「賃貸」のご相談事例の一覧

Q.長年賃借している土地を購入したいのですが。

A.１００年にもわたって土地を賃貸されているということですが、結論としては、それによってたとえば所有権を得られるというようなことは法律上はありません。 賃貸借契約を締結しない中で、長きにわたり賃料を払って土地を占有していたといった場合に、賃貸借契約がないにもかかわらず、そのような占有者を賃借人と認めるということはございます。しかし、所有者の権利までを得られるといったことはありません。日本の法律は所有権絶対主義といって所有権を非常に保護しております。したがって、地主の方が所有権をお譲りいただけない限りは土地の所有権を得ることはできません。 昔の所有者が譲らないといっても、今は代も代わって、考えも変わってきている可能性もございます。 そうなるとやはり金額で折り合いをつけざるを得ません。一度地主の方と購入の意思があること、どのくらいの金額であれば売却してくれるのかということを確認し、たとえばその価格が非常に高額ということであれば、不動産会社の簡易的な査定サービスなどを利用して、客観的な金額を出してもらって、それを材料に交渉するということもありうると思います。 ちなみに、本件のような土地とは別の所有者がいる建物が立っている土地（底地といいます）は更地の価格に比べれば、通常は安い価格でしか売れません。価格交渉の際の参考になさってください。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら

Q.建物賃貸借契約更新料の支払い義務について教えてください。

A.そもそも同じ間取りのお部屋であっても、貸主が違ったり、管理会社が違ったりするので、契約内容が異なるということはございます。 ただ、そういった情報を基に、更新料を無くす契約にしてほしいという交渉自体は可能と存じます。しかし、今年の更新については、すでに更新料有の内容で印鑑をついて契約を取り交わしておられると思いますので、この更新料を削除するというのは難しいと思います。 ２年後の更新時からは更新料を削除した契約にしてほしいという内容の交渉は可能ですので、一度お話されてみてはいかがでしょうか。これだけ長期でお住いなので、そのあたりも考慮してくれるようお願いしてみてください。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.老朽化したアパートの廃業と立退き料について教えてください。

A.ご存じのとおり、賃借人に退去を求めるためには、賃貸人側に退去を求める正当な事由がなければなりません。ただ、建物の老朽化というのは、正当事由として認められやすい事情とされております。ただし、老朽化により、物件を修繕してももう生活をするのが難しい程度のものではないと、完全な正当事由とは認められていないようです。 立退き料は、正当事由を補完するものとされております。正当事由があまりないような立退き要求であっても、高額な立退き料を支払うことで、立退きが認められやすくなるという意味です。ご質問のような状況の場合では貸主の勝手な都合による退去ということではないですので、高額な立退き料がないと退去させられないという事はないと考えます。ただ、幾らが適正なのかというのは、法的にはありません。ある程度賃借人の方々がいらっしゃるようであれば一度お近くの弁護士無料相談などで専門家にご相談されることをお勧めいたします。 なお、生活保護だから払う払わないというのはありません。貸主の都合で立ち退いてもらう賃借人一般に、立退き料が必要になるという整理です。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.借地上の事業用建物の事業内容に変更があった場合、貸主への報告義務はありますか？

A.ビル事務所でどのような事業をやるのかということは、ご相談者様と借地人との間の賃貸借契約に記載が無い以上は、法的に制限することはできません。 たとえば、そもそも行う事業を限定する規定、事業を変える場合には事前に賃貸人の許可が必要、書面にて告知をしなくてはならない、といった契約条項は入っていないでしょうか。 もしそのような規定がないのであれば賃借人に告知義務はありませんし、事業用の車を置くことも、あくまで所有ビルの事業の目的の範囲内での利用ですので、問題ないということになります。 一度、借地人との契約書をご確認なさってください。

個人・法人のお客様その他

回答はこちら

Q.建物賃貸契約の更新拒絶は可能ですか？

A.一般的な契約、つまり普通賃貸借契約は、おっしゃるとおり、契約更新が前提となっております。 契約を更新しないためには、更新をしない正当な事由が認められなければなりません。ただ、この正当事由は現状なかなか認められないことが現実であり、借主に重大な契約違反行為（滞納、迷惑行為など）があったり、貸主がどうしてもその物件に住まないといけないような事情がない場合には、ほぼ認められません。 ただ、入居される方が出て行ってもいいということになれば、更新しないことができます。まずは入居者の方に、ご相談という形で、ご連絡されてはいかがでしょうか。その際、立退き料（通常賃料の３か月以上といわれます）の出費は当然に覚悟する必要がございます。引っ越し代などの費用も含めて、ご提案されることをお勧めいたします。それでも退去しないとご入居者が希望された場合には、法的に退去させることは非常に難しいと考えてください。

