Q.両親名義の土地を売却する際に、これまで両親に渡してきた金額を考慮することはできますか？
A.『これまで渡してきたお金の合計と不足金を足して』との事ですが、表面的には相場に比べ『渡してきたお金』分安いことになります。 “この部分”が贈与税の対象になる可能性があります。 まずは、税理士などの専門家へご相談されることをお勧めいたします。
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「名義」のご相談事例の一覧
該当件数：92件
Q.名義変更した家を売却するのに気を付けることを教えてください。
A.不動産の売却にかかる税金としては“不動産譲渡税”というものがあり、不動産を売却して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として所得税・住民税が課せられます。 ※譲渡所得とは、売却不動産の取得費に売却費用を加算した額を譲渡価格から差し引いた額となります。 不動産を売却した際の税金はその不動産の所有期間（5年以下：短期譲渡、5年以上：長期譲渡）によって税率が大きく異なります。 また、不動産譲渡税は簡単に計算できるものではなく以下のような色々な特例があります。 ・所有期間が10年超の居住用財産を売却した場合の軽減税率の特例 ・特定の居住用財産を売却した場合の買い替えの特例 ・マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例 上記のように条件によって適用されるものが異なるため、詳細については税務署や税理士さんにご相談されることをお勧めいたします。
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Q.利用権限が不明な建物の「使用貸借契約書」を締結したいが、契約書の調印を拒まれ、困っています。
A.そもそも「先々代の承認」というのが使用貸借権か地上権かという点が不明なため、一概には回答致しかねます。 これを判断するには、先々代が承認された理由、経緯（有償、無償。無償であればその理由も含め）等、更には地域の慣習等もろもろの事情を加味して判断することになると思います。 但し、一般的には地上権が設定されるケースは例外的なようです。 仮に使用貸借とした場合、使用貸借権利者である前社長が亡くなられた時点で使用貸借権は効力を失う（民法５９９条）ように思われます。 もっとも、判例には建物所有目的での土地使用貸借契約で借主が死亡した場合においても、建物の使用が終わらない間に借主が死亡しても土地の使用貸借が当然に終了するものではないという趣旨の判断を示しているものもございます。
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Q.借地の名義を父から私にしたいと思っているのですが、名義は一緒に変えないといけないのでしょうか？
A.借地権とは、『建物の所有を目的とする権利』であるため、一般的には借地権者と建物所有者は同一人物です。 借地権者が建物を所有していないといろいろ面倒なことが発生する可能性があります。 例えば、『何かしらの事情で、底地権者が変わるとその人物に対して借地権を主張できない』ということも考えられます。 このようなトラブルを避けるためには同一名義にしておいたほうが良いかと思います。
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Q.個人名義でマンション一棟購入を検討。購入後、法人への名義変更した際の税金面のリスクを教えてください
A.所得税を見据えて個人から法人への名義変更をお考えなのだと思いますが、まず、所有権移転登記するためには原因が必要となります。 原因とは一般的には売買と贈与が考えられますが、売買では所有権移転先法人が個人に売買代金を支払う必要があり、不動産取得税もかかります。贈与では法人側に贈与税がかかります。 尚、抵当権が設定されている不動産の所有権を移転する場合には原則抵当権者（金融機関）の承諾が必要となります。 不動産と税金：贈与税（１）、不動産と税金：贈与税（２）
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Q.親からの援助を受けて土地の売買契約を締結。買主名義を変更したいと考えているが、親名義に変更することは可能なのでしょうか？
A.契約当事者を変更することは可能です。 弊社では、当初の買主様にどなたかを追加される場合は“覚書”を締結していただくようにしています。 （追加ではなく変更の場合は契約を締結しなおす場合もございます。） いずれにしても契約を仲介した不動産業者へお問い合わせされることをお勧めいたします。 ただし、ご相談者様も手持ち資金を出される（またはローンを組む）のであれば、その割合で持分を持つ（買主名義は連名、登記名義は共有）ことをお勧めいたします。
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Q.事務所購入を検討。購入のための資金調達について相談させてください。
A.1．『購入する物件を会社名義にするべきなのか否か』について まずそれぞれのメリット・デメリットをご説明させていただきます。 <法人名義にするメリット> 会社の経費として処理できる ・不動産の取得に関する諸費用（登記料など） ・固定資産税など ・建物などの減価償却費 <個人名義にするメリット> ・住宅ローン控除を受けることができる。（※適用要件を満たす物件の場合、専有面積の2分の1以上が居住用ということであれば、事務所併用住宅でも住宅ローン控除は受けられます。住宅ローンの控除額については、ローン残高を事務所用部分と居住用部分の各面積割合で按分して算出することになります。※『住宅ローン控除』の詳細はコチラをご参照ください。） ・適用要件を満たす物件の場合、住宅用として不動産取得税の軽減を受けることができる。 どちらが良いかについては、会社の状況等にもよるかと思いますので、税理士等の税務の専門家にご相談されることをお勧め致します。 2．『土地を抵当に入れて借り入れを行い』について 一般的な『不動産担保ローン』は用途に制限がないため『住宅ローン』に比べ高金利です。 そのため、金利を重視されるのであれば、住宅を担保にする銀行等の『住宅ローン』をお勧め致しますが、『事業資金としてのお借り入れ』等をご検討されるのであれば、お取引のある金融機関へお問合せされてみてはいかがでしょうか。
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Q.共有名義でマンション購入後に離婚。元夫が亡くなり困っています。
A.一応相続人が存在しない前提で下記記載します。 まず、相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てます。 上記手続により選任された相続財産管理人が、相続人の探索、債務の支払等行い、債務が完済されれば、残りを特別縁故者に渡すことになります。 ここで特別縁故者が存在しない場合には、共有者に持分が移転します。 （民法255条、最判平成元年11月24日）
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Q.自分名義の住宅ローンの残債を親が返済。名義を変更した方が良いのでしょうか？
A.ご質問にございます『建物の名義を変更する』についてでございますが、親御さんに移転する持分の割合を、『①ご相談者様持分の一部を移転』又は『②全てを移転』の2つに分けて考えますと・・・ ①親御さんの負担額が現在の残債額である1300万円のみであり、その部分の持分のみを移転するのであれば問題はないと思料しますが、 ②ご相談者様の持分を全て移転するのであれば、（現在の価格相場にもよりますが、）おそらく1300万円では足りないであろうと推察されます。 そのため、資金的な面をご検討されたうえで結論を出されることをお勧めいたします。 ※『親子間売買』に関しては金融機関からの融資は難しいのが現状のようです。
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Q.夫婦共有名義で住宅購入後に離婚。ローン・買替えについて教えて下さい。
A.住宅ローンを一本化するためには、まず、奥様の持分を“売買”や“贈与”により取得する必要がございます。 贈与は現実的ではないため、売買について、ご説明いたします。 手続き方法としてはご購入されたときの手続きと同様に売買契約を締結したうえで、金融機関へ融資の申し込みをし、 融資承認が下りた後、残代金決済および、所有権移転手続きを司法書士に依頼することになる思いますが、このようなケースでは各金融機関で基準が異なるかと思いますので、あらかじめ主だった金融機関へお問合せいただくことをお勧め致します。 また、売却により、現在設定されている抵当権を抹消できれば、新たなローンを利用して別のマンションを購入することが可能となります。 現在の残債額および、ご所有マンションの相場（不動産会社へ査定をご依頼ください。）を把握された上で、ご検討されることをお勧め致します
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