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A.やはり底地、借地という状況は、解消しておいた方が良いというのが原則だと思います。 資金に余裕があるのであれば底地を購入し、土地建物を所有したうえで、売却をされる、建物を貸すなどの運用をされるということがよくある不動産運用だと思います。 不動産取引においては、法律上、税務上の問題もございますので、是非一度お近くの不動産業者にご相談されることをお勧めいたします。
A.他社の業務に関する評価をすることは難しいので、当然ながら詳細は直接この業者に確認をすべきですが、おそらくは、この会社は、処分費用といってますが、お客様がお金を払うと同時に、所有権もこの会社に移転させ、その後、この会社が、物件の所有権者として、物件を取り壊して土地を再利用したり、修繕してあらたに使用したり、そういったビジネスモデルなんだろうと思います。 したがって、処分費用を払って別荘の処分をしてもらえないといった心配はないと思います。 お金を支払うことによって、土地付き別荘の所有権をこの会社に譲ってしまい、あとは物件をどうしようが、この業者の勝手、そういうことだと思います。
A.契約後の解約となりますので、原則的には、契約書上におそらくは規定のある手付金解約期日までは、手付金をあきらめて、解約をするということになります。 事情をご説明をしたうえで、売主が理解をしてくれれば、白紙解約に応じてくれる可能性があるかもしれませんが、通常は、難しいのではないかと思います。
A.手付解除については、売買契約書上に手付解約ができる期日が規定されてないでしょうか。 その期日前であれば手付解除は可能です。 また、規定がない場合にも、売主が履行に着手していない状態であれば民法上は手付金解除はできますが、何か着手に当たるのかについては、法律上評価が難しい場合もありますので、その場合には、一度無料法律相談などで弁護士のアドバイスを聞かれるのが良いと思います。 白紙解除については交渉次第にはなりますが、おっしゃるとおり、なかなか難しいのではないかと思います。
A.まず手付解除については、具体的にいつまでならできるといった内容の規定が契約書に入ってないでしょうか。 それが手付による解除ができる期日になります。 もし入っていないということであれば、売主が履行に着手するまでは手付による解除ができるということになりますが、おっしゃるとおり、測量や境界標など入れるといった行為を今回の取引のために費用を払って行ったとなると、履行の着手とみられる可能性はあります。 契約書に記名押印をしている以上、契約がなかったことになるということはなかなか難しいですし、履行の着手または履行期限以降の解約は違約金による解除となりますので、ハウスメーカーには早めにご相談なさってください。
A.隣地との境界や越境物などで争いがあるような場合にはそのような覚書の締結ができないといったケースが多々あります。 今回ももしかするとすでにトラブルになっているかもしれません。 このような境界トラブルがあるにもかかわらずそれを黙って売買契約をした場合には、売買の対象物に瑕疵があるとして、売主は契約不適合責任を負うことになりますので、隣地との境界や越境物については、売主が解消をしたうえで販売をするケースが多いですが、買主がそれを承諾し、その分価格を安くしてもらうといったことが行われることもございます。 その場合には、買主が隣地との交渉を購入後に行います。 隣地との調整も本来であれば、所有権者であるから行えるわけで、契約締結前にそれができるのは所有権を持っている売主ということになります。 売主に、隣地と境界をめぐる争いは売主側で解消することが条件であるということを明確にし、それが達せられないのであれば、他の物件を検討されるという選択も考えられた方がよいかもしれません。
