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「個人・法人のお客様」のご相談事例の一覧

該当件数:387

Q.購入した中古マンションの、トイレ扉の不具合等の説明責任義務について教えてください。

A.①生活するうえで重要な事項と宅建業法上で規定されているものについては、当然に説明をする義務がありますが、トイレのドアの鍵というものについては、法定の説明事項にはなっておりません。 したがって、売主から事前に壊れている旨聞いていれば、不動産会社としては説明をいたしますが、そうでない場合に、たとえば、不動産会社が、鍵の状態をすべて調べたうえで、説明するという義務までは負っておりません。 ②売主の立会についても、どちらのパターンもありますので、一般的に来る、来ないということはなかなか言えません。転居先が遠い、立会日に都合が合わないなどの理由で、売主の立会がない中での契約も少なくありません。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.付置されるはずのエアコンを後で取り付けた工事の瑕疵等

A.4台のエアコンがつけられると謳われていた(約束されていた)中古マンションを購入されたということであれば、本来、売主の瑕疵担保責任あるいは債務不履行責任に基づき、残りの2台分についてエアコンを設置できるような修繕代相当について損害賠償請求を行使できますが、既に修繕工事は売主負担にて終了しているとのことですので、  ⓵壁を壊して配管の内部の目視を求めることができないか  ⓶将来のカビの心配について何らかの手だてができないか  ⓷エアコンが使えないときの寝不足についての慰謝料の請求ができるか について、回答いたします。 ⓵について 売主(業者)はカビ処理をしてあるということで拒絶しているようですが、買主の方で独自に壁を壊すなどして目視検査までした場合の費用請求まで認められるかはなかなか難しいでしょう。カビ処理が不十分であれば別にして、カビ処理をしているにもかかわらず、費用の壁を壊して目視検査するまでの必要性があるのか問題になるからです。 ⓶について 将来カビが出た場合は、カビ発生により生じた損害について損害賠償請求が可能ですが、期間制限があります(事業者以外の方から購入した場合は、一般には瑕疵担保責任なら1年、損害賠償責任なら10年。契約書の特約で短い年数になっている場合もありますのでご確認ください)。また、将来のカビ発生の原因が、今回の工事が原因であると特定が必要ですが、難しいことも多いでしょう。 ⓷について 寝不足についてはその事実の立証が必要ですが、寝不足の原因については様々であり、エアコンが原因との特定は困難であることと、寝不足の程度も様々ですから、仮に認められても相当に低い水準の慰謝料ではないでしょうか。 以上のとおり、法律的にはなかなか難しい主張と考えざるを得ないと思います。 その他、仲介業者がいる場合はエアコンの設置について、説明義務違反などの何らかの請求ができる場合もありますので、無料の弁護士相談などを活用されてみるのもよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.賃借建物のカビが酷い

A.賃貸物件の原状回復についての費用負担は、原則賃貸借契約書の記載によります。 現在多くの契約書が、国土交通省が策定している原状回復ガイドラインに沿って作成をされておりますが、それによると、賃借人の生活の仕方が悪くてカビを発生させてしまったような事情があれば(飲み物をこぼした、結露をそのまま放置していたなどが例示されております)賃借人の負担とされております。 ただ、本件のように入居してすぐにカビが発生したというような場合には、そもそも物件自体がカビの発生しやすい状況であり、賃借人にすべての責任を課すのは、酷のように思います。他の物件から出ていないといっても、位置によって状況は異なりますし、そもそも話が本当に出ていないのかもわかりません。ご相談者様のお話を前提とすれば、今までの入居者からも同じようなクレームが出ていたのではないでしょうか。 まずは契約書を確認いただくことですが、カビのことについて具体的に何も規定がないのであれば、貸主には、引っ越しを余儀なくされた状況を説明したうえで、たとえば原状回復費用を何割か免除してもらう、引っ越し代を何割か負担してもらうなどの交渉をなさってみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.雨漏りを大家が直してくれません。どうしたらいいでしょう?

A.賃貸人は、居住をできる環境を整える義務を負っており、居住に必須の設備の故障は賃貸人に修繕義務がございます。通常雨漏りは居住をするのに支障が出る故障ですので、賃貸人に補修義務があると考えられております。 まずは、この点を大家につたえて、至急、修理をするよう求めてみてください。 もしダメであれば、ご自身で修繕をし、その費用を大家に請求することができます。 修繕費用が法外の値段でないことを条件とはなりますが、もし費用を大家が払ってもらえない場合には、賃料から相殺をしてしまうということも法的には認められております。ただ、賃料の相殺は逆にいうと、賃借人の義務の不履行ということを言われ兼ねませんので、注意が必要です。もし、費用の件でもめそうであれば、お近くの弁護士の無料相談などを活用され、ご相談なさってみてください。多少費用はかかりますが、弁護士から、支給修繕をするように求める内容証明郵便を大家に出してもらうといった方法もあり得ます。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.賃借建物に網戸の設置を要請したいのですが、可能でしょうか?

