界標の有無を確認します。境界標が見つからない場合は、お引渡しまでに設置する必要があります。

【ご利用いただけるサービス】

●仮測量サービス（札幌エリアを除く）

※詳細は店舗までお問合せ下さい。

■周辺の事例などをお調べします

取引事例：: 近い時期に取引された不動産の価格

売出事例：: 現在、売出されている不動産の価格

公的価格：: 地価公示、基準地価、路線価

■売却不動産をお調べします

交通：: 最寄駅への距離、バスの利便性、商業・教育施設への距離など

環境：: 街路の整備状況（歩道、街路灯、街路樹など）、騒音・振動・臭気の有無、周辺環境に影響をおよぼす施設の有無（病院、公園など）

東急リバブルができること

周辺調査レポート

ご依頼をいただいた方に、ご所有不動産の「周辺調査レポート」を無料で作成いたします。

※周辺調査レポートは、国際航業（株）から許諾及び情報の提供を受けて、アットホーム（株）が提供するものです。

❶ 周辺環境レポート

指定した地点の周辺施設、交通、気候等の情報。
❷ 統計調査レポート

人口・世帯構成、商業、火災・交通情報・犯罪、地価等の情報。
❸ 土地調査レポート

活断層、液状化・浸水・土壌汚染の可能性、避難場所、土地の履歴等の情報。

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価格査定および
販売方法のご提案

査定報告は、売主様がご納得のうえご判断いただける
ように、わかりやすくご説明します。
当社では以下の方法で売却不動産の価格査定を実施します。

価格査定を基に、売主様にとって最適な
販売方法をご提案します。

chapter 1価格査定

■AI査定

AI査定とは、周辺相場データや実際のお取引事例を元に、AIが自動的に市場価格を算出する査定方法です。マンション名やお部屋番号などの必要項目を入力するだけで、AIが査定した不動産価格や賃料が表示されます。
時間がかからず、今すぐ大体の相場を知ることができる点が特徴です。

■机上査定

机上査定とは、実際に現地・物件を見ずに、概要とデータをもとに簡易的に査定する方法です。そのため、簡易査定とも呼ばれます。まだ売却の検討段階であったり、おおよその査定価格だけをすぐに知りたいといったお客様に向いている方法ともいえます。簡易的とはいえ、多くの取引事例や相場をもとに算出しますので、ある程度の妥当性はあると言えます。

■訪問査定

訪問査定とは、机上査定で使用した書類やデータを使用するのに加え、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法です。室内の状態や近隣の状況といった、机上ではわからなかった情報も盛り込んだ状態で査定をするので、より精度の高い査定価格が算出されます。前向きにご売却を検討しているお客様には、訪問査定をおすすめいたします。不動産会社と媒介契約を結んで、販売活動時の売出し価格を決める際の参考査定価格となります。

■取引事例比較法
対象：居住用不動産（マンションや一戸建）、土地など

①事例の収集
②事例の絞り込み
③売却不動産との比較
④査定価格の試算

ご所有不動産と「物件種別」「地域性」などが類似する取引事例から、評点比較^※と時点修正を行い、市場価格を算出する方法です。
主に土地・マンション及び一戸建ての土地部分の市場価格を算出する場合に利用します。

※交通条件（駅距離）や環境条件（日当り・眺望等）、建物条件（分譲主・間取等）

■収益還元法
対象：賃貸収益不動産、店舗・事務所など

①周辺賃貸相場の確認
②年間予想純利益の試算
③回収可能期間の試算
④査定価格の試算

取引事例比較法、収益還元法に加えて、経済情勢、住宅市場動向、エリア特性、建物保証の有無などを考慮して、最終的な査定価格を試算します。

収益性に着目した手法で、ご所有不動産から得られる年間予想純利益^※から利回りを考慮して算出する方法です。
利回りは成約事例や周辺賃貸相場、回収可能期間（建築年月）などから勘案して設定します。主に賃貸収益物件や店舗・事務所などの市場価格を算出する場合に利用します。

※年間予想純利益＝年間総収益ー年間総費用

■原価法
※対象：一戸建てなど

ご所有の不動産の市場価格算出時に、新築した場合の想定費用から減価修正^※を行なって算出する方法です。
主に一戸建の建物部分の市場価格を算出する場合に利用します。
なお、建物の耐用年数で一律に減価させるのではなく、内外リフォームや維持管理応対などによる実態も考慮して評価します。

※ご所有不動産の築後経過年数等を考慮して減価する方法

chapter 2販売方法のご提案

近隣の取引事例・売出事例および市況の動向、不動産特性を徹底的に分析。
当社のオリジナルサービスを最大限に活用した、売主様のご希望に沿う最適な販売方法をご提案します。

Value up
価値向上のためのサービス

ご縁あるお取引を実現するために、当社オリジナルサービスを最大限に活用。「あんしん」してお取引いただける環境を構築します。

Analysis
分析

最新の市場相場を検証し、売主様のご要望に沿った売却プランを豊富な取引実績に基づきご提案します。

chapter 3売り出しプランのご提案

さまざまな情報から多角的に分析し売出価格をご提示。ご希望の売出し価格や販売完了までの期間など、お客様のご要望にお応えできるプランをご用意しております。

東急リバブルだからできる5つのお約束

1

初めての売却でも
徹底的にサポートします

「不動産の売却が初めてで、何からすれば良いかわからない・・・」そんなお客様のご相談にも親身にご対応いたします。
2

条件に応じたベストな
販売計画をご提案します

年間26,437件の売買仲介取扱実績（※）に裏付けされた信頼性のある相場をご説明します。その上で売主様と一緒に最善の販売戦略を立案します。
※2019年度実績
3

全国に広がる
リバブルネットワークを
駆使します

当社は全国に198ヶ所（※）のリバブルネットワークを有しております。地域密着の営業活動で、不動産の購入希望者様をリサーチすることができます。
※2020年10月1日時点
4

3か月以内の
売却を目指します

東急リバブルのホームページを始めとした多様な媒体による宣伝と全国のリバブルネットワークを活かした積極的な売却活動によりスピーディーな売却を目指します
5

充実した売却サービスで
売主様をサポートします

「あんしん仲介保証」「不動産買取サービス」など、充実した売却サービスで安心してお取引いただけます。