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成功する
マンション売却
秘訣とは・・・?

マンションを売却する機会は、一生のうち何度もあることではなく、多くの方にとって不安や疑問を抱えた中でのスタートとなることと思います。マンション売却の流れと注意点について解説をさせていただきます。


本記事は、東急リバブルが管理しておりますが、一般的な知識を中立な立場でお届けするために、住宅ジャーナリストの山下和幸が執筆をしております。 記事を読んでいただくことで、マンション売却に関する疑問を一つでも多く解消していただけたら幸いです。お困りのことがございましたら、メール、店舗にてもご相談をお受けしております。お気軽にお声がけくださいませ。

この記事を執筆した人:
住宅ジャーナリスト 山下和幸

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マンション売却の流れ

マンション売却の流れ

 ひとくちにマンション売却といっても、いろんな事情があり、それに応じてさまざまなパターンがあります。自分で買ったマンションを売却する人もいれば、相続で取得したケース、共有名義になっていて、名義人全員の合意が必要になる場合もあります。また、投資用の物件で賃貸中であったり、大規模修繕中の物件もあるかもしれません。遠隔地のマンションを売却しなければならないケースもあるはずです。さらに、住宅ローンが残っているケースはどうすればいいのでしょうか。
 また、住まいの売却に当たっては税金や各種の手数料などの諸費用がかかってきますし、登記や税務署への申告などの公的な手続きも必要になってきます。ほとんどの場合には、仲介会社に依頼して売却しますから、その依頼先をどうして見つければいいのか、その善し悪しをどう判断すればいいのかといった問題もあります。
初めてのマンション売却には、不安がいっぱいで、わからないことだらけかもしれません。
しかし、マンション売却の流れを理解して、ひとつひとつ着実に実行していけば、決して難しくはありません。以下、マンション売却を成功させる主なポイントについて解説します。

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マンション売却成功の秘訣

マンション売却成功の秘訣

 マンションの売却を成功させるためには、何よりも現状の正確な把握と、それに応じた戦術を立てる必要があります。スタート地点の現状認識が誤っていると、なかなかうまく行きませんし、「こんなはずではなかった」ということになりかねません。まずは、売りたいマンションの築年数や相場の把握、住宅ローン残高の有無など基本的なことを確認しておく必要があります。

マンション売却の良きパートナーの探し方

 マンションの売却がうまくいくかどうかは、パートナー選びが鍵を握ってきます。いい会社のいい担当者に恵まれればスムーズに運びますが、そうでないとなかなか事態が進まず、売却や買換え自体が頓挫してしまうこともあります。そうならずに、売却や買換えを成功させるために、どんな不動産会社を選べばいいのでしょうか。

不動産会社のサービス内容を比較しよう

 ひとくちに不動産業務といっても、賃貸仲介、売買仲介、賃貸管理、不動産開発などの業務があります。ですから、マンション売却の不動産会社選びに当たっては、何よりも売買仲介に力を入れ、豊富な実績を持っている会社を選ぶことが大切になってきます。
規模の大きい企業であれば、全国に営業網を持っており、幅広くお客を集めることができるメリットがあります。最近は「レインズ」と呼ばれる不動産流通情報システムによって、規模にかかわらず情報を幅広く利用できるようになっていますが、物件のPRが上手で、購入希望者をより多く集めるサービスや、売れなかった場合の買取り保証などのサービスが充実しているかどうかをチェックしましょう。
たとえば、売却物件として紹介する場合、家具や小物などを美しく演出して魅力を高めるような工夫をしているかどうかなど、不動産会社のホームページを比較検討してみてはどうでしょうか。

東急リバブル強み

① 充実した売却サービス

不動産の売却を検討した際に、「床の傷を直したいな」「綺麗な状態の室内を見せたいな」「リフォームから売却まで一括でお願いできないかな」「できるだけ高く売りたいけど、期限もあるし・・・」など、様々なご要望があると思います。東急リバブルでは、売主様のご要望にお応えするサービスを各種ご用意しております。

また、売主様のご売却ニーズにお応えするためのサービスで、売却完了までをサポート。
リフォームで高値売却にチェレンジする「アクティブ売却パッケージ」や、 空き家に家具を設置して購入意欲を高める「ルームデコレーション」、 「売れない不安」を払拭する「売却保証(利益還元制度付)」などをご用意しています。
さらに、早期の資金化をご希望される売主様には、当社による買取も行っています

