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「新築」のご相談事例の一覧

該当件数:12

Q.長年賃借している土地を購入したいのですが。

A.100年にもわたって土地を賃貸されているということですが、結論としては、それによってたとえば所有権を得られるというようなことは法律上はありません。 賃貸借契約を締結しない中で、長きにわたり賃料を払って土地を占有していたといった場合に、賃貸借契約がないにもかかわらず、そのような占有者を賃借人と認めるということはございます。しかし、所有者の権利までを得られるといったことはありません。日本の法律は所有権絶対主義といって所有権を非常に保護しております。したがって、地主の方が所有権をお譲りいただけない限りは土地の所有権を得ることはできません。 昔の所有者が譲らないといっても、今は代も代わって、考えも変わってきている可能性もございます。 そうなるとやはり金額で折り合いをつけざるを得ません。一度地主の方と購入の意思があること、どのくらいの金額であれば売却してくれるのかということを確認し、たとえばその価格が非常に高額ということであれば、不動産会社の簡易的な査定サービスなどを利用して、客観的な金額を出してもらって、それを材料に交渉するということもありうると思います。 ちなみに、本件のような土地とは別の所有者がいる建物が立っている土地(底地といいます)は更地の価格に比べれば、通常は安い価格でしか売れません。価格交渉の際の参考になさってください。

個人・法人のお客様土地に関して

Q.新築賃借建物へ入居直後の雨漏りが原因で退去する場合の補償について教えてください。

A.たしかに、1,2の請求については、賃貸借契約では記載があるものがおおく、短期の解約でも、1か月分の賃料、クリーニング費用は請求されることが多いのは確かです。 ただ、今回の退去のご事情を推察すると、ご納得がいかないのもその通りだと思います。 1,2の費用については、事実上ほとんど住んでいないこと、賃借人のわがままで退去するわけではなく、あくまで住居の雨漏りが原因であることを改めて主張されて、なんとか免除いただくよう、交渉してみてはいかがでしょうか。1はだめでも、2は免除、など、落としどころが出てくるかもしれません。 ただ、どうしても納得がいかないということであれば、貸主に対して、本物件の瑕疵担保責任の追及を念頭において、お近くの無料法律相談などを活用されて、一度、そのような請求が成り立つかどうか、ご相談されてみてはいかがでしょうか。ある程度請求が可能ということであれば、それを根拠に、交渉をしてみるということもありうるかと存じます。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.農地転換の費用は、売り主と買い主、どちらが払うのが一般的ですか?

A.ご質問の『農地転換の費用はどちらが支払うのが普通なのでしょうか。』とのことですが、結論から申し上げますと『特に決まりはありません』。 しかしながら、弊社が売買を仲介する場合には売主様にご負担いただくケースが多いです。 『農地転用が必要な土地を購入するには余計な費用がかかる』ということになれば買主様から敬遠されることが懸念されるため、売主様に事前に費用負担を了承していただくことが多いからです。 本件につきましては『どちらがその土地の使用収益を望まれているか?』でご判断されてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様土地に関して

Q.物件の引き渡しが大幅に遅れる際の損害金について教えてください。

A.契約内容(引渡しの遅れについてどのように定められているのか)によるかと思います。 またその遅れの事情にもよるかと思いますので、その事情をご確認の上、役所等で行われている法律相談などで詳細なご相談をされることをお勧めいたします。 ※11ヶ月というのはあまり聞いたことがありません。売主さんもそれなりに対応方法を考えていると思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.保証金名下の敷金の約定されていない償却について教えてください。

A.法的には敷金という言葉が何を指すのかという明確な定義はなく(民法改正で初めて法律上の定義が行われます)、地域によって、敷金、保証金などの名称がございます。つまり保証金という文言がすべて全額償却を意味する金額ということは全くございません。全額償却ということであれば、礼金や権利金という項目が利用されることが一般的です。 また、ホームページにどうのせようが、賃貸借契約書にのっていなければ、それは法的には何らの義務にはなりません。 契約書に書かれていないのであれば、敷金を何らの根拠なく全額償却してしまうのは、明らかな違法行為です。 過去の退去者に支払ったことがあるかどうかといった事実は、まったく関係はなく、あくまで賃貸借契約のみが、賃貸人と賃借人の権利義務関係を定めることになります。 ついては、なかなか交渉がうまくいかないようであれば、無料法律相談や、行政などになる賃貸トラブルの相談窓口などを利用されて、対応を検討されてはいかがでしょうか。 なお、敷金償却については、契約書の条文に記載されることは少なく、契約書の最初にある条件を記載する頭書きの部分に書かれていることが多いので、念のため、再度契約書の内容はご確認ください。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.親名義の土地と建物が空き家状態で放置されおり、対応に困っている為、相談させて下さい。

