「賃貸」のご相談事例の一覧

Q.賃貸に出している分譲マンションへ戻りたいのですが、どのように進めれば問題ないでしょうか？

A.賃貸人と賃借人が任意で退去について交渉をし、賃借人が自ら出て行ってくれるということになれば話は簡単なのですが、通常そのように簡単に出て行ってくれる賃借人はなかなかおりません。そのような賃借人に対して、賃貸人がそれでも退去を求める場合には（たとえば、法的手続きを利用する場合など）、借地借家法上、退去を求めるだけの正当な事由が賃貸人に認められる必要がございます。この正当な事由が認められるためには相当ハードルが高く、たとえば、介護が必要な家族がいて、どうしても当該物件でなければ、介護ができないといったどうしても賃貸人が当該物件に住まないといけないような事情、建物が老朽化して、立て直しが必要になるといったこのまま賃借人を継続して住まわすことができないような事情などが正当事由の代表的な事例です。つまり、実際は、ほとんど認められることがありません。ご相談された不動産会社が無理だとの返事をしたのもこれが理由です。 あとは、退去費用を賃借人に一定金額支払うことを提案されてはいかがでしょうか。通常は引っ越しにかかる費用や、転居先の契約に必要な初期費用など、合わせて賃料の３ヶ月分は想定されるべきかと思います。 まずは、事情をお話したうえで、任意で交渉をし、必要であれば、金銭の支払いも合わせて提案をし、退去について交渉なさってください。

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Q.賃貸アパートの契約に関して相談させて下さい。

A.賃貸については、たしかにペットがいる場合には選択肢が狭まるのは間違いないのですが、犬猫ＯＫという物件もございますので、仲介会社には事前に伝えたうえで物件探しをしてもらってください。 また、お仕事がない状況の中での物件探しは確かに賃料支払能力を疑われて貸主の審査に通らないケースもあり得ます。その点も今後の仕事の予定や、預金額についてご説明をされて、賃料支払について問題ないという印象を貸主側に持ってもらえるようになさってください。

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Q.賃貸契約時の管理会社の報告義務について教えて下さい。

A.本件物件での給湯代は、賃貸条件においては重要な事項であり、その金額について、不正確な説明がなされたとすると、説明をした業者には、宅建業法上の説明義務違反が問われる可能性があります。また、給湯代が安く済むといって、不正確な情報を告げ、賃貸契約の締結に誘導したとなると、本件賃貸借契約自体が消費者契約法上無効とされる可能性もあります。 各都道府県には、宅建業者の対応に関する窓口がございます。また、消費者センターでも相談会を定期的に実施しておりますので、そのような窓口に相談なさってみてはいかがでしょうか。

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Q.賃貸契約で家賃引き落とし口座を登録する際に、書類に記入したり銀行印を捺す必要はありますか？

A.賃貸の契約は、貸主や管理会社によって、記載する書類の体裁などがさまざまです。 また書類の提出先も様々です。対貸主、対管理会社、対銀行などなど。カードの情報を他の提出書類に流用できないような事情があることも想定されます。 機械を通した理由がたとえば入居するうえでの必要経費の支払いのためであった場合、別途家賃の引き落とし口座を書かせるといったことはあるかもしれません。 たとえばカードのスキミングや、提出した書類の個人情報の取り扱いなど、ご心配であれば、契約に携わった不動産会社に改めてご確認されてみてはいかがでしょうか。

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Q.貸借契約中の持ち家を売却したいのですが、どうすればよいですか？

A.通常の賃貸借契約は、法的には更新が前提となっており、貸主側から解約を申し出る場合には、法的に正当と認められる事由が必要となります。たとえば、建物が老朽化で建て替えをせざる得ないような場合、介護が必要な状況になったが、現在住んでいる家ではそれが難しいという事情があるような場合が代表的な例ですが、このように、借主が継続して住む権利よりも、貸主が建物を利用する利益の方が高いと判断させるようなケースで無い限りは正当事由は認められません。また、立退き料も請求されることが多く、通常、賃料の３～５ヶ月分が相場とされております。 まずは、入居者に事情をよくご説明をされ、退去についてお願いをしてみてはいかがでしょうか。そのままご退去に応じていただければそれでよいですが、もし、退去を拒否された場合にはそれ以上、退去を求めるのは法律的には難しいですし、退去に応じるが立退き費用を請求されるということも想定すべきだと思います。

