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「貸主」のご相談事例の一覧

該当件数:50

Q.未成年時代に親の独断で購入した土地の名義をよこせとの父親からの請求にどう対応したらいいですか?

A.まず、奥様の名義で土地を購入したということですから、売買契約書も土地登記も奥様名義かと理解します。 そうであれば、土地は奥様が所有権を有していることになります。 従って、贈与をしたといったような特別な事情が無い限り、父親に所有権が移転するといったことはありません。 そのうえで、現在の状況は、土地について、父親が奥様から使用貸借(無償で借りること)しているか、借地しているか、というのが法的状態かと理解します。使用貸借か、土地対価の地代を収受する借地かで、借地借家法の保護の有無が変わり、後者であれば借地権が発生しますので、大きな違いです。 本件の事情では、父親は固定資産税のみ負担し、その余の金員の支払いはないようです。そうであれば、判例は、建物に関しての事案ですが、「建物の借主が建物を含む貸主所有の不動産の固定資産税を負担していても、特段の事情がない限り、建物使用の対価とはいえない」としていますので、本件でも、原則として、使用貸借としてみなされる可能性が高いといえます。 そうすると、今の状態を法的に整理すると、無償貸与の使用貸借であるが、固定資産税のみは父親が負担する約定が、黙示のうえで成立したと認定される公算が大きいです(従って、支払った固定資産税を返せということはいえないことになります)。 メールの内容から読み取れる事実を前提とした法的な整理は以上の通りですが、先方は、裁判ということを口にされているようです。 したがって、一度無料法律相談などをご利用されて、弁護士に相談なさってみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様土地に関して

Q.ペット飼育による敷金礼金の上乗せ、原状回復費用の請求は一般的なことでしょうか?また、相場はどのくらいでしょうか?

A.ペット飼育にともない、礼金や敷金が上積みされるという契約は多くございます。どうしてもペット飼育の物件は原状回復費用が多くかかる傾向がございますので、その分の負担を借主に求める契約は現状の賃貸では多く見受けられます。しかし、礼金3か月に敷金2か月を償却するとなると、賃料の5か月分を事実上貸主に支払っていることになり、一般の居住用物件の賃貸条件からすると、非常に高いと感じます。比較的礼金が高いとされている関西地域においても、高くて3か月程度までがほとんどであり、それ以上の物件になると、そもそも借り手がつかないので、貸主もそのような条件は設定しないのです。したがいまして、可能であれば、礼金を下げてもらうことや、敷金の償却条件を外してもらえないか、交渉をされることをおすすめいたします。 それから個人契約を貸主が希望しているとのことですが、代行業者が入ることを嫌がる貸主も一定数います。借主側に代行業者が入ることで、契約条件の交渉が借主ペースで進むことを嫌がるのがその理由の一つです。お勤めの会社様が個人契約でも問題ないかは事前にご確認ください。 契約金の振り込みのタイミングについては、賃貸の実態では、契約書締結前に支払うことも多くございます。 初期費用の振り込みと鍵が引き換えといった扱いをしている物件がほとんどです。ただ、お振込の前に必ず入られる物件の基本的条件の説明は必ず受けるようにしてください。ご納得のうえ、ご入金をしてください。 契約段階で要望が多い貸主は一般的に契約終了後の原状回復においても、要望が多い傾向がございます。 原状回復の清算については、現在は国交省の平成23年ガイドラインに沿って行うのが一般的でありますが、中にはそれよりも借主に厳しい条件での契約になっていることもございます。原状回復の清算の条件については、特に十分にご説明を受けられるようにしてください。仲介会社が間に入られているのであれば、その担当者に 事前にご確認いただき、ご納得のうえでご入居されるようにしてください。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.契約予定の賃貸物件がクリーニング後にも関わらず汚れており、事故物件の可能性が疑われる場合、どうしたらよいでしょうか?

