「法律」のご相談事例の一覧

Q.隣家と３棟続きの長屋の売却に関して相談させて下さい。

A.一番ご要望に近いのは、使用貸借という契約を締結することです。これは賃料無償で賃貸借契約を締結する形式です。 またこの契約は民法上、借主が死亡したら終了するとされておりますので、借主が死亡するまでは契約を継続することができます。 しかし、この契約は貸主が第三者に物件を売却などをしてしまい、購入者から立退きを求められた場合には出ていかなければいけません。無償で借りている分、借主の権利は非常に小さいものになっているのです。 そこで今回の契約時に、借主が第三者に勝手に建物を譲渡しないという契約を結ぶこともを考えられますが、それでも第三者への譲渡を絶対に防止できるわけではありません。契約違反として、貸主に対して損害賠償は請求できますが、譲渡した第三者から立退きを求めらた場合には出て行かざるをえません。 賃貸借契約には他には普通賃貸借契約や定期賃貸借契約という類型がありますが、ともに賃料が発生しますし、借主の権利が強くなるので貸主側が難色を示す可能性がございます。 ついては一度、法律の無料相談などをご利用されて、弁護士に対応についてご相談されることをお勧めいたします。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.建物賃貸借契約は解除は解除されているのですが、鍵の返却が完了していません。 このまま鍵を交換して戸建てを売却または賃貸に出しても問題はないでしょうか？

A.残置物もなく、現状明渡が済んでいるという状況の中、鍵の返却がまだということで明渡遅延損害金を請求するというのは原則的には難しいと思います。 ただ、契約書のなかで鍵の返却をもって明渡とする旨の規定があるといった場合や、明渡を完了した場合には、明渡完了証を交わしてはじめて明渡しをしたものとするというような規定がある場合には、明渡遅延損害金の請求が認められる場合もございます。 また、鍵を交換したうえで当該物件を売却または賃貸に出すことは可能ですが、弁償を約束してまだ何も支払いがされていないということですので、今後の対応については法律の専門家にご相談なさってはいかがでしょうか。

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Q.親の土地、家屋の購入を検討しております。 親子間での不動産売買に関して注意点などはありますか？

A.親子間での不動産売買については、価格にご注意ください。一般の査定金額よりも著しく安い値段で売買をした場合には、その取引は売買ではなく贈与とみなされて、贈与税の対象になる場合がございます。 また、親子間の取引とはいっても、契約書などの形式面もしっかりと整えられたほうがよろしいかと思います。税務署は、親子間の不動産取引については、比較的に厳格に確認をするとのことですので、価格や、形式面が整っていないと、売買とは認められず、高額な税金がかかる可能性がございますので、ご注意ください。 親族間の取引であっても、不動産業者に間に入ってもらって、手続をしてもらった方がスムーズにいくと思います。 最後に、入籍前のお取引については、法的には問題ありませんが、その後すぐにご結婚されるのであれば、税務署からは事実上の親族間取引とみなされる場合もございます。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.分譲戸建てを購入したのですが、隣の建物の室外機のことで悩んでいます。 何か良い方法はないでしょうか？

A.重要事項説明書に適切な説明がなされていた場合、売主側は説明義務を果たしていることになるので、法的な対応を求めることは難しいでしょう。 重要事項説明書に適切な記載がない場合ですが、説明義務の対象は、一般には、購入契約を締結するかどうか意思決定をするにあたって重要な影響を与える事項です。多くの場合は公民館の室外機は２４時間常に稼働しているわけではないように思えることや、現代社会ではエアコン設置がごく普通な事柄であることから隣接家屋の室外機の風があたることも社会類型上みられること、本件のような周辺環境に関する事項は購入者それぞれの主観が様々であることなどを考えると、説明義務を怠ったことによる法的な対応を求めることができる可能性は必ずしも高くないように思われます。 もっとも、購入までの交渉経過、公民館の室外機の稼働時間・風の強さ、横窓の大きさ・部屋の各窓の配置・役割によって事情が異なる場合もありえますし、法的な対応を求めることができる場合でも、どのような対応を求めることができるのかという問題もあるので、弁護士などの無料法律相談などをご利用されてはいかがでしょうか。 隣人（公民館ですので、市町村でしょうか）には、事情を伝え、できるだけ稼働について、住戸に影響が少ない（窓からできる限り離れているもの等）室外機のみの稼働をお願いしてみるというのも一案かと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.賃貸管理会社が変更になった場合の賃料の支払について教えて下さい。

A.まずは、管理会社が変わったとの通知ですが、借主や前の管理会社の名前、捺印などがある書面でしょうか。管理会社名だけでの書面の場合には、振込先が変わったという事実自体を至急確認されるべきだと思います。元の管理会社や貸主に確認すればすぐにわかるはずです。 または、先月はまだ元の管理会社への振り込み期間で、新管理会社への振り込みが今月以降であるにもかかわらず新管理会社に支払ってしまったという場合には、返金がされないのであれば、新旧２社間で家賃のやり取りをしてもらえるようご依頼されてみてはいかがでしょうか。 どちらにしろ返金がされないような場合には、無料法律相談や、各都道府県にある宅建業の窓口で、対応を協議されることをおすすめいたします。

個人・法人のお客様その他

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Q.借家人への退去要求の交渉や金額について教えて下さい。