売却サービスについて詳しくはこちら >

充実した売却サービス

② 1年に26,437件※ 売買仲介を取り扱っています。

1日なら約72件、20分に1件の計算になります。
毎日の豊富な実績の積み重ねによるノウハウが私たちの武器です。

※2019年度 実績

1年に26,437件※ 売買仲介を取り扱っています。

③ 顧客満足度94%※

リアルなお客様評価!
お取り引きいただいたお客様の9割以上がまた当社を利用したいと回答。

※2019年4月~2020年3月の間に当社売買仲介店舗にてお取引いただき、アンケートにて再度当社を利用したいとご回答いただいたお客様の割合

お客様の声について詳しくはこちら >

顧客満足度94%※

エリアに精通した営業担当者に依頼しよう

 会社の見極めと同時に、担当者の善し悪しも重要なポイントです。相性のいい担当者と出会えれば毎回の打合せなどが楽しくなり、売却もスムーズに進みます。この相性というのは、客観的に表現するのは難しい面があるので、次のような点をチェックしておきましょう。
その第一の条件が、宅建士の資格を持っていることです。不動産の売買には豊富な知識・経験が必要ですが、その判断の目安になるのがこの資格の有無です。資格を所有していれば、名刺に必ず記載されるので、確認しましょう。
 次に、地元の情報にいかに精通しているかも重要なポイント。物件情報は日々更新されますから、普段からいかに地元の情報収集に力を入れているか、いくつか地元に関する質問をしてみましょう。その反応をみれば、経験に裏打ちされた知識・経験の一端をうかがい知ることができるはずです。

東急リバブル強み

約 97 %※の売買仲介営業スタッフが「宅建」を保有する不動産のエキスパートです。

※2021年2月22日時点、当社売買仲介営業職(管理職含む)における宅建保有率

マンション売却時に住宅ローンが残っている場合

 マンションを売却したいけれど、住宅ローンが残っているので売却できないのではないかとためらっている方が少なくないでしょう。でも、ローン残高以上で売却できれば、売却時に一括返済できます。残ってしまう場合でも自己資金で返済すればOKですし、場合によっては、買換え物件のローンに残ったローン残高分を加えて借りる方法もあります。ローンが残っているからといって心配する必要はありません。

住宅ローンが残っていても売却はできる?

 住宅ローンが残っていても、条件によってマンションの売却は可能です。まず、売却可能額が住宅ローン残高を上回っているのであれば、売却代金でローン残高を一括返済できます。金融機関も抵当権抹消に応じるはずですから、問題なく売却できます。住宅ローンが残っているからと、ためらう必要はありません。
それに対して、ローン残高が売却可能価格を上回っている場合には、不足する部分を自己資金などで補わなければなりません。そうしないと抵当権を抹消して買主に引き渡すことができません。自己資金だけでは難しい場合には、ご両親などに援助を仰ぐ方法もあるでしょう。  買換えであれば、住宅ローン残高があっても、買換え先のローンにその残高分を合わせて借りる方法もあります。

東急リバブル強み

立替払制度(資金のつなぎ制度)

東急リバブルでは、買換えの際の資金計画をお手伝いする「立替払制度」をご用意しております。資金の不安を払拭し、あんしんして不動産売却を進めていただけます。

①住宅ローンを利用するが、残代金支払日に間に合わない…

住宅ローンの「融資承認」に基づいて購入の残代金支払い日から住宅ローンの実行までの間、購入物件の残代金をつなぎます。(→ローンつなぎ)

立替払制度(資金のつなぎ制度)

②新規の住宅ローンの条件が「自宅の残債を完済すること」となっているが
 自宅の売却の決済(残代金受取日)が後になってしまう…

「売却代金」や「売却保証の金額」を原資として、抵当権の事前抹消資金をつなぎます。(→抹消つなぎ)

②新規の住宅ローンの条件が「自宅の残債を完済すること」となっているが自宅の売却の決済(残代金受取日)が後になってしまう…

マンション売却 査定のポイント

 マンションを売却するときには、仲介会社にいくらで売却できそうか、査定してもらうことになります。仲介会社によって査定結果がかなり異なることがありますが、高い査定価格を出してくれる会社がいい会社とは限りません。担当者から十分に説明を聞いて、納得度の高い、妥当な査定を出してくる会社を選ぶことが大切です。

査定の種類

 マンションの査定額の計算方法には、「取引事例比較法」と「収益還元法」があります。取引事例比較法は、周辺の取引事例と比較して決める方法で、収益還元法は対象物件を賃貸で運用したときにどれくらいの賃料収入が得られるかから、妥当な金額を算出します。
 また査定の手段としては実際に担当者に物件を見てもらった上で査定額を出す「訪問査定」と、不動産会社のホームページや査定サイトなどで必要な情報を入力して机上で査定してもらう「簡易査定」があります。
 いずれも、原則的に査定は無料なので、査定内容の説明を受け、十分に納得した上で妥当だと思われる査定額の会社に依頼するようにします。

東急リバブル強み

東急リバブルでは、「訪問査定」「机上査定」「AI査定」の3種類の査定方法をご用意しております。

訪問査定

訪問査定

訪問査定とは、机上査定で使用した書類やデータを使用するのに加え、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法です。

室内の状態や近隣の状況といった、机上ではわからなかった情報も盛り込んだ状態で査定をするので、より精度の高い査定価格が算出されます。

無料売却査定はこちら>
机上査定

机上査定

机上査定とは、実際に現地・物件を見ずに、概要とデータをもとに簡易的に査定する方法です。そのため、簡易査定とも呼ばれます。

まだ売却の検討段階である場合や、おおよその査定価格だけをすぐに知りたいといったお客様に向いている方法ともいえます。

AI査定

AI査定

AI査定とは、周辺相場データや実際のお取引事例を元に、AIが自動的に市場価格を算出する査定方法です。

マンション名やお部屋番号などの必要項目を入力するだけで、AIが査定した不動産価格や賃料が表示されます。
時間がかからず、今すぐ大体の相場を知ることができる点が特徴です。

