「使用貸借」のご相談事例の一覧

Q.使用借権に基づき甥が所有する空き家の撤去をしたいのですが。

A.ご相談者様の土地に甥御様所有の建物があり、地代を払っておりませんのでご相談者様と甥御様の間には土地の使用貸借契約があると推察いたします。 使用貸借契約において、使用期間が定められていればその期間は使用でき、使用期間が定められていない場合、使用目的が定められていればその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了するとされております。 甥御様と使用期間を定めていない場合、建物を使用していないので使用貸借契約を終了して土地の返還を主張できるかと存じます。 土地上に第三者の建物が存在する状態でも土地の売却はできますが、土地の使用ができない為、更地と比べると売却価格は安くなってしまいます。土地を売却されるなら更地にされてから売却されることをお勧めいたします。 土地を返還する際に建物の撤去費用は借主の負担とされていますが、甥御様に解体を依頼すると使用していない建物の解体費用の支払いを拒否し交渉が難航するなどお時間がかかる可能性がございます。 よって甥御様と顔を合わせるのを避ける場合は、弁護士などの代理人を選任して任せるか、ご相談者様が建物を解体されることをお勧めいたします。 なお、ご相談者様が建物を解体する場合は、甥御様に使用貸借契約の終了を書面にて通知する必要がございますのでご注意ください。

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Q.土地及び建物の使用貸借についてのご質問です。

A.①その地域ががどのような風習があるかは分かりませんが極端な風習というものはありません。借地権料も通常に設定されているはずです。 使用貸借にするかどうかについては、税金の関係もありますので、一度無料税理士相談などでご相談された方がよろしいかと思います。 ②地代の計算は、積算法は不動産鑑定士などの専門家が算定する手法とされております。 他の類似物件の賃料状況がある程度わかるのであれば、賃貸事例比較法もよく使用されております。 ③この点については、なかなか難しく、たとえば、税務署や裁判所が、本件の賃貸借がどのような類型に当たるのかを判断する場合には、 ①土地、建物の固定資産税額、地代の周辺相場などの比較、 ②契約当時から現在迄の事情・状況（本件では賃料・地代を意識して、さらに相殺処理するような当事者の意思もあったのか、 あるいは、親子なのでお互い地代・賃料の意識はなく無償という認識であり、相殺処理など念頭にもなかった等の事情です） ③各当事者の人的関係（親子）といった要素を踏まえ、総合的に「対価性があったかどうか」を判断します。 この点も専門家に一度ご相談された方がよろしいと思います。

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Q.賃貸駐車場出入口の設置条件についてご相談です。

A.①あくまで契約は両者の合意なので、先方が合意してくれれば変更はできます。 ②契約当時の不動産会社ではなく、通常は貸主、借主が直接動いていただかざるを得ません。不動産会社に相談はできますが、対応してもらえるかわかりませんし、対応してくれる場合にも手数料はかかると思います。 ③使用貸借という契約は賃料がゼロ円の分、普通賃貸借で認められる賃借人の権利はほとんど認められません。契約期間がある場合には期間満了で契約も終わりますし、期間がない場合には、出ていけと言われたら、すぐに明け渡しをしなければなりません。つまり私道部分を使用貸借するというのは、貸主がもう使わないでと言われたときに、賃借人はなかなか難しい立場になる可能性が高いということです。

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Q.建物使用貸借終了、或いは賃料請求の要求は可能ですか？

A.使用貸借は、民法上、使用貸借の期間を定めていれば期間終了後、使用貸借における収益の目的を定めていればその目的達成時、期間も目的も定めていないようであれば、貸主はいつでも契約の解除をすることができます。 したがって、オーナーチェンジが発生し、元の貸主の権利が新貸主に承継され、使用貸借の期間や目的がない場合には、新買主は、借主に対して契約解除を主張し、立ち退きを求めることができますし、立ち退きは求めず、使用貸借での契約は終了させてうえで、通常の賃貸借契約を締結し、賃料の請求もすることができます。 ただ、取り壊しを近く検討しているのであれば、使用貸借契約を解除し立ち退きを求めるという事になると思います。

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Q.相続した土地の売却と使用貸借の終了について教えてください。

A.地代の支払いが一切ないとのことですので、義兄の方とご主人との間で使用貸借契約が成立していたと考えられます。 しかしながら、お亡くなりになられたとのことですので原則既に終了していると思われますが、同様のケースで、『信義則上、借主の死亡後も使用貸借が継続する』という判例もあることも事実です。 売却するためにはまず、現在お住いの方々に退去していただく必要があります。その際に建物の買取を請求されるかもしれません。 まずは、お話し合いで理解を求め、それでも無理なようであれば法律の専門家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.相続した駐車場用地の権利について相談させてください。

A.法律的に、賃料なしで家や駐車場を借りている状況は、使用貸借といって、賃貸人は、いつでも賃借人に対して退去を求めることができます。 したがって、立ち退き料も請求できませんし、駐車場の権利も主張をすることはできません。 ただ、そこはご親族同士ですし、 たとえば、駐車場の賃料を支払う代わりに優先的に確保してもらうとかそういった交渉は十分に可能ではないでしょうか。

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Q.売主都合による購入済みマンションの引渡留保について、教えてください。