A.こういった退去に関する対応については各不動産屋によって、料金が変わってまいりますし、そもそもこのような退去に関する交渉については一切取り扱いをしない不動産業者もございますので、一概に金額については述べることはできません。 そもそも、更新料は、法的には本来必要のない金額とされており、両当事者の合意があって初めて賃借人に請求ができると整理されております。従いまして、更新料の値上げについては、当然に賃借人の同意が必要であり、同意がない以上は、値上げをすることはできません。そのため、更新料の値上げを拒否していることを理由に退去を求めることも法的には難しいことになります。 更新料の値上げ拒否以外に、何か、賃貸借契約上の賃借人への信頼を破壊するような行為が賃借人にあれば別です。たとえば、今回はフェイスブックに書き込みがあったのことですが、その内容が、永倉様個人を攻撃し、名誉を棄損するような内容のものがあり、それが繰り返されているような事情があれば、退去を求めることができる可能性もございます。 そのようなＳＮＳ上でのトラブルを理由とする退去については、程度にもよりますので、一度お近くの無料法律相談などをご活用され、法律の専門家にご相談されてはいかがでしょうか。

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Q.土地代の支払いと正式な土地の引き渡し前に解約を申し出た場合、手付金と仲介手数料は戻ってこないのでしょうか？

A.不動産価格については、大きな流れでいえば市況の中での土地の価格の上下に左右されることになりますが、具体的な土地一つ一つの価格については、まさしくおっしゃる通り売主様のご事情や、土地に何らかの価格に影響するようなことが発見されたなどで、短期間で上下いたします。 お隣を検討されながらのこのような価格変動については、お気持ちは十分によくわかるのですが、それを原因とする解約については、ご相談者様ご自身の事情による解約ということになります。この場合、まず契約上手付放棄による解約ができる期限が定められていれば、その期限内での解約は手付金を全額放棄したうえでの解約となります。通常は期限が定められているので、契約書をご確認ください。 もしそのような期限がない契約の場合には、売主が本契約の履行の着手をしていない段階で解約をすれば、手付金全額放棄での解約という扱いになります。ただし、履行の着手があったかどうかについては、具体的な判断基準が法律にあるわけではなくトラブルになることも多いです。したがって、間に仲介会社がいるのであれば、必ず相談をなさってください。 当該手付解約期限内を過ぎてしまってからの解約または、売主がすでに契約の履行に着手していると認められる場合以降の解約になりますと、契約に規定されている違約金（売買価格の1割程度が相場です。契約書をご確認ください）を売主に支払う必要が出てきます。手付金を放棄し、足りない金額を売主に 支払うことになります。 加えて、契約が締結されている以上、仲介手数料も返金されないケースがほとんどになります。 解約される場合には、この点はご留意なさってください。

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Q.不動産会社に家の建築と、現在のマンションの販売を出しているが、仲介業者により不利益を被った場合の救済手段はありますか？

A.報告義務をはたしていない、仲介業者として誠実な取引を行っていないということになると、宅建業法上の違法行為となります。このような違法行為が原因で相談者様が損害を被ったということになれば、それを法的紛争手続きを利用して賠償を請求できることになります。 つきましては、まずは、本業者を管轄していると都道府県の宅建窓口に対応を相談されてみてはいかがでしょうか。宅建業法上違法とされる可能性が高いということになれば、任意で賠償を交渉されてもよろしいと思いますが、金額が大きくなるようであれば、弁護士などの法律の専門家に依頼をして訴訟を行うような流れになるかと存じます。

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Q.貸借契約中の持ち家を売却したいのですが、どうすればよいですか？

A.通常の賃貸借契約は、法的には更新が前提となっており、貸主側から解約を申し出る場合には、法的に正当と認められる事由が必要となります。たとえば、建物が老朽化で建て替えをせざる得ないような場合、介護が必要な状況になったが、現在住んでいる家ではそれが難しいという事情があるような場合が代表的な例ですが、このように、借主が継続して住む権利よりも、貸主が建物を利用する利益の方が高いと判断させるようなケースで無い限りは正当事由は認められません。また、立退き料も請求されることが多く、通常、賃料の３～５ヶ月分が相場とされております。 まずは、入居者に事情をよくご説明をされ、退去についてお願いをしてみてはいかがでしょうか。そのままご退去に応じていただければそれでよいですが、もし、退去を拒否された場合にはそれ以上、退去を求めるのは法律的には難しいですし、退去に応じるが立退き費用を請求されるということも想定すべきだと思います。

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Q.土地の無償譲渡に関する注意点があれば教えて下さい。

A.土地の贈与については、法的には口頭でも成立をいたします。しかし、何も書面も作成せず、土地を譲り受けた後、それは無償で貸していただけなので返せと言われてしまうという展開も十分にありえます。 そうなると、通常土地を無償で贈与するということはあまり考えられないので、贈与を立証できないと、法律上は、「使用貸借」とよばれる賃貸借契約があったと認定されてしまい、上にある建物を壊したうえで、土地を返せという結論になる可能性が高いです。 したがって、本件土地が無償で贈与されたという贈与契約を書面にて締結をしておく必要があります。 また、贈与を受けた段階で、土地の所有権の移転登記手続を行い、名義を変更しておく必要もございます。 あわせて、土地を譲り受けた場合には、贈与税がかかりますが、親族間の贈与ではないので、税金控除などはありませんので、土地の評価額によっては多額の税金がかかる可能性もございます。 こちらについては、無料の税務相談などで、税金の専門家の意見を事前に聞かれておくことをお勧めいたします。

個人・法人のお客様土地に関して

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