無料AI査定はこちら>

自分で相場を調べる方法

 仲介会社に査定を依頼する前に、ある程度自分で相場を確認しておくと、査定に対する信頼度や納得度が高まるかもしれません。  まずは、不動産会社のホームページをチェックしてみましょう。多くの場合、エリア別や沿線別、駅別に取引価格の平均が出ています。間取りタイプ別にチェックできるサイトもあります。
 ただ、それはあくまでも平均であって、駅からの徒歩時間、築年数、維持管理状況などによって、実際の査定額は大きく異なってきます。自分たちが長年住んできて愛着のある住まいですから、どうしてもひいき目で評価してしまいがちなので、平均価格に対して、自分たちの物件のプラスマイナス面を考慮して、客観的に評価できるようにしておきましょう。
 考慮する条件としては、次のような点が挙げられます。

①立地条件 交通の利便性、生活利便施設の充実度、教育や自然環境など
②階数や向き 何階建ての何階か、向きや日当たりなど
③築年数 建築後何年か、特に1981年(昭和56年)の新耐震基準以前か以降か
④維持管理状況 外観、共用設備、専有部の維持管理状況は良好か
⑤管理内容 管理内容と管理費のバランス,修繕積立金は十分か

東急リバブル強み

周辺売出相場

周辺売出相場

東急リバブルでは、売り出し中の物件が一目でわかる「周辺売出相場検索」をご用意しております。

周辺売出相場検索はこちら >

マンション売却お金の疑問

 マンションの売却にはさまざまなお金が必要になってきます。事前にある程度試算して準備しておかないと計画がストップしてしまったり、その後の資金繰りに影響が出てくることがあります。仲介手数料をはじめ、どんな費用がどれくらいかかるのか主な項目についてチェックしておきましょう。

マンション売却の仲介手数料はどのくらい?

 マンションの売却を仲介会社に依頼した場合、仲介手数料が発生します。宅地建物取引業法では、図表にある計算式で算出される金額が上限とされています。
 売買代金200万円以下は手数料5%で、200万円超400万円以下の部分が4%で、400万円超の部分が3%ですから、売買代金が400万円超の場合、速算式としては、

取引物件価格×3%+6万円+消費税

として仲介手数料をはじき出すことができます。たとえば、マンションの売却価格が3000万円とすれば、

〔3000万円×0.03(3%)+6万円〕×1.1(消費税)

で105.6万円ということになります。
 売主が個人であれば、売却物件に関する消費税はかからないのですが、仲介手数料などには消費税がかかってくるので注意しておいていください。

仲介手数料の計算

売買代金 媒介報酬(仲介手数料)
200万円以下の部分 取引物件価格(税抜) × 5% + 消費税
200万円超400万円以下の部分 取引物件価格(税抜) × 4% + 消費税
400万円超の部分 取引物件価格(税抜) × 3% + 消費税
 

見落としがちなマンション売却の諸費用

  マンションを売却するときには、買主との間で売買契約書を作成しますが、その際には印紙税の負担が出てきます。税額は契約金額によって異なってきます。
 住宅ローンが残っていると、売却するためにはローンの一括返済が必要で、そのための手数料が必要になります。残高や金融機関にもよりますが、1万円から3万円程度になるようです。
 また、抵当権を抹消するための手続きや、所有権を買主に移転するめの手続きも必要です。通常は、司法書士に手続きを依頼することなりますが、物件価格などに応じて数万円程度の費用になるのではないでしょうか。

不動産売買契約書の印紙税

契約書記載金額 印紙税
100万円超500万円以下 1000円
500万円超1000万円以下 5000円
1000万円超5000万円以下 1万円
5000万円超1億円以下 3万円
 

税金はどのくらいかかる?計算方法

 マイホームを売却して利益が出た場合には、不動産譲渡所得税・住民税の対象になります。ただし、利益の全額が対象になるわけではなく、売却価格から購入価格と購入経費(不明の場合は売却価格の5%)、仲介手数料などの売却経費などを差し引くことできます。

譲渡所得=売却価格-(購入価格+購入経費+売却経費)

しかも、自宅の売却だと3000万円の特別控除が適用されるので、よほどの高額物件でない限り、課税対象になることはないのではないでしょうか。

課税対象=売却価格-(購入価格+購入経費+売却経費)-3000万円(特別控除)※適用される場合

 それでも利益が出るときには、譲渡所得税・住民税の対象になりますが、所有期間によって税率が異なります。
 下記の税率表にようになります。

不動産譲渡所得税・住民税の税率表

区分 所有期間 税率
短期所有 5年以下 39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
長期所有 5年超10年以下 20.315%(所得税15.315%、住民税5%)
10年超 ①課税譲渡所得6000万円以下の部分
14.21%(所得税10.21%、住民税4%)
①課税譲渡所得6000万円超の部分
14.21%(所得税15.315%、住民税5%)

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税務相談会(無料)

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決められた時間枠の中で、当社契約の税理士が不動産に関する税務についてマンツーマンで詳しくお答えいたします。