A.①一般的には撤去すると思います。(貸主様は慣れていないことも考えられますが、プロである仲介業者が配慮するべきだと思います。) ②心理的瑕疵が存在するにもかかわらず、それを隠して取引した場合には『告知義務違反』となり、損害賠償請求などの対象となります。ご心配でしたら近所の方にヒアリングする方法をお勧めいたします。 ③④貸主様と直接会わないケースも多くあります。 また、これらの書類は“法”で定めているものではなく、借主様の本人確認、意思確認、証明力を確認するためのものであるため仲介業者や貸主が了承すれば不要です。しかしながら原本を確認の上、写しを取得することが一般的だと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.保証金名下の敷金の約定されていない償却について教えてください。

A.法的には敷金という言葉が何を指すのかという明確な定義はなく(民法改正で初めて法律上の定義が行われます)、地域によって、敷金、保証金などの名称がございます。つまり保証金という文言がすべて全額償却を意味する金額ということは全くございません。全額償却ということであれば、礼金や権利金という項目が利用されることが一般的です。 また、ホームページにどうのせようが、賃貸借契約書にのっていなければ、それは法的には何らの義務にはなりません。 契約書に書かれていないのであれば、敷金を何らの根拠なく全額償却してしまうのは、明らかな違法行為です。 過去の退去者に支払ったことがあるかどうかといった事実は、まったく関係はなく、あくまで賃貸借契約のみが、賃貸人と賃借人の権利義務関係を定めることになります。 ついては、なかなか交渉がうまくいかないようであれば、無料法律相談や、行政などになる賃貸トラブルの相談窓口などを利用されて、対応を検討されてはいかがでしょうか。 なお、敷金償却については、契約書の条文に記載されることは少なく、契約書の最初にある条件を記載する頭書きの部分に書かれていることが多いので、念のため、再度契約書の内容はご確認ください。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.建物原状回復義務の範囲はどこまででしょうか?

A.あくまで原状回復のルールは締結している賃貸借契約の内容に基づきます。 国交省のガイドラインもあくまで指針であり、ガイドラインと異なる基準を契約の内容としても法的には問題ありません。ただ、畳やクロス、天井といったものは、通常は、経年劣化として、貸主の負担になると考えられているものですので、そのようなものを借主の原状回復責任とする場合には、契約時に、具体的な金額、内容を事前に決めて契約書に明記するということが求められます。 まずは、契約書の内容を確認ください。そして、たとえば、入居時にはガイドラインに基づいて原状回復を行うとの説明であったのに異なる内容の契約を締結している、または、契約書にははっきり書いていないのに、経年劣化の部分も賃借人に原状回復を求められている、ということであれば、各行政に賃貸などのトラブルを相談する窓口がございますので、契約書をお持ちになって、一度対応を相談なさってみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.入居している賃貸マンションで異臭がしており、どうすれば良いか悩んでいます。

A.匂いについては、継続的にしているようであれば何らかの原因があるはずです。 生活に困る程度ということであれば、 ①マンションを管理する会社はありませんでしょうか。そのような会社があるのであれば、そこに対応を相談されるとよろしいかと思います。 ②そのような会社がないのであれば、大家さんと直接交渉しかありません。取り合ってくれないというようなことがあれば、ご自身で水回りの業者を手配して、一度見てもらってはいかがでしょうか。 契約上でも排水管などの建物の躯体に関わるような修繕は貸主の負担になっていると思います。 もし排水管などが原因での匂いであれば、その修繕費用を支払うように大家さんにお願いをすることになります。 交渉が苦手とのことですので、大家さんが全く取り合ってくれない、原因が明らかになり、契約上も貸主の費用負担になっているにもかかわらず修繕をしてくれないというようなことがあれば、お近くの無料法律相談などをご活用されて、弁護士に対応を相談されるのもよろしいかと思います。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.賃借建物に雨漏りが発生しました。対応について相談したいです。

