【不動産売却】
家を売る ときの注意点、
早く高く売るコツ

不動産売却、「まず何からはじめれば？」

初めての不動産売却では、どんな工程を経て売却へ進むのか全くわからない。という方も多いかと思います。
”不動産売却の流れ”をつかむことが不動産売却の第１歩。不動産売却の流れを解説させていただきます。

不動産売却のフローチャート

1. step1 売却の相談

   売却動機・希望条件 ＞
   売却時の諸費用と販売期間 ＞

2. step2 売却不動産の調査・査定
   および販売方法のご提案

   売却不動産の事前調査 ＞
   価格査定及び販売方法のご提案 ＞

3. step3 媒介契約の締結

   媒介契約について ＞
   媒介契約に付随する手続き ＞

4. step4 売却不動産の各種販売活動

   販売活動の流れ ＞
   インターネットによる販売活動 ＞
   その他の販売活動 ＞
   現地案内・内覧 ＞

5. step5 売買契約

   購入希望のお客様からの申し込み、契約条件の調整 ＞
   契約の事前準備 ＞
   売買契約の手続き ＞

6. step6 決済・引渡し前の各準備

   売買契約に定められた諸条件に関する手続き ＞
   お引渡し前の各種手続き ＞

7. step7 決済
   （残代金授受・各種申請手続き）

   決済の手続き ＞

8. step8 引渡し

   引渡し後の各種手続き ＞

STEP1売却の相談

市況に合わせた売却の価格や、売り出しのタイミングなどをアドバイスするほか、
税理士や弁護士による無料相談会も実施しています。

売却動機・希望条件

不動産のご売却は一生のうちで数少ない出来事です。失敗しないために、ご希望やご条件を整理しましょう。

売却時の諸費用と販売期間

不動産のご売却には、諸費用が必要になります。ご売却価格から諸費用を差し引いた金額（目安）をご確認ください。

STEP2売却不動産の調査・査定および販売方法のご提案

ご売却希望の不動産を、あらゆる面から調査・査定しご希望の売却時期や金額に応じて最適なプランをご提案します。

売却不動産の事前調査

不動産の価格に影響を与える事項について、不動産売買の視点から事前に調査します。

調査の意義

土地や建物について、不動産自体およびその周辺環境など、複数の要因が価格に影響を及ぼすため、様々な角度から調査を行い、そこから得た情報によって売却不動産の価格査定を行います。また、売却不動産におけるトラブルを回避するために、買主様へ説明しなければならない重要事項の調査も大切なプロセスです。

調査内容

不動産の市場価格は、市場動向や周辺の取引事例、売り出し事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出いたします。
以下のような項目が査定価格に影響を与えます。

価格査定及び販売方法のご提案

査定報告は、売主様がご納得の上ご判断いただけるように、わかりやすくご説明します。
東急リバブルでは以下の方法で売却不動産の価格査定を実施します。

査定の種類

査定価格の算出方法

不動産の市場価格を算出する方法としては、次の3つがあります。

• スピードプラン
• スタンダードプラン
• チャレンジプラン

東急リバブルの不動産査定について

STEP3媒介契約の締結

正式に売却を依頼される場合、東急リバブルと売主様とのあいだで媒介契約を結びます。

媒介契約について

不動産売却をご依頼いただく場合、媒介契約の締結が必要になります。

媒介契約の種類

専属専任・専任媒介契約と一般媒介契約の違い

※東急リバブルは、専任媒介、一般媒介を締結いただいた売主様に関しましても、毎週、営業活動報告書を送付いたします。

媒介契約に付随する手続き

媒介契約をご締結いただいた後、販売活動に入る前の準備が必要になります。

STEP4売却不動産の各種販売活動

インターネット・新聞折り込み・ポスティング・ダイレクトメールなど、総力を挙げて販売活動をします。
また、ご都合に合わせて、購入希望者の方にお住まいを見ていただきます。

販売活動の流れ

買主様をお探しするために、様々な販売方法でご売却の不動産をアピール。

販売状況もしっかりとご報告しますのでご安心ください。
「早く、高く、確実に売りたい」。そんな売主様の想いを実現するために、大切な資産を最大限に評価してくださる買主様をお探しし、ご売却完了までしっかりとサポートします。