※事前に予約が必要になります。

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マンション売却後の確定申告

 前項で触れたように、マンションを売却して売却益が出た場合には、売却した翌年に確定申告する必要があります。例年の確定申告時期の2月16日から3月15日までの間に所轄の税務署に申告、税額が発生したときには納税することによって、売却の手続きがすべて終了することになります。申告せずに放置していると延滞税が加算されることもあるので注意してください。
 初めての人には分からない部分もあるでしょうから、不動産会社の担当者に相談するほか、確定申告時期前に、税務署で税理士などの相談会などが開催されることがあるので、上手に活用しましょう。
 なお、売却損が出たときには、損益通算・繰越控除によって所得税・住民税を最長4年間ゼロにしたり節税したりできることがあります。

管理費用、修繕積立費の精算方法、売却時に返ってくる?

 マンションを売却した場合には、各種の維持費に関しては売主と買主が月割で負担するのが普通です。たとえば、固定資産税などに関しては、4月に契約した場合には、4月分までは売主が負担し、残りの8か月分は買主が負担することになります。
 これは、マンションの管理費や修繕積立金についても同様です。税金は年単位での課税になりますが、管理費や修繕積立金は毎月の負担ですから、10日に契約したときには、契約前の9日までの分を売主が負担し、契約後の10日からの分を買主が負担する形で日割り計算します。売主の口座からその月の管理費、修繕積立金が引き落とされているはずですから、売却時にはその日割り計算分を買主から戻してもらえることになります。

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マンション売却の注意点

マンション売却の注意点

マンションの売却に当たっては、その物件が持つさまざまな条件があり、それによって売り方などが微妙に異なってきます。共有名義、賃貸運用中、相続などで取得した遠隔地の物件など、通常のマンションよりさまざまな面で売却が難しくなったり、不利になったりします。しかし、事前にその点を理解して対策を打つことで、マイナス面をカバーできるようになります。

共有名義のマンションを売却する際の注意点

 最近は共働きが当たり前になっているので、マンションを買うときにも夫婦の共有名義で登記するケースが増えています。そのほうが、ローン減税を夫婦で利用できるなどのメリットがあるのですが、万一にも離婚となったときには、財産分与で離婚協議の揉め事の材料になってしまいかねません。  住宅ローンが残っている場合、財産分与してマンションには妻が住み、夫がローンを支払うといったケースがありますが、もしも夫の返済が滞ったり、返済不能に陥ってしまうと、住めなくなってしまうことになります。ですから、離婚時には売却してローンを一括返済、残ったお金を分け合うのが無難です。
 こうした協議には夫婦の十分な話し合いが欠かせませんから、間に入って調整してくれる営業担当者の役割が極めて重要になってきます。特に信頼できる仲介会社、営業担当者を選ぶのが大切です。

相続したマンションを売却する際の注意点

 兄弟姉妹で相続したマンションだと、基本的に共有名義となります。亡くなった兄弟姉妹がいると、その持分が甥や姪に相続され、共有名義人が増え、利害関係が複雑になっている可能性もあります。そうなると、簡単には売却できなくなるので、最初の相続の段階で売却して、売却代金を相続割合などに応じて分けておくのが安心です。
 マンションを売るためには、仲介会社と媒介契約を結びますが、共有名義の物件だと、共有名義の名義人全員の署名・捺印が必要になります。売却先が決まったときの売買契約も同様です。ですから、媒介契約を結ぶときには、媒介契約を含めたその後のすべてを委任する旨の委任状を作成しておけば、代表者の署名・捺印だけで媒介契約や売買契約を締結できます。

賃貸中のマンションを売却する際の注意点(オーナーチェンジ)

 賃貸住宅として運用しているマンションを売却するときには、まず入居者に購入する意志がないかどうかを確認しましょう。
 入居者が買ってくれれば、売却活動の手間が省け、仲介手数料などの経費を安く抑えられるメリットがあります。その分、相場より多少安く売ってもいいかもしれません。
 購入意志がない場合には、通常通り仲介会社を通して売却しますが、入居者がいる場合には、入居者ありの「オーナーチェンジ」として扱われます。居住目的のお客様ではなく、投資家向けへの販売になるわけです。 買主にとってどんなメリットがあるのかを頭に入れて、その点を強調すれば、売却が有利になるでしょう。
 入居者への許可の必要はありませんが、売却が決まったときには、売主と買主の連名でオーナー変更などに関する通知を行って、「賃貸人の地位承継通知書及び同意書」に署名・捺印してもらうのが一般的です。

オーナーチェンジで売却するメリット・デメリット

メリット デメリット
・買主は入居者募集の手間ヒマ、費用を節約できる
・入居者がいるので買主は収支計画を立てやすい
・入居者がいるのでローンの審査が通りやすい
・入居者がいるので、買主に物件を見てもらいにくい
・経過年数が長いと入居者が退去後の入居者確保が難しく、家賃が下がることもあり、買主のリスクとなる。

