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借地権は契約書なしでも成立するのでしょうか?また、賃料が著しく低い場合でも借地権は発生するのでしょうか?

Q.ご相談内容

土地を探しているなかで、気になる物件が出てきたのですが、正方形に近い土地にL字型とその空いた所に小さい正方形で家が建っており、売りに出ていたのはL字の土地でした。形が悪いのでやめようかと思ったのですが、よくよく聞いてみると持ち主はL字型と小さい正方形の家の土地の持ち主で持ち主がL字型の家に住んでおり、小さい正方形の家は土地を貸しており、借主が自分で家を建てた形らしく、その人が立ち退いてくれたら大きな正方形で土地を全て売りたいらしいのです。
しかし、何十年も前に貸した土地で契約書はなく口約束の形で毎月家賃をもらっていたそうです。なので、契約満了日もなく、どうしたら立ち退いてもらえるのかわからない状態です。契約書がなくても借地権というのは発生するのでしょうか?また、賃料が破格の安さの場合には借地権は発生しないのではないでしょうか?

A.東急リバブルからの回答

①契約書がなくても賃貸借契約は成立いたします。民法上の契約形態の大半が契約書のような書面がなくても法的には成立いたします。

②借地権は通常は適正金額の賃料を支払う普通賃貸借契約が根拠となりますが、賃料の存在は土地を借りるうえでの絶対条件ではなく、無償でも成立する借地契約形態がございます(使用貸借 民法593条)。本件では通常よりも破格(低額)の賃料ということでございますので、法的には事実上、使用貸借形態として、借地権が認められる可能性が高いと考えられます。基準としては土地の固定資産税よりも低額での賃料設定がなされると使用貸借として認定されることが多いようです。

③本物件の契約が使用貸借と認められる場合には、売買によって貸主が変更されると、自動的に使用貸借は終了し、新所有者は借主に対し、立ち退きを求めることができます。

以上が法的な考え方の原則でございます。
本件では最初の賃貸借契約の内容、固定資産税の金額、賃料の適正金額はいくら程度なのかといった事実で事情が変わります。特に本件契約が普通の賃貸借と認められた場合には、使用貸借とは異なり、借主は、法的に非常に強い立場となります(立退きさせることは難しくなります)。
本件物件をお買い求めになるのであれば、本件土地を巡る事情を整理したうえで、弁護士などの法律の専門家にご相談されてからのほうがよろしいかと思います。

ご相談への回答について

「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。