販売状況のご報告

売却活動中もご安心していただくために、1週間に1度以上、進捗状況をご報告。

状況を分析し、売主様と打ち合わせをしながら、最適な販売方法のご提案をします。

インターネットによる販売活動

購入相談の多くはインターネットからのお問い合わせです。

購入を希望しているお客様の知りたい情報が満載です。豊富な画像と詳しい説明で売却不動産の魅力を購入希望のお客様にアピールします。

その他の販売活動

幅広い媒体を活用して、一人でも多くのお客様へ情報をお届けします。

東急リバブル独自の販売チャネル

一般的な販売活動

現地案内・内覧時のポイント

各種販売活動により、お問い合わせいただいたお客様に内覧いただきます。

営業担当者が購入希望のお客様を周辺環境も含めてご案内します。

1. POINT1 室内の明るさ

   照明は全室つけて、窓外の開放感がある場合はカーテンを開け、そうでない場合はレースのカーテンだけの状態にします。
   明るい室内を演出することで印象アップに繋げます。

2. POINT2 水まわり

   水気を取るなど、ご見学者様が特に気にされる水回りを綺麗にすることで、印象アップに繋げます。

3. POINT3 整理整頓

   整理整頓をしてお部屋をスッキリと広く見せることでご見学者様の印象アップに繋げます。

4. POINT4 ニオイ

   案内予定の10分前には窓を開けるなど歓喜して、ペットや水まわりなど生活臭もしっかりケアすることで、清潔な不動産として印象アップに繋げます。
   ※他人の家の生活臭は以外と気になるものです。

STEP5売買契約

予算の内容や取引条件等について重要事項の説明をします。
売買契約書の内容の確認、署名・捺印をしていただき、買主様より手付金を受け取ります。

購入希望のお客様からの申し込み、契約条件の調整

購入申し込みがあった際に、金額のみならず取引の安全性などを専門家の立場からご説明し、お客様の判断をお手伝いします。

購入申込書に記載されている契約条件

• 購入価格

  売り出し価格を前提に買主様の資金計画に基づいた希望価格が記載されています。

• 融資の利用予定

  融資利用の有無と予定金額が記載されています。

• 支払い条件

  手付金

  売買契約締結時に受領します。売買価格の5~10パーセント程度が目安です。

  内金

  手付金の金額やお引き渡しまでの期間により設定されることがあります。

  残代金

  売買価格ー（手付金＋内金）です

• スケジュール

  契約日

  売主様の契約締結希望日が記載されています

  決済日

  買主様が売買代金のお支払い可能な期日が記載されています。金銭の授受、所有権の移転などを行うため、一般的には法務局・金融機関が稼働している平日の午前中に設定されます。

  引渡し日

  原則、決済日と同日に設定されますが、売主様がお買換えの場合などは １週間程度の引き渡し猶予期間を設ける場合があります。

• その他の条件

  売買契約締結に際し、希望される条件があれば記載されています。
  ●解除条項、停止条件などの確認

契約の事前準備

売買契約締結に先立ち、必要なものをご用意ください。

売買契約の手続き

売買契約は、売主様・買主様の双方がご理解、ご納得の上締結されます。
少し難しい内容ですが、当社営業担当者ができるだけわかりやすくご説明します。不明な点などは、随時お気軽にご質問ください。

STEP6決済・引渡し前の各準備

引き渡し日までに借入金の返済、抵当権の抹消手続き、各種書類の準備、引っ越しなどを行います。

売買契約に定められた諸条件に関する手続き

売買契約に則り皆様が行わなければならない手続きを東急リバブルがサポートします。

既存の住宅ローンの完済（一括返済）手続き

売却不動産に住宅ローンなどのお借り入れが残っている場合、それを完済し、当該借入に対する抵当権などを抹消する必要があります。完済に必要となる金銭は、一般的には、買主様より受領する売買代金から充当して一括返済されます。なお、この手続きは売主様ご自身から金融機関に、決済の3〜4週間前までに申し出ていただく必要がありますが、その際は、当社営業担当者が円滑に残代金決済を迎えられるようにサポートします。