旧耐震住宅を売却する際の注意点

 わが国では震度6強や7程度の揺れでも倒壊しないことが建築基準法で求められており、1981年(昭和56年)以降の建築確認から適用されました。それ以前の建物は「旧耐震基準」であり、それ以後の物件が「新耐震基準」になります。
 各種の災害が多いわが国では、住まい選びでもグラフにあるように、災害などに対する安全性の高い立地や耐震性が重視されています。したがって、旧耐震基準だと大地震時に不安ですし、売却に当たっても不利になります。
それでも、最寄り駅からの距離が近いなどの人気になりそうな条件があれば、十分に売却できるかもしれないので、仲介会社などに相談するのがいいでしょう。
 なかなか売却できないときには、不動産会社に買い取ってもらう方法も考えられます。仲介による売却より若干安くなりますが、不動産会社では買い取った上で売却しやすいようにリノベーションするなど、古いマンションでも売却するためのノウハウを持っているので、買い取ってくれるケースがあるのです。

旧耐震住宅を売却する際の注意点

資料:住宅金融支援機構『住宅ローン利用者の実態調査[住宅ローン利用予定者調査(2020年5月調査)]

東急リバブル強み

買取サービス

買取サービス

東急リバブルでは、売主様の多様なニーズにお応えすべく、売主様の不動産を直接購入させていただき、当社にてリフォーム工事等を施した上で、当社が売主となって再販売を行う「不動産買取再販事業」も行っております。

買取サービスについて詳しくはこちら >

大規模修繕工事中のマンションを売却する際の注意点

 マンションは12年~15年に一度、外壁補修工事、塗装工事、配管工事などの大規模修繕を行います。小規模なマンションなら半年制度で終わりますが、大規模マンションや超高層マンションだと1年以上かかることが少なくありません。
 ですから、大規模修繕の工事中に売却するのはかなり不利になります。足場が組まれて購入希望者はほとんど外観が見えません。工事中に購入して入居してもビニールシートなどで外は見えませんし、日当たりも悪く、ストレスが溜まりがちです。
 この大規模修繕の時期はあらかじめ決まっていますから、いずれ売却を考えている人なら、工事の前に売却するのが無難かもしれません。なかには大規模修繕後のほうが建物がきれいになって売りやすい、高く売れるのではないかと予測される方もいらっしゃるかもしれませんが、必ずしもそうとは限りません。マンションの場合、それよりは立地環境などが最優先されるので、期待はずれに終わることがあります。過度な期待は禁物です。

ペットを飼っていたマンションを売却する際の注意点

長くペットを飼っていると、臭いがしみついたり、引っ掻きキズなどができて、売却にあたってのハンデになることがあります。
 ペットのための足洗い場、脱臭機能のあるイオン発生機などが付いた、いわゆるペット共生型のマンションなら、購入希望者もペットのいる家庭が多いでしょうから、問題はありませんが、建築後の経過年数の長い単なる「ペット可」のマンションだと、売却価格などに影響してくることがあります。
 その場合、目立つ引っ掻きキズは補修しておく、クリーニング業者などに依頼してノミ・ダニ対策をほどこす、クロスの張り替えなどで臭いを消すといった対策が必要かもしれません。ただ、どこまでお金をかければ、どれくらい売却価格への影響を防げるのかなどは、物件特性などによって異なりますから、地元の事情などに精通している仲介会社で相談、どこまで、何をすればいいのかを決めるようにしたほうがいいでしょう。

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除菌・消臭サービス

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高濃度二酸化塩素のチカラで「バクテリア細菌・ウイルス・カビ菌」や「ペット臭・タバコ臭・生
活臭」に対し、99.9%除菌・消臭を実現します。

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遠方のマンションを売却する際の注意点

 相続などで取得した物件だと、居住地と離れた場所にあることが多く、打合せなどで頻繁に訪問することはできませんし、地域の不動産事情もわからないので、不安があります。
 その点、全国に支店・営業所を持つ不動産会社であれば、居住地近くの営業所などを通して、現地の営業所などと協力して売却を進めることが可能になります。物件所在地に営業所がない場合でも、地元の有力な不動産会社と連携していることが多いので、遠く離れてもいてもスムーズな売却が可能になります。
 物件近くの地元の不動産会社に直接依頼する方法もありますが、どんな会社かよく分からないことが多いでしょうから、複数の会社に査定してもらった上で妥当性のある会社に依頼するようにします。
 いずれにしても、最近はオンラインによって、現地の担当者と面談しているように話すこともできるようになっているので、そんなに心配する必要はありません。

東急リバブル強み

遠方でのお取引にも安心

①リバブルキャッシュレスサービス

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リバブルキャッシュレスサービとは、不動産売買の現金による代金授受がキャッシュレスで行えるサービスのこと。決済にかかるお客様の時間が節約できるほか、「新しい生活様式」にも対応した非対面の残代金決済方法となっています。

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おうちでつながる

②東急リバブルのオンライン相談

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電話やビデオ通話を使用して、自宅や職場にいながら、売却・賃貸の査定や内見、物件の購入・売却、賃貸、税務・法律相談のご相談ができます。 遠方のお客様にも大変好評をいただいております。

オンライン相談について詳しくはこちら >
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買換えの際の注意点

