該当件数：57件
A.ご相談者様の所有地上にある建物であり、相続による所有権移転登記がされていない建物と理解いたします。 相続人(現在の借地人)を特定する方法ですが、弁護士であれば被相続人の住民票や戸籍謄本を取り寄せることができますので、相続人を特定できる可能性がございます。 空き家対策特別措置法に基づく行政代執行という、建物の撤去を求める行政代執行がございますが、この制度は、道路に面した空き家を放置すれば、通行人の身体の安全に著しく危険を及ぼす等の場合に、行政が特定空き家に指定し、最終的には、空き家取り壊しの代執行まで行うというものです。 この制度が認められる事例は年間数十件しかなく、今回の御相談の内容では認められる可能性は、残念ながら低いかと存じます。 制度適用が認められない場合は、借地人と交渉し、交渉が成立しない場合に裁判所に建物収去土地明渡訴訟の申立てを行うことになります。
A.自ら所有する管が第三者の土地に埋没している場合の、新設・撤去をする際の費用は原則、管の所有者が負担するものとされております。 しかし隣地に所有管が埋設されている場合、親御様と、隣地の所有者との間で上下水道菅を埋設することの承諾書を取得していることや地役権（一定の目的のため、他人の土地を自己のために利用することができる権利）を設定している可能性がございます。 承諾書の取得や地役権の設定登記をしている場合、隣地を購入した不動産会社は前所有者の権利義務をそのまま引き継ぎますので、隣地を購入した不動産会社に、所有菅を撤去せず、現状のまま使用することを主張できる可能性がございます。 よってまずは、親御様が、隣地の前所有者と水道管埋設の承諾書の取得や地役権の設定を行っているか確認なさってみてください。 このような事実がないのであれば、撤去、新設の費用負担は水道管の所有者という事になります。
A.当時の契約状況をご確認いただくには契約書を確認していただくのが一番ではございますが、本件では建物の登記から50年以上経過しており、契約書の確認が困難であると理解いたします。 借地権の期間は最低30年以上とされており、隣地上に相続された建物がございますので、借地権はあるとされる可能性がございます。 借地権が存続している場合、借地権設定者の権利は隣地を購入した不動産会社に承継されます。 しかし、不動産会社からの主張は建物の贈与か更正登記ですので、借地権について請求はされてないのではないでしょうか。 まずは隣地の不動産会社とご主人様に不利益なことがないか確認なさってください。 確認の上で不利益となる請求をされた場合、弁護士などに相談されることをお勧めいたします。
A.借地借家法において、 土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができるとされております。 現在お支払いされている地代が近傍類地と比較して不相当でない場合、 増額を拒否できる可能性が高いと思います。 また、賃貸人から解約するには正当事由が不要とされておりますが、地代の増額請求の拒否はこれに該当しないとされております。 通常、地代などの金額において賃貸人と賃借人の間で交渉が成立しないと、裁判所に調停申立を行う場合がございます。 調停が成立するまでの間、賃借人は従前通りの金額を支払うとされていますが、増額が認められる場合には、差額及び支払い日までの利息が付与されますのでご注意ください。
A.底地価格については、一般的には、第三者に底地を販売した場合と借地人に底地を販売した場合では金額が異なります。借地人が購入する場合の方が第三者が購入する場合より高い傾向がございますが、 実際の価格がどうなるかは地主さんとの交渉にもよりますので、一般的な相場というものはなかなか設定が難しいです。 一度ご自身でも、不動産業者に価格の査定を依頼されてみてはいかがでしょうか。 不動産の専門家の意見を聞いたうえで、地主さんと交渉されることをお勧めいたします。
A.仲介会社がいう、約20年前の取引の流れでの請求というのは全く理屈には合いません。 そもそも直近の取引にCがどう絡んでいるのでしょうか。Bとの連絡窓口になっているというようなことがあるのでしょうか。 全く絡んでいないのであれば、当然仲介手数料を支払う必要はありません。 また、仲介手数料は媒介契約の存在が前提ですので、それがないのに支払う理由もありません。
A.弁護士事務所の報酬については基準がありませんので、一般的な相場というお話はできません。 かつての旧弁護士報酬基準では着手金として、借地権金額が5000万円以内なら20から50万円、 それを超える金額の場合には、5000万円を超えた金額の0.5％を加算、というものでした。 解決後の報酬も大体同程度の金額になります。 また、借地権については、地主に対する承諾料もかかる場合が多いです。 税金もかかると考えておくべきです。 非訟裁判では、譲渡承諾とともに、妥当な地代や承諾料を裁判所が基準をしめすこともあります。 以上、裁判の具体的な内容や弁護士報酬に係る情報については、必ず無料法律相談などで直接弁護士に相談されることをお勧めいたします。
A.①その地域ががどのような風習があるかは分かりませんが極端な風習というものはありません。借地権料も通常に設定されているはずです。 使用貸借にするかどうかについては、税金の関係もありますので、一度無料税理士相談などでご相談された方がよろしいかと思います。 ②地代の計算は、積算法は不動産鑑定士などの専門家が算定する手法とされております。 他の類似物件の賃料状況がある程度わかるのであれば、賃貸事例比較法もよく使用されております。 ③この点については、なかなか難しく、たとえば、税務署や裁判所が、本件の賃貸借がどのような類型に当たるのかを判断する場合には、 ①土地、建物の固定資産税額、地代の周辺相場などの比較、 ②契約当時から現在迄の事情・状況（本件では賃料・地代を意識して、さらに相殺処理するような当事者の意思もあったのか、 あるいは、親子なのでお互い地代・賃料の意識はなく無償という認識であり、相殺処理など念頭にもなかった等の事情です） ③各当事者の人的関係（親子）といった要素を踏まえ、総合的に「対価性があったかどうか」を判断します。 この点も専門家に一度ご相談された方がよろしいと思います。
A.借地権の物件に関する承諾料ですが、譲渡や増改築について承諾および承諾料がかかるというのは一般的ですが、増改築にあたらないレベルのメンテナンスでも承諾料がかかるというのはあまりないのではないかと思います。 建物に住んでいくために必要なレベルの修繕、メンテナンスについては、貸主の承諾がそもそも必要なく行うことができます。 承諾料がかかる条件について改めてご確認された方が良いと思います。 気を付けるというのは、契約書の内容です。 承諾料もそうですが、更新料がかかるのか、契約期間はどのくらいあるのか、修繕が必要になった場合に貸主借主の費用負担区分はどうなっているのか、確認なさってください。
A.おっしゃるとおり借地権の割合は60％程度と言われております。借地権を土地所有者に購入してもらい、その費用で解体費用を借主が負担するということは行われております。 借地権の評価については、国税庁HPに掲載がありますので、ご確認ください。不動産業者に借地権の売買取引をご相談されるのもよろしいかと思います。