A.認知症の方がすべて売買契約を行う意思能力が無いということにはなっておりません。ただ、不動産は非常に重要な財産ですので、親名義の不動産を、たとえ認知症があるからといって、子供が単独で処分をするということは原則認められません。手続は子供が行ったとしても、処分することへの意思確認は、必ず名義人の親にすることになります。 軽い認知症ということであれば、名義人の意思確認は法的には認められる可能性が高いですので、処分は可能です。もし名義人に不動産の処理について判断することが厳しい状況ということであれば、成年後見制度を使って、処分する方が成年後見人になったうえで取引をする方法がございますが、家庭裁判所での手続きが必要になり、時間もかかります。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.建築確認申請のやり直しと仕様変更費用の負担に関して相談させて下さい。

A.間取については、物件においては重要事項にあたり、不動産業者、建築士ともに、法的な説明義務を負います。 したがって、今回の物件の間取についてどのような説明がなされていたのかが重要となります。 本件では、契約書には納戸で申請する場合があるとの規定があることから、建築士も不動産業者も、明確な説明をしていないようですが、そもそも洋室記載の提案書で話をしていたにもかかわらず、契約書に当該規定を入れ、その規定を根拠に、何らの説明なしで納戸申請をするというのは、重要事項の説明義務違反と認定される可能性が高いと思います。 たしかに、提案書よりも実際の契約書の内容が法的には優先すると考えられますが、当該契約の内容自体を把握していなかったとすれば、納戸から洋室に変更するための費用負担を業者に求める交渉は可能であると思います。 建築請負契約書に発注主として押印をしている以上は、契約の内容を把握していたはずとの主張がなされることも十分に想定されますので、もしそのような理由で対応を拒絶されるようであれば、業者を管轄している行政庁の窓口に対応についてご相談されてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.21年前に購入した建売住宅カーポート支柱の瑕疵の責任は問えますか?

A.21年前の工事が原因での今回の補修ということですが、工事が法的に契約違反であった場合の債務不履行責任は10年、手抜き工事があった場合などの不法行為責任は20年というのが民法上の時効とされております。 それ以上前の工事の不具合については、工事業者が時効を主張した場合には、当該業者には責任を追及することはできません。 これはたとえば工事の不具合を発見するのが本件のように21年後であったとしても、20年より前の不具合ですので、時効となります。 他方で、宅建業法上の違反行為があった場合には、このような時効制度がありませんので、請求ができる可能性はございます。たとえば、契約時との説明が異なる工事がなされていたという場合には、宅建業法上の説明義務違反になる可能性がございます。宅建業法の所管は、各都道府県の宅建対応窓口になりますので、ご相談されてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.省令準耐火を証明する書類が必要なのですが、どうすれば確認できますか?

A.省令準耐火を証明する書類は、いくつかございますが、代表的なものとして、新築時の建築確認書の第4面です。そこに記載がないまたは建築確認書自体が無い場合には、ハウスメーカーや施工業者が作成したパンフレットなどに記載がある場合もございます。ご加入されている保険会社のHPを見ると、証明できる書類や証明方法などの記載がある場合もございますので、ご確認ください。

個人・法人のお客様その他

Q.新築マンションを購入直後に売却する場合、売却価格はどの位、購入価格より下がりますか?

A.新築の定義については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の中で、新たに建設された物件で一度も人が住んでいないもの、築1年以内、という要件があります。今回の物件ですと、その要件にあてはまりますので、「新築」としてまだ売ることができます。売値については、さまざまな要因で決定するので、新築として売れることが、前回同様の金額で売却できるかわかりませんが、新築同等の物件として販売することができます。 ただ、一度でも入居いたしますと、上記法律のいう新築の要件には当てはまらなくなりますので、どんなに築が新しくても、「中古」物件として販売をすることになります。そうしますと、一般的には1割~2割は価格が下がるといわれております。 したがって、一度売買契約を成立させ(つまり購入をして)、その後、一度も入居せずに、1年以内に販売をするのが、一番高く売れる可能性が高いということになります。 ただ、物件を買って売ってという行為については、税金の課税対象になる行為となりますので、そのあたりはお気を付けください。一度お近くの不動産会社に直接ご相談されるのもよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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