買換えの際の注意点

単に住まいを購入する、売却するというのではなく、いま住んでいる住まいを売却して新たな住まいを購入する買換えの場合には、売りと買いを並行して進めなければならず、単純売却に比べて手間ヒマ、時間がかかります。
理想は売却と購入を同時決着させることですが、そのためには売り、買いの流れを十分に理解しておく必要があります。

買換えの流れ

 マイホームの買換えには、いまの住まいの売却と新しい住まいの購入が必要になります。自分で買った住まいからの買換えであれば、一度は購入を経験されていることになりますが、相続した住まいなどであれば、購入も売却も初めての経験という方が多いのではないでしょうか。それだけに、事前に購入、売却、それぞれの流れを十分に理解して、住まいの引渡しと入居のタイミングを合わせて同時決着させるようにするのが一番です。
 まず、売却に関しては、不動産会社に現在の住まいがどれくらいで売れそうなのか、査定してもらいます。複数の会社に依頼して、そのなかから妥当な金額を出してきて、信頼のおけそうな会社に仲介を依頼します。正式に媒介契約を結んで買主探しが始まり、価格などの条件が合えば売却契約を締結します。
一方で、買換え先の購入物件探しを始めます。仲介会社のポータルサイトなどで物件を探し、気になる物件を見学、条件に合致する希望の住まいが見つかれば、購入契約になります。同時に住宅ローンの申込みも行います。 この売却物件の引渡し日と、新居の引渡し日を一致させることができれば、理想の決

買換えの流れ

先行売却について

先行売却というのは、まず売却活動を始め、売却先を見つけ、引渡し期限を設定して契約します。その引渡し期限までに購入物件を探すことになりますが、通常、売買契約は契約から3か月以内の引渡しが条件になりますから、その範囲内で購入物件を見つけなければなりません。
 もちろん、売却のメドが立ちそうな段階から購入物件探しを始めれば、決して難しくありませんが、どうしても見つからない場合には、アパートなどへの仮住まいが必要になります。数か月程度でも何十万円以上の出費になるので、資金計画に影響してきかねません。
 買換え先が中古マンションや建売住宅などであれば、比較的短期間での引渡しが可能です。しかし、大規模なマンションだと入居できるのが1年先、2年先ということもあります。希望する買換えの先物件の条件をあらかじめ考慮しながら、進めることが大切です。

先行購入について

 買換えを行う場合、購入を先行させるのか、売却を先行させるのかは難しい判断です。人気の高いエリアで、売却先を見つけるのがそう難しそうではない物件であれば、先行購入で進めてもいいかもしれません。そうでない場合でも、買取り保証のある不動産会社なら、売却のことは気にせずにジックリと新居を探せるメリットがあります。
 しかし、売却価格や時期が決まっていないと、買換えの資金計画を立てにくいという問題があります。また、購入契約後、売却がスムーズに進まないと一時的に二重ローンが発生するリスクがありますし、そうならないために売り急ぐと売却交渉が不利になって、買い叩かれる可能性もあります。
 先行購入で進めると、そうしたリスクが発生しそうな物件である場合には、先行売却で進めたほうがいいかもしれません。

先行売却・先行購入のメリット・デメリット

メリット デメリット
先行売却 ・売却をじっくり進められるので高値で売却できる可能性がある
・売却価格が決まれば資金計画を立てやすい
・売却決定後、一定期間以内に急いで買換え先を探さなければならない
・買換え先がすぐに決まらないと仮住まいが必要になる
先行購入 ・自宅の明け渡しを気にせずにじっくりと物件を探せる
・次の住まいが決まっている安心感がある
・買取り保証を付ければ二重ローンの心配がない
・売却価格、売却時期が決まっていないので資金計画を立てにくい
・一定期間内に自宅を売却できないと二重ローンになる
・売却を急ぐと安値で買いたたかれる可能性も

東急リバブル強み

①立替払制度(資金のつなぎ制度)

東急リバブルでは、買換えの際の資金計画をお手伝いできる、「立替払制度」をご用意しております。資金の不安を払拭し、あんしんして不動産売却を進めていただけます。

購入物件の支払期日がせまっているが自宅の売却のタイミングが合わない…

当社の「立替払制度」により、「売却代金」の85%や「売却保証の金額」の100%まで 購入物件の残代金支払い日から売却代金の受領日まで、購入物件の残代金をつなぎます。(→買換えつなぎ)

①立替払制度(資金のつなぎ制度

②【東急リバブルの買換えサポートサービス】

東急リバブルでは、スムーズな「買換え」を実現するために様々なサービスをご用意しております。
詳しくはこちらをご覧くださいませ。

リバブル売却保証

リバブル売却保証

一定期間に売却できなかった場合、あらかじめお約束した価格で当社が購入します。

リバブル売却保証について詳しくはこちら >
不動産買取サービス(仲介手数料不要)

不動産買取サービス(仲介手数料不要)

東急リバブルが買主となり、お客様のご所有不動産を直接購入いたします。

不動産買取サービスについて詳しくはこちら >
アクティブ売却パッケージ

アクティブ売却パッケージ

リフォーム + モデルルーム + 売却保証がひとつになった、新しいマンションの売りかたです。

アクティブ売却パッケージについて詳しくはこちら >
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売るか、貸すか悩んでいる方へ