A.契約締結後については、法的には賃貸借と評価されます。つまり売主さんが借主として物件にお住いになるということです。 おっしゃるような内容の規定は入れた方がよいでしょう。新居の決定の有無にかかわらず退去をしてもらう内容にすべきです。 退去までの期間、賃料を取らないということであれば、法的には使用貸借といって、貸主は、いつでも借主に退去を求められます。ただ、退去の時期をめぐってはトラブルになる可能性もあるので、事前に決めておくべきです。 明らかな損壊については、退去までの期間で起こらないように、写真を撮らせてもらうなどのことはなさった方がいいかもしれません。契約後退去までの損壊は、売主負担という規定も合わせて入れるということになります。 売主には、契約締結をした後は、自分のものではないのだということをしっかりと理解いただくという事だと思います。間に仲介会社が入っていらっしゃるでしょうから、仲介会社からもしっかりと売主に説明をしてもらうことが大事です。契約条件も必要な項目については、仲介会社の責任で特約という形で入れさせるべきです。

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Q.離婚した元妻等が所有する土地にある建物に、居住を継続したいのですがどうしたらよいですか？

A.建物を売却しないとして、現状を法的に整理すると、もし元妻または義父に対して何らかの賃料を支払っているのであれば、賃貸借契約、支払っていないのであれば、使用貸借契約と評価されます。 前者の場合であれば、賃貸借契約期間が終了しない限り、建物の明け渡しを拒絶することができる可能性があります。ただ、後者の場合は、民法上いつでも貸主は返還を求めることができますので、明け渡しを拒絶することは難しいことになります。 また、建物を売却せざるをえない場合でも、元妻または義父の方に買い取ってもらって、その上で建物の賃貸借契約を締結することができれば（つまりはリースバック）、そのまま居住することができますが、当然に元妻らの同意が必要となります。 それ以外の第三者への売却の場合には、そのまま居住すること自体認められる可能性はほとんどないと思います（義父ら、購入した第三者、すべての同意が無い限りは認められませんが、そのような第三者の出現は稀です）。 以上より、そのまま居住を続けるということは、なかなか難しいと言わざるを得ないというのが、頂いたメールの情報からの結論となります。

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Q.借地権は契約書なしでも成立するのでしょうか？また、賃料が著しく低い場合でも借地権は発生するのでしょうか？

A.①契約書がなくても賃貸借契約は成立いたします。民法上の契約形態の大半が契約書のような書面がなくても法的には成立いたします。 ②借地権は通常は適正金額の賃料を支払う普通賃貸借契約が根拠となりますが、賃料の存在は土地を借りるうえでの絶対条件ではなく、無償でも成立する借地契約形態がございます（使用貸借　民法593条）。本件では通常よりも破格（低額）の賃料ということでございますので、法的には事実上、使用貸借形態として、借地権が認められる可能性が高いと考えられます。基準としては土地の固定資産税よりも低額での賃料設定がなされると使用貸借として認定されることが多いようです。 ③本物件の契約が使用貸借と認められる場合には、売買によって貸主が変更されると、自動的に使用貸借は終了し、新所有者は借主に対し、立ち退きを求めることができます。 以上が法的な考え方の原則でございます。 本件では最初の賃貸借契約の内容、固定資産税の金額、賃料の適正金額はいくら程度なのかといった事実で事情が変わります。特に本件契約が普通の賃貸借と認められた場合には、使用貸借とは異なり、借主は、法的に非常に強い立場となります（立退きさせることは難しくなります）。 本件物件をお買い求めになるのであれば、本件土地を巡る事情を整理したうえで、弁護士などの法律の専門家にご相談されてからのほうがよろしいかと思います。

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Q.未成年時代に親の独断で購入した土地の名義をよこせとの父親からの請求にどう対応したらいいですか？

A.まず、奥様の名義で土地を購入したということですから、売買契約書も土地登記も奥様名義かと理解します。 そうであれば、土地は奥様が所有権を有していることになります。 従って、贈与をしたといったような特別な事情が無い限り、父親に所有権が移転するといったことはありません。 そのうえで、現在の状況は、土地について、父親が奥様から使用貸借（無償で借りること）しているか、借地しているか、というのが法的状態かと理解します。使用貸借か、土地対価の地代を収受する借地かで、借地借家法の保護の有無が変わり、後者であれば借地権が発生しますので、大きな違いです。 本件の事情では、父親は固定資産税のみ負担し、その余の金員の支払いはないようです。そうであれば、判例は、建物に関しての事案ですが、「建物の借主が建物を含む貸主所有の不動産の固定資産税を負担していても、特段の事情がない限り、建物使用の対価とはいえない」としていますので、本件でも、原則として、使用貸借としてみなされる可能性が高いといえます。 そうすると、今の状態を法的に整理すると、無償貸与の使用貸借であるが、固定資産税のみは父親が負担する約定が、黙示のうえで成立したと認定される公算が大きいです（従って、支払った固定資産税を返せということはいえないことになります）。 メールの内容から読み取れる事実を前提とした法的な整理は以上の通りですが、先方は、裁判ということを口にされているようです。 したがって、一度無料法律相談などをご利用されて、弁護士に相談なさってみてはいかがでしょうか。

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