個人・法人のお客様その他

回答はこちら

Q.新築賃借建物へ入居直後の雨漏りが原因で退去する場合の補償について教えてください。

A.たしかに、１，２の請求については、賃貸借契約では記載があるものがおおく、短期の解約でも、１か月分の賃料、クリーニング費用は請求されることが多いのは確かです。 ただ、今回の退去のご事情を推察すると、ご納得がいかないのもその通りだと思います。 １，２の費用については、事実上ほとんど住んでいないこと、賃借人のわがままで退去するわけではなく、あくまで住居の雨漏りが原因であることを改めて主張されて、なんとか免除いただくよう、交渉してみてはいかがでしょうか。１はだめでも、２は免除、など、落としどころが出てくるかもしれません。 ただ、どうしても納得がいかないということであれば、貸主に対して、本物件の契約不適合責任の追及を念頭において、お近くの無料法律相談などを活用されて、一度、そのような請求が成り立つかどうか、ご相談されてみてはいかがでしょうか。ある程度請求が可能ということであれば、それを根拠に、交渉をしてみるということもありうるかと存じます。

個人・法人のお客様建物に関して

回答はこちら

Q.1か月間のみペットを預かっていた際についた傷の原状回復費の負担は、どの程度が妥当でしょうか？

A.国土交通省が公表している「原状回復ガイドライン」を基準に回答いたします。 ガイドラインの基本的な費用負担に関する考え方としては、『通常の利用による損耗や経年劣化は貸主の負担』 『故意・過失などによる破損や劣化は借主の負担』とされていることから、ペット飼育が原因の傷・汚れは賃借人の負担と考えられます。 これは貸主に無断でペットを飼育していた場合も同様であるといえます。 そのため、ご相談者様のお考えのように全てを負担するのではなく、経年劣化や通常損耗における部分やグレードアップする部分については貸主様にご負担いただけるよう、交渉されてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様建物に関して

回答はこちら

Q.借地権は契約書なしでも成立するのでしょうか？また、賃料が著しく低い場合でも借地権は発生するのでしょうか？

A.①契約書がなくても賃貸借契約は成立いたします。民法上の契約形態の大半が契約書のような書面がなくても法的には成立いたします。 ②借地権は通常は適正金額の賃料を支払う普通賃貸借契約が根拠となりますが、賃料の存在は土地を借りるうえでの絶対条件ではなく、無償でも成立する借地契約形態がございます（使用貸借　民法593条）。本件では通常よりも破格（低額）の賃料ということでございますので、法的には事実上、使用貸借形態として、借地権が認められる可能性が高いと考えられます。基準としては土地の固定資産税よりも低額での賃料設定がなされると使用貸借として認定されることが多いようです。 ③本物件の契約が使用貸借と認められる場合には、売買によって貸主が変更されると、自動的に使用貸借は終了し、新所有者は借主に対し、立ち退きを求めることができます。 以上が法的な考え方の原則でございます。 本件では最初の賃貸借契約の内容、固定資産税の金額、賃料の適正金額はいくら程度なのかといった事実で事情が変わります。特に本件契約が普通の賃貸借と認められた場合には、使用貸借とは異なり、借主は、法的に非常に強い立場となります（立退きさせることは難しくなります）。 本件物件をお買い求めになるのであれば、本件土地を巡る事情を整理したうえで、弁護士などの法律の専門家にご相談されてからのほうがよろしいかと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.中古住宅購入後、ローンの他にかかる費用について教えてください。

A.中古のマンションをお買い求めになることを前提に、ご購入時に、購入費用に加えて必要となる諸経費は以下のものがございます。 ①仲介手数料（不動産会社にお願いをする場合） ②登記をされる際にかかる登録免許税 ③住宅ローンの抵当権設定登記（銀行借り入れをする場合） ④契約書に貼付する収入印紙代 ⑤火災保険料 ⑥不動産取得税（不動産を購入した際に一度だけ納める税金） ⑦住宅ローンの事務手数料等 ⑧固定資産税等分担金（購入年の固定資産税、都市計画税等を日割りで売主と負担する金額） 不動産の価格や、築年数、構造等によって、税金額等は変動いたしますので、ここで具体的な金額を算出することは難しいですが、諸費用の目安として、物件価格の10％程度を見ていただくのが平均的といわれております。 また、ローン返済後の支払いですが、固定資産税や都市計画税といった税金や修繕費用、マンションであれば管理費などが想定されます。これは購入後に定期的にかかる費用となります。 税金額については、購入をされる際に、必ず不動産会社や税理士などにご確認されるようになさってください。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.ルームシェアをしたいのですが、どうすればよいか教えてください。

A.本件の回答については、すでにルームシェアをされる方は決まっていることを前提とさせていただきます。 ルームシェアといっても、物件を賃貸することには変わりません。まずは、お近くの不動産業者に足を運んでいただき、ご相談ください。もしくは、ネットでも、ルームシェア専門のサイトが複数ございます。そちらからご要望の物件を見つけていただき、扱っている不動産業者にご連絡をとっていただければよいかと思います。ルームシェアについては、入居後一人が出て行った場合に賃料滞納が発生するリスクを危惧し、敬遠される貸主も一定数おりますので、ルームシェア可の物件を中心に探すことになります。 その後は、原則的には直接物件を内覧され、ルームシェアされる方々みなさんの審査（面接がある場合もございます）があり、その後ご契約といった流れで手続は進んでいきます。なお、物件や不動産業者によって具体的な手続き内容が変わってまいりますので、都度不動産業者の担当者にご確認ください。

個人・法人のお客様その他

回答はこちら