 売るか、貸すか悩んでいる方へ

 手狭になってきたので買換えたい、あるいは転勤で住めなくなるといった事情が発生した場合、売却という方法だけではなく、賃貸で運用するという方法もあります。自分たちの条件、住まいの条件などによっては売却するのではなく、賃貸で運用したほうがより有利になるケースもあります。それぞれのメリットデメリットを解説させていただきます。

売却の場合

 売却すれば、売却代金が入ってきますから、住宅ローンが残っている場合には一括返済して、手元に一定の資金を残せることになります。もちろん、全額返済できればその後のローン返済がなくなります。さらに、固定資産税などの税負担のほか、管理費、修繕積立金などのランニングコストがかからないといったメリットもあります。

賃貸の場合

 売却せずに所有し続けて賃貸で運用する方法もあります。住宅ローンが残っている場合でも、賃料でカバーできれば、負担ゼロで資産として持ち続けられるので、相場が上昇すれば資産の拡大につながります。ローン返済がなくなれば、賃料収入が安定収入になるので、老後への不安も解消されます。
 また、賃貸経営が税務上の赤字になるときには、節税効果で所得税・住民税の節税を期待できるメリットもあります。

売却と賃貸のメリット・デメリット

メリット デメリット
売却 ・売却代金でローン残高を一括返済したり、手元に資金を残せる
・売却後は税金や維持費などのランニングコストがかからない
・売却利益が出る場合には課税対象になることがある
・売却には仲介手数料などの諸費用がかかる
賃貸 ・毎月賃料収入を得られる
・賃貸には維持費がかかるが、節税効果が期待できることもある
・資産として持ち続けられる
・空室が発生すると賃料収入が入らない
・入居者募集、賃料徴収などの管理にかかる費用負担が発生する
・固定資産税、管理費、修繕積立金などのランニングコストがかかる
住宅ジャーナリスト 山下和之(やました・かずゆき)

ライター紹介

住宅ジャーナリスト 山下和之(やました・かずゆき)

住宅ジャーナリスト 山下和之(やました・かずゆき)

1952年生まれ。住宅・不動産分野を中心に、新聞・雑誌・単行本・ポータルサイトの取材・原稿制作のほか、各種講演・メディア出演など広範に活動。主な著書に『家を買う。その前に知っておきたいこと』(日本実業出版社)、『住宅ローン相談ハンドブック』(近代セールス社)などがある。

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東急リバブルのマンション売却

東急リバブルのマンション売却

「売れない不安を払拭」東急リバブルのサービス

東急リバブルでは、できるだけスムーズに、ご要望にそったご売却を実現できるよう、「売れない不安を払拭」する、”あんしん”のサービスをご用意しております。

リバブル売却保証システム

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一定期間に売却できなかった場合、あらかじめお約束した価格で東急リバブルが購入します。

『リバブル売却保証システム』のメリット

・期日及び売却資金が決まっているので、買換えの資金計画を確定できます。
・買いたい物件が見つかった時、チャンスを逃さず購入できます。
・信頼のリバブルネットワークで一般市場での売却が見込めます。
・納得のいく販売価格・販売スケジュールで可能性を追求します。
・売却を切り離して、買換え先の取得が可能です。

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不動産買取サービス(仲介手数料不要)

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東急リバブルが買主となり、お客様のご所有不動産を直接購入いたします。

『不動産買取サービス』このようなご要望の方におすすめです!

・周囲の方になるべく知られずに売却したい
・早急に現金化したい
・安全に売却したい

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お客様に寄り添い続ける東急リバブルだからこそご提供できる、多彩なサービス

売主様・買主様が共にご相談時からお取引完了まで”あんしん”できる不動産売買を実現するため、お客様に寄り添い続けさせていただいております。東急リバブルだからこそご提供できる多彩なサービスをご案内します。

調査や保証で”あんしん”を提供するサービス

リバブルあんしん仲介保証

リバブルあんしん仲介保証は、無償の調査(検査)と保証で住まいの価値を高めると共に、売主様も、買主様も”あんしん”できるサービスです。

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マンションの価値を高めるサービス

水まわりブライトニング

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水まわりブライトニング 内見時に好印象を持っていただくために、キッチン・バス・洗面・トイレをクリーニングいたします。

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壁・床リペアリング

壁・床リペアリング

壁・床リペアリング 壁や床の傷みを補修し、目立たなくすることで印象を改善します。

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CGリフォームイメージ

CGリフォームイメージ

お住まい中の室内をCGでリフォームし、3D家具を配置したイメージをホームページに掲載します。

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バーチャルインテリアルーム

バーチャルインテリアルーム

空室の売却不動産において、室内写真にCGの家具や装飾品を配置するサービスです。クオリティにこだわった家具や装飾小物により室内を魅力的に演出します。

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お客様をサポートするサービス

アクティブ売却パッケージ「アクセル君」

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マンションの売却を検討している方へ
マンション売却の新提案
価値を高め、高値売却にチャレンジ

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リバブル売却保証システム

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一定期間内に売却できなかった場合 あらかじめお約束した価格で当社が購入します。 ※当社審査後適用

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不動産買取サービス(仲介手数料不要)