A.網戸の設置がどちらの負担になるかということが契約書に規定されていればその通りとなりますが、あまりそこまでの負担区分を決めている契約書は少ないと思います。その場合、賃借人のご希望で、新たに建物にものを取り付ける場合は、賃借人の負担とされることが多いです。 法的に、建物に住むうえで必ず必要な設備の設置は、貸主負担とされますが、網戸の設置については、残念ながら、そこまでの設備とは考えられておりません。 また、網戸の設置については、賃貸人の許可も必要になりますので、必ず事前にご相談なさってください。 その際に、とりあえず費用負担もお願いしてみてはいかがでしょうか。もし拒否されてしまった場合には、許可を得たうえで、ご相談者様のご負担で設置せざるを得ないと思います。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.鳩の糞害を理由に、売り主の不動産業者に物件を買い取ってもらうことは可能ですか?

A.物件の買い取りというのは、住むのに必要不可欠な建物の機能に瑕疵がある、購入目的を果たせない程度の瑕疵があるといったものが客観的に認められない限りなかなか認められないのが現実です。今回の鳩の被害がどのくらい生活に影響を与えているかメールだけではわかりませんが、たとえば解約をめぐっての法的紛争に至った場合には、まずは、鳩が来ないような対応などをすることが求められることが多いです。 おそらく状況としては、このような建物が近隣にあるという情報は、事前に不動産会社からご説明はなかったと思われますので、鳩の対策を当該不動産会社の費用でやってもらうように交渉なさってみてはいかがでしょうか。 不動産業者が誠意ある対応をしない、対応をしても全く効果がないという状況に至って初めて買い取りについて検討してもらうという順番になるかと存じます。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.取引途中で販売窓口会社を仲介手数料のかからない直接売主業者に変更したいが可能か。

A.すでにD社に案内をうけ、その案内をきっかけに物件の購入意思を固めているようであれば、D社からの仲介手数料の請求がなされる可能性がございます。 グループ企業同士とのことですので、正直にA社に対し、話をし、D社に事情を話してもらえるようにご相談されてみてはいかがでしょうか。 それから、サイトの情報については、更新日がありますので、それが多少古い可能性もあります。原則としては更新日基準です。また、売れた後に何らかの事情で解約になっている可能性もございます。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.雨除け庇(ひさし)の設置に係る届出の要否について相談させてください。

A.建物の増設について申請が必要かどうかについては、増設される規模はもちろんですが、実は、用途地域ですとか、形状などによって、判断基準が異なってまいります。 したがいまして、いただいた情報のみで必要の有無について判断することは難しいですので、工場がある市区町村の担当部署にご相談なさってください。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.築60年のタウンハウスの売却について教えてください。

A.連棟式建物は、通常の建物よりも再建築や解体、切り離しが複数権利者が絡むことが多いため、難しく、住宅ローンも不可になる可能性が高いとされております。そのため、売却価格は低くなりやすく、市場相場の7割程度になることが多いといわれております。 連棟式建物といっても、ご存知の通り千差万別で、共有者や隣地との関係で、取り壊しや一部取り壊しが可能なもの、不可能なもの、建物そもそもの構造、隣地との位置関係などで価格が相当動きます。一般的には低い価格にて市場に出ているものも多く、中には地価よりも安い値付けのものもある可能性がありますが、あくまで可能性であり、なかなか一般論で語ることができない物件です。 もし個別で興味のあるような物件がある、またはそのような物件をお持ちということであれば、お近くの不動産業者にぜひご相談ください。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.土地建物価格按分と消費税

A.土地建物の価格の按分については、消費税が建物にしかかからないということで、税務上問題となる論点です。売主としては、なるべく収める消費税額を低くしたいということで建物価格を安くしたい、他方、買主としては、消費税額が高いほうが、控除額の幅が大きくなる、毎年経費として建物の減価償却費用を計上できるといったメリット、つまりは税金額を押さえることができるということで、建物価格が高くしたいということを考えるのが通常です。したがって、土地建物の按分については、のちに国税がチェックすることも多く、中には不当にどちらかの金額が高すぎる、安すぎるとして両者の価格を否定するようなケースもあります(チェックされるのはあくまで契約書記載の金額です)。 したがいまして、一度、無料の税務相談などを活用し、税理士にご意見を聞いていただいたほうがよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様税金等に関して

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