登記に関する手続き

売却不動産に抵当権などが設定されている場合、当該登記を抹消する必要があります。また、登記名義人の氏名や住所に変更がある場合、登記情報を変更する必要があります。これらの手続きは、買主様から残代金を受領し、買主様名義に移転する日に行う必要がありますが、通常は決済当日、買主様への所有権移転登記と同時に行います。なお、この費用は売主様のご負担となります。

建物の増築や地目の変更、土地の分筆・合筆登記、および相続登記が未了の場合、あらかじめ変更登記が必要になります。この登記は前項と異なり、決済と同時には行えません。
※登記に関しては提携の司法書士をご紹介し、スムーズに手続きが完了できるよう売主様にご協力します。

個人間の手続き

境界の明示義務、隣地所有者との境界確定（測量）、私道の通行掘削承諾の取得、借地の場合の譲渡承諾の取得などの手続きを行います。
※提携の測量士及び当社営業担当が、スムーズに手続きが完了できるよう売主様にご協力します。

お引渡し前の各種手続き

お引越し前に必要となる代表的な手続きをご紹介します。

STEP7決済（残代金授受・各種申請手続き）

残代金を受け取り、登記を申請します。
各種関係書類(所有権移転登記に必要な書類)を買主様に引き渡し、仲介手数料等の諸費用を支払います。

決済の手続き

最終代金の受領、所有権の移転、買主様へのお引き渡しを、営業担当者が責任を持ってお手伝いします。

決済の準備

最終代金の受領、所有権の移転、買主様へのお引き渡しを、営業担当者が責任を持ってお手伝いします。

■買主様より受領するお金の金種、振込先（支払先）を事前に確認します。

売却不動産の最終確認（引渡し前確認）

売主様の責務として、売買契約時の「物件状況等報告書」「設備表」に記載の通りの状態で、買主様に引き渡さなければなりません。また、売主様には「境界標の明示義務」があります(マンション等区分所有建物の取引を除く)。その最終確認のために、決済前に現地にて引き渡し前確認を買主様立ち会いのもと行います。

確認事項

• 物件状況等報告書の記載内容（雨漏りやシロアリの害、マンション管理に関する事項など）
• 設備表の記載内容(設備の有無、故障、不具合の有無を確認)
• 隣地との境界標の確認（土地・一戸建て）

決済および引き渡し当日の流れ

STEP8引渡し

買主様に鍵をお渡しして、引渡しの完了です。ご売却後も確定申告やご購入について、お気軽にご相談ください。

引渡し後の各種手続き

不動産売買の翌年に必要となる可能性がある確定申告や、当社ユーザー様限定のアフターサービスについてご紹介します。

確定申告の時期・方法

土地や建物を売って得た譲渡所得に対する税金は分離課税といって、給与所得とは区分して計算されます。長期譲渡所得（保有期間5年を超える）か、短期譲渡所得（保有期間5年以下）によって適用する税率が異なります。
居住用の3,000万円特別控除や、10年超所有の軽減税率など、税制上の様々な特例を受けるためには、売却した年の翌年にご自身で確定申告を行う必要があります。東急リバブルでは当社が契約する税理士と連携した「税務相談会」などの開催を通して、お客様の税金に関するお悩みにお答えし、手続きをバックアップします。

申告時期

不動産売却の翌年2月16日〜3月15日

申告先

税務署（※住民票登録の住所を管轄する税務署）

課税譲渡所得金額の計算方法

譲渡価額 －（取得費＋譲渡費用）－ 特別控除額（一定の場合）＝ 課税譲渡所得金額

売却額から購入額と譲渡する際にかかった仲介手数料や測量にかかった費用などの経費を差し引いた金額が譲渡所得の課税対象となります。
譲渡所得の基本的計算 ＞

譲渡益が出た場合の主な特例

●居住用の3,000万円特別控除 ＞
●10年越え所有の軽減税率 ＞
●特定居住用財産の買換え特例 ＞
●相続空き家の3,000万円特別控除 ＞
●土地等の平成21・22年取得の1,000万円特別控除

譲渡益が出た場合の主な特例

●居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除 ＞
●特定居住用財産の譲渡損失の損益通算および繰越控除 ＞

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