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東急リバブルが買主となり、お客様のご所有不動産を直接購入いたします。

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「月間訪問数約100万人※」の実績|東急リバブルの中古マンションライブラリー

「月間訪問数約100万人※」の実績|東急リバブルの中古マンションライブラリー

高い集客力のある当社ホームページへ掲載いただくことで、より多くの購入希望者様にアクセスいただくことが可能となります。

※ 2020年12月の中古マンションライブラリー訪問者数

売主様の物件を効果的にアピールします。デジタルに強い!リバブルHPの6つの魅力

売主様の物件の早期売却をサポートするため、東急リバブルのホームページではデジタル技術を駆使して様々なアピール方法を実現しています。

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マンション売却のよくある質問

マンション売却のよくある質問

最短でどのくらいで売却できますか?売却までの平均期間は?

東急リバブルの成約実績では全体の約7割が売却活動開始から3ヶ月以内で成約しております。

※当社2019年度首都圏実績

築年数はマンションの査定価格に影響しますか?

「築年数」は、査定するときにチェックするポイントの一つです。

管理状況の影響も大きいので一概にいえませんが、建物の老朽化の判定という点では、築年数は重要な比較ポイントです。

ただ、「築年数」のほかにも、マンションの査定では「権利や法令上に問題がないか」「マンションの概要」「近隣の取引価格」「周辺環境」「マンションの管理状況」など、あらゆる面から調査させていただきます。
この調査結果に加え、市場動向やお部屋の状態なども考慮し査定価格を算出します。お部屋や専有部分のメンテナンスもきちんとしておくと査定価格にも反映されますので、日頃からできることはやっておくとよいでしょう。

東急リバブルがマンションの査定に強い3つの理由 >

住みながら売却ってできるの?

住宅のローンが残っているので、住み替えができないとお考えの方は多くいらっしゃるようです。売却代金によりローンを完済できるのであれば問題ありませんので、住みながら売却することは可能です。実際にお住まいをご売却される方の多くが、住みながら売却をされています。ご購入希望のお客様をご案内する際にはご協力をお願いいたします。

売却代金によりローンを完済できても、売却と新居の購入のタイミングを合わせるのが難しい場合もあります。例えば、新規の住宅ローンの条件が「自宅の残債を完済すること」となっていて、自宅の売却の決済(残代金受取日)が後になってしまう、といったケースです。

そのようなときは、東急リバブルの売却サポートサービス「立替払制度(資金のつなぎ制度)」がご利用いただけます。このほかにも新居が既に決まっていて売却の期限が設けられている場合については「リバブル売却保証システム」といったサービスもご用意させていただいております。「ローンが残っているから」と買換えをあきらめず、まずは東急リバブルにご相談ください。

立替払制度(資金のつなぎ制度) >

住みながら売却するので、なるべく部屋の中を見せたくないのですが、
何かいい方法はありませんか?

住みながらご売却するお客様向けのサービス「CGリフォームイメージ」がございます。

リフォーム後のお部屋のイメージ画像をCGで作成し、室内写真の代わりにホームページに掲載するサービスです。買換え、住み替えなどで新居の購入や引越し準備と売却を並行して行う場合にも便利です。

自己住居用マンションおよび一戸建てでご利用いただけます。ぜひご活用ください。

また、「CGリフォームイメージ」を利用しても、最終的に買主様の内見は必須となりますが、どうしても室内を見せたくないという場合は、「不動産買取サービス」もオススメです。
「不動産買取サービス」は東急リバブルが買主となって売主様の所有されている不動産を直接買取るため、不動産取引に関わるのは売主様と買主になる不動産会社の2者ということになり、購入希望者の内見を経ずに売却することが可能です。
また、売買の仲介をするわけではないので、仲介手数料も不要です。

「不動産買取サービス」サービス詳細 >
売却不動産を魅力的に演出「CGリフォームイメージ」

マンションの買換え、タイミングが難しそうですがどうしたらいいですか?

買換えで大切なことは、“どうして売却をするのか?”ということや“売却した場合、次の住宅をどうするのか?いつまでに引越しをしたいのか?”ということを具体的に考えておくことです。

実際に当社へも、このタイミングを上手く調整できないか?というご相談が多く寄せられています。東急リバブルでは、今まで売却や買換えのお手伝いを数多くさせていただいておりますので、経験や実績を活かしながら、タイミングを考えた販売活動を進めさせていただきます。また、それに合わせて買換えのお手伝いもさせていただきますので、売却と買換えに関しましては両方をお任せいただければ営業担当者がお客様のご希望が叶うように全力でサポートさせていただきます。

不動産の売却と買換えをうまく進めるポイントは?|よくあるご質問 >
買換えの流れ >

オープンルームって何?

オープンハウスともいいます。中古マンションや中古戸建て住宅を特定の日に開放し、購入検討中の一般客に自由に見学してもらうことです。 インターネットを見て興味はあるものの、実際に問い合わせをするのは敷居が高いと感じている購入検討者の方に、気軽に現地をご見学いただく機会を提供し、売却のチャンスを広げます。


※開催時間中は当社の営業担当者が責任を持って常駐しますので、売主様は外出いただいて差支えありません。

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山口 智充さん

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