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「個人・法人のお客様」のご相談事例の一覧

該当件数:286

Q.兄の遺産である土地建物の売却と、宅建業者をしている弟の関与について相談させてください。

A.レインズは、不動産業者間専用の物件情報ネットワークのことです。これは、売却する物件の情報を売り手仲介業者が登録することで、広く業者間の間で物件の存在が周知され、買い手が探しやすくなるというものです。 不動産仲介契約には3種類があります。 ・同時に複数の仲介会社と契約することができ、自らでも買い手を探してくることができる一般媒介 ・一社の仲介会社としか契約することができませんが、自ら買い手を探してきて契約をすることができる専属媒介 ・一社としか契約することが出来ず、自ら探してもいけない専属専任媒介 以上3種類です。 そのうち専属媒介、専属専任媒介については、売り手仲介会社は物件情報をレインズに登録することを宅建業法上義務付けられておりまして、レインズ登録をして買い手を探すということは不動産取引では通常の業務ということになります。 なお、レインズの登録についての金額を仲介手数料に乗っけて請求するということはありません。 仲介手数料は上限額が同じく宅建業法上で決められております。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.ローン返済中の土地の売却はできますか?

A.ローンが残っている不動産を売却することは難しいです。売却代金によりローンを完済できるのであれば問題がないですが、そうでない場合には、残債務について、返済ができなければ売却はできません。 例外的に任意売却という方法によりローンが残っていても売却する方法もありますが、銀行の許可が必要になりますし、あくまでも例外的な手続きとなります。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.建物原状回復義務の範囲はどこまででしょうか?

A.あくまで原状回復のルールは締結している賃貸借契約の内容に基づきます。 国交省のガイドラインもあくまで指針であり、ガイドラインと異なる基準を契約の内容としても法的には問題ありません。ただ、畳やクロス、天井といったものは、通常は、経年劣化として、貸主の負担になると考えられているものですので、そのようなものを借主の原状回復責任とする場合には、契約時に、具体的な金額、内容を事前に決めて契約書に明記するということが求められます。 まずは、契約書の内容を確認ください。そして、たとえば、入居時にはガイドラインに基づいて原状回復を行うとの説明であったのに異なる内容の契約を締結している、または、契約書にははっきり書いていないのに、経年劣化の部分も賃借人に原状回復を求められている、ということであれば、各行政に賃貸などのトラブルを相談する窓口がございますので、契約書をお持ちになって、一度対応を相談なさってみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.賃借建物の期間内解約と初期費用の返還請求について相談させてください。

A.最近は個人情報やプライバシーの問題があり、隣人が騒音などのトラブルで苦情が多いなどの事情が無い限りは、説明されないことも多いかもしれません。騒音の実態は、お住まいにならないとわからないケースも多く、苦情などが無い限りは管理会社も把握していないことも間々ございます。 したがって、告知義務まであるかどうかは法的には微妙ではないかと存じます。 また、あくまで返金の原則は、賃貸借契約書の内容に基づくことになります。 賃料についてですが、通常は解約予告は解約1か月前ということになっております。つまり、退去を申してでても解約日はその1か月先となり、その日までの賃料は通常かかってしまいます。この点についてはなかなか退去日までというのは難しいかもしれません。 短期解約の違約金は、通常1年ですので、このタイミングでの解約ではとられてしまいますし、敷金償却も退去となると自動的に敷金額から差し引かれてしまいますので、償却金額の返金も契約書上は難しいことになります。 ただ、今回の退去は、賃借人の都合によるものというよりは、管理会社の対応の悪さ、騒音という、外部的な要因です。杓子定規に契約書通りの返金というのはおかしいということは、交渉は可能だと思います。 したがって、退去をされるということであれば、その理由を十分に説明をしたうえで、初期費用についての返金について、交渉をなさってみてください。たとえば、お住まいの都道府県には、宅建業に関する相談窓口が設置されているはずですので、そこでご相談されてみるのもよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.契約1年後の売買契約解除通告について相談させてください。

A.名義変更がされていなくても、売買契約書を締結し、代金を支払った以上は、不動産の所有権はご相談者様が持っていることになります。したがってお父様に返せと言われても、法的には返す必要はございません。 名義変更についても、法的には、調停や、訴訟をして、所有権移転登記に協力をすることを求めることもできます。つまりお父様には、所有権移転登記の手続きに応じる義務が法的にはあることになります。 ただ、親子間での取引でもありますし、まずはなぜ急に不動産を返せということを要求してきているのか、その理由をしっかり確認をなさるべきでしょう。その上で、今後不動産をどうするのか、話し合いをなさってはいかがでしょうか。どうしても埒があかないようであれば、弁護士など第三者を入れてお話合いをされることも検討せざるを得ないかもしれません。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.売買契約当日のキャンセルについて相談させてください。

A.仲介会社とは媒介契約を締結していると思いますが、媒介契約上、仲介会社は売買契約を成立させるための業務を行うことを義務付けられております。 したがって、売主買主間で売買契約についての条件が一致していたにもかかわらず、仲介会社が勝手に自らの事情によりそれを妨げるような行為をすることは、媒介契約上の債務不履行ということになります。 まずは改めてなぜ勝手に解約をするような事態になったのか、業者に説明を求めてください。 そして、その説明の内容に納得がいかないような場合には、今回の仲介業者の対応について、行政の宅建業者相談窓口にご相談されるのもよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.実家の近くに戸建の家をローンで建てたいと思っています。 セカンドハウスローンなどは借りられますか?投資用ローンになりますか?

A.セカンドハウスローンや投資用ローンといった、住宅ローン以外のローンについては、融資先の銀行によって基準が異なっております。 したがって、このような特殊ローンをご希望の場合には、融資先の銀行に基準についてお問い合わせをするようにしてください。

個人・法人のお客様その他

Q.ローン特約に係る疑義について相談です。

A.通常重要事項説明の読み合わせがあったと思うのですが、重要事項説明書など、他の書面にもローンに関する条件について記載がないでしょうか。まずはご確認ください。 単に契約書への書きもれであればそのまま追記いただければよいと思いますが、まったく記載がないとなりますと、ローンの条件欄が空欄の契約の扱いについては裁判例があり、ローンに関する特約は無効であると判断されております。  ローンの条件について、覚書など文書での締結を契約書を作成した不動産業者に依頼をしてください。 不動産業者の対応次第では、都道府県の宅建窓口にご相談なさってください。

個人・法人のお客様その他

Q.土地物件のおとり広告について相談させてください。

A.ご指摘のとおり、このような広告は虚偽広告として、宅建業法32条違反とされる可能性が高いと思われます。 また、虚偽広告は景品表示法5条の「優良誤認」広告にあたり、景品表示法違反とされる可能性が高いです。 まったく修正されないようであれば、不動産会社を管轄している行政庁の宅建相談窓口にご相談されてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様その他

Q.駐車場利用のマナー違反について相談させてください。

A.法律的なことをいえば、近隣間での関係については、受忍しなければいけないラインはあり、ある程度の近隣の方々の行為については、我慢をするということになります。それを超えるような迷惑行動がある場合には、行為をやめる、金銭的な補償といった請求ができることになります。 今回の行為がどの程度のものなのかはわかりませんが、まずは、アパートの大家さんや管理会社などに改めて相談し、要望を近隣の方に伝えてもらうしかないと思います。ただ、騒音や、違法に駐車スペースを占有しているというような状況がないと、行為の停止などを法的に求められるほどの行為とはなかなか認められにくいと思います。

個人・法人のお客様その他

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