A.まずそもそも管理会社が、お客様を訴える理由が全くありませんので、完全なはったりの発言だと思います。非常に悪質な対応です。 雨漏りについては、建物の老朽化が原因とはいえ、賃貸人が修繕をする義務を賃貸借契約上負います。賃借人の対応としては修繕費用を請求することもありますし、賃料の減額もありえます。管理会社は、賃料を基準に手数料を貸主からもらっているケースが多く、賃料の減額は、自らの収入を減少させることになるので 避けたいと考えたのだと思います。 対貸主対応については、金銭的な請求が可能かどうか、無料の法律相談をご活用なさってみてはいかがでしょうか。 対管理会社についても、管理会社が雨漏りについての対応が悪く、その対応により損害を拡大させているような事情があれば賠償請求ができますし、訴えるぞと半ば脅すような発言に対しては、不法行為に基づく慰謝料請求といったことも考えられます。いずれにせよ、合わせて法律の専門家へのご相談をなさってみてください。管理会社が宅建業者であれば、行政庁の宅建窓口へご相談される方法もございます。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.賃貸契約を解除したいのですが、初期費用にかかりました、敷金、礼金、仲介手数料、家賃などはかえってきますでしょうか?

A.すでに契約が開始されておりますので、解約手続きについては、賃貸借契約の内容にそって行われます。 したがって、契約書の内容を確認いただきたいですが、以下一般的な説明をいたします。 通常は解約前1ヶ月予告となり、解約通知後1ヶ月先までの賃料は支払う必要がありますので、たとえば本日解約を貸主に予告した場合には、4月28日分の賃料までは請求されることになります。 敷金については、原状回復がほぼないはずですので、たとえばペットを飼っているなどの事情が無い限りは全額戻ってくることが多いはずです。 礼金については法的な性格がはっきりしていない金額でもあり、交渉次第のところではありますが、ほとんど入居をしていないということであれば、返金してもらえるかもしれません。 仲介手数料については、基本的には入居スタートまでが仲介会社の仕事でありまして、入居開始をしてしまっている以上、全額戻ってこないと考えていただいた方がよろしいと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.貸主都合で入居が遅れた場合の賃料精算について相談させて下さい。

A.賃料が発生している以上、賃貸人としては、住める環境を整えるのが賃貸借契約上の賃貸人の義務となります。 したがって、まだ住める状況ではないのであれば、当然賃料の発生もしないことになります。 契約を早めたのがキャンセル防止という貸主側の都合ということであれば、少なくても住めるようになるまでは賃料を支払わないという交渉は可能のはずですので、一度貸主側に相談なさってみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.棲相手の勤務先が賃借する住居への同居に関して相談させて下さい。

A.①について 法人契約から個人契約への切り替えについては、貸主が許可された場合には何ら問題はありません。その場合には、借主の個人の方の審査を改めて受ける必要があります。 ただ、ここではその点よりも契約先である法人がどのように判断されるかが大事です。 一度借り上げ社宅として契約をすることが決まっている以上、それを個人契約に切り替えるには社内的に何らかの手続きが必要になる場合がほとんどです。 まずは、お勤めになっている会社が個人契約への切り替えを認めてくれるのか、その場合どのような手続が必要になるのか、確認してもらってください。 ②について 社宅契約の場合、貸主とのお話と借主である法人とのお話、二つを分けて考える必要がございます。 まず貸主とのお話は、賃貸借契約の内容がどうなっているかで決まります。 たとえば、契約上一人で住むとなっていたにもかかわらず、お二人で住んでいるということになると契約違反ということになります。 ただ、その場合でも単身専用の物件ではないようですので、申請をして二人で住むということを貸主が認めれば、そのままお住まいになれます。 法人とのお話は、会社の社宅規定の内容がどうなっているかで決まります。 単身で住むと会社に申告をしているにもかかわらず、二人で生活をしているということになった場合に、社宅規定によっては一緒にお住まいになる方が社宅規定違反となってしまいます。 以上のように、借り上げ社宅の場合には貸主よりも、まずは社宅の規定を確認してもらってください。 それで問題がないということであれば、貸主さんに相談をし、契約内容を個人に切り替えたうえで二人で住むと申告なさってください。 社宅規定さえ問題がないのであれば、貸主から承諾を得ることは難しくないように思います。 ただ、その場合には上述のとおり、個人借主としての審査が通らなければ、そもそも個人契約は不可となります。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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