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Q.高齢者の建物賃借は難しいでしょうか。

A.高齢者向けの賃貸はたとえばＵＲがそのような物件を扱っていたり、一般財団法人高齢者住宅財団が行っているサービスでは、代わりに家賃の連帯債務になってくれるといったものもあります。 ただ、どのような制度においても、ご家族の方々の協力は必須です。 そういった点は入居審査でも重視されています。高齢者１名が借主は審査に通りにくいのは事実ですが、上記制度も含め、不可能というわけではありません。

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Q.建物賃借を希望しているのですが、審査に通りやすくするにはどうすればいいのでしょうか？

A.家賃を考えると、学生の方が借主の場合にはなかなか審査は通らないかもしれません。 ＹｏｕＴｕｂｅｒの方が借主になるという方法はいかがでしょうか。なお、審査基準は貸主、管理会社で異なりますので、お部屋探しの際には都度ご確認ください。 もし契約者様が未成年の場合には、親権者の方が保証人になってもらえないようですと、そもそも賃貸借契約を締結するのは難しいですので、ご注意ください。

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Q.認知症の祖父名義の土地での、建て替えの可否、住宅ローン申請への影響について教えて下さい。

A.通常借地人が所有している建物を建て替える場合には、賃貸借契約上立て替え、増築を禁止するような規定があれば、土地所有者の承諾が必要となりますが、本件の場合、親子間での賃貸ですので、おそらくはそのような規定がある契約を締結しているようなことはないのではないでしょうか。 そうであるならば、建物の所有者であるお父様が、建物を建て替えることについては、問題はありません（事実上は宮田様が建て替えを検討しているとのことですが、あくまで建物所有者名で建て替えをすることになります）。ローン申請についても問題ないはずですが、この点については、銀行に確認なさってみてください。 ちなみに、土地の名義は今後ご相談者様名義になるとのことですが、本来の法定相続人であるお父様を飛ばして孫であるご相談者様に移転するとなると、相続による移転に比べて、不動産取得税や、登録免許税、相続税などがすべて割高になっておりますので、ご注意ください。

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Q.持ち家の処分に関して相談させて下さい。

A.借りている方に迷惑が掛からないのは、賃借人がいることを前提に、物件を購入して頂ける買主に物件を売ることです。賃貸人の名義が買主に移転するだけで、賃借人が出ていく必要はありません。もちろん賃貸人の名義がかわり、賃料の振込先も変わることになりますので、各賃借人には個別に通知する必要があります。 物件所在地最寄りの不動産業者にご相談ください。

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Q.賃貸中建物の修繕義務について知りたいです。

A.賃貸借契約の場合、貸主は、借主に対し、建物が契約の目的どおり利用できるような環境を整える法的義務がございます。具体的には、貸主は、建物の躯体に関わる修繕や水回り部分については、修繕義務を負うというのが一般的な考え方です。おそらく契約書にもそのような記載があると思います。 したがって、貸主が負担すべき修繕箇所を修繕しないとなりますと、借主から修繕費用の請求をされ、最悪訴訟になってしまうこともあり得ます。したがって、修繕の希望が借主から出た場合には、まずは、契約書上、どちらの負担区分で行うべき修繕なのかを確認し、貸主負担とされる修繕項目であれば、その費用は負担をせざるを得ないことになります。 築が50年ということですので、建物の老朽化を理由として、賃貸借契約を解除することを検討する、店舗部分のみ可能であれば、飲食店に売却するなどの案も検討されてはいかがでしょうか。

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