A.契約までの経緯、解体作業を行った経緯など、非常に乱暴な不動産業者という印象です。 まだ所有権が移転しないうちに許可なく家に入り勝手に持ち出すという行為は、不法侵入に当たりますし、窃盗罪、器物損壊罪などが成立する可能性もある行為です。 そもそも契約書を交付していないというのは宅建業法違反に当たる可能性が高い行為です。 宅建業者とのトラブルについては、都道府県の窓口に、勝手に持っていかれた、何か壊されたということであれば、警察がそれぞれの窓口になります。 今後の売買契約についてもトラブルになる可能性もあるので、無料法律相談などで弁護士にもご相談された方がよいかもしれません。 このような業者が相手ですので、第三者の力を借りながら、交渉をすすめるべきだと思います。
A.面積による清算を行わない旨の特約には、確定測量後の面積と異なることを理由とした代金減額には応じない趣旨で入れることが多いのですが、今回の特約は文筆後という文言が入っており、あいまいな内容です。 したがって、この特約の買主としての理解を 前提として、民法の原則どおり、面積が実際は小さかったという場合の売主の契約不適合責任を主張されて減額を交渉するのは問題ないと思います。
A.借地契約終了後は、契約書に記載がなくても、借地人は借地人名義の建物を解体し、更地にして返還をする義務を負うとされ、解体費用も原則借地人持ちです。 それを前提に、以下対応について、検討いたします。 ①建物買取請求 借主には、法律上、「借地権の存続期間が満了した場合において、契約の更新がないとき」に、貸主に対し、時価で建物の買い取りを請求できる権利を持っております。したがって、ちょうど当該契約期間の満了の時点であれば、更新しないことを告げて買取請求を検討する余地があります。但し、地主が更新していいといっているのに、借地人が更新を求めないケースでは、買取が認められない可能性がございます。 建物買取請求を行使した場合、強制的に建物について売買契約が成立しますので、解体するなら、新所有者の地主が自費ですることになります。ただ、周辺の環境にもよりますが、老朽化しているのであれば買取価格は低くなる可能性が高いです。 ②借地権買取請求、建物の第三者への売却 契約期間の途中で、借地人の方で、借地権が不要になったということで、地主との間で借地契約を合意解約した場合については、裁判例では、契約に認められているような場合を除き、建物買取請求は認めらない場合が多いようです。 この場合、例えば、借地権相当額を地主に買い取ってもらって、借地契約を終了させ、解体費用は話し合い（この場合、通常は借地人負担なので、借地権相当額から解体費用を控除した額を借地人は取得する）で解決するということは実務上あります。 地主が買い取らないなら、第三者に建物を譲渡するということを前提に、それもお互い大変だし、地主も土地を使用したいのなら買い取ってくださいという交渉をすることになります。 ただ、借地権に価格がつくような土地で無いとだめですし、買い取ってくれる第三者がある程度容易に見つかる場所でないと、地主に足元見られて、断られてしまうと思います。買い取ってくれるような場所であれば、もし地主が第三者への譲渡を認めない場合には、裁判所に申請をすれば、譲渡を認められる場合もございます。 上記2つがダメな場合については、 ①あきらかめて解体費用も借地人負担にする ②存続期間満了までひたすら耐えて、建物買取請求権を得るのどちらかになりますが、 ②の場合、存続期間満了まで、地主に地代と、市町村に建物の固定資産税を払い続けることになり、また老朽化した建物が例えば破損して他人の財産、身体などに損害が発生した場合は賠償責任を負うことになります。 それが無理となると、結局は①となる、という整理になります。 以上ですので、もしご不安な場合には、お近くの無料法律相談などで一度弁護士にご相談をなさってみてはいかがでしょうか。
A.①あくまで契約は両者の合意なので、先方が合意してくれれば変更はできます。 ②契約当時の不動産会社ではなく、通常は貸主、借主が直接動いていただかざるを得ません。不動産会社に相談はできますが、対応してもらえるかわかりませんし、対応してくれる場合にも手数料はかかると思います。 ③使用貸借という契約は賃料がゼロ円の分、普通賃貸借で認められる賃借人の権利はほとんど認められません。契約期間がある場合には期間満了で契約も終わりますし、期間がない場合には、出ていけと言われたら、すぐに明け渡しをしなければなりません。つまり私道部分を使用貸借するというのは、貸主がもう使わないでと言われたときに、賃借人はなかなか難しい立場になる可能性が高いということです。
