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「土地」のご相談事例の一覧

該当件数:73

Q.借地を更地で返却希望。費用は借り主に負担してもらえるのでしょうか?

A.『家を更地にして返してもらえるでしょうか。その時費用は借り主に負担してもらえるでしょうか。』とのことですが、借地権は権利であるため 『返す』ということではなく『借地権を購入して欲しい』と要望されているのではないでしょうかまずは借地権者からご希望の金額をきいてみてはいかがでしょうか。また、『更地にするしない』については契約条件のひとつとなりますので、 お話し合いで決めることになるかと思います。

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Q.自宅の売却を検討中。以下問題点についてどのように処理したらよいでしょうか?

A.①数年前借地部分を購入したが、地主が境界を設置しない。 →隣地所有者立会いの下、境界を確定することをお勧めいたします。 ②公図と現況では明らかに敷地が狭い状態(数坪)である。 →このような状態となることはあります。境界を確定して測量されることをお勧めします。 実測面積と公簿面積が異なることは珍しいことではありません。 ③売却相談をした建物の登記を勧められたが、建物登記が完了したかどうかが不明である。 →登記がなされていなければ、所有権を移転することができないため、登記を完了されることをお勧めいたします。

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Q.不動産鑑定士を活用し当事者間で売買するのと、仲介業者に売買を依頼するのとではどちらが費用がかからないのでしょうか?

A.不動産鑑定評価書の作成金額がおそらく15万円位~ということを考えると、仲介業者が行う査定は通常無料ではあるものの、 契約成立時に売買価格の(3%+6万円)×108%の仲介手数料が必要となるため、 売買金額にもよりますが、一般的には①の方が費用はかからないと思われます。

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Q.隣地に埋まっている水道管とガス管の撤去を求められています。

A.自ら所有する管が第三者の土地に埋設されている場合の対処方法は以下の通りです。 ・管所有者自らが費用負担し撤去・新設する。 ・土地所有者の承諾を得て、とりあえず現在の状況での利用を続ける。 この場合、「現在埋設されている私設管については建物建替時に撤去するものとする」等の内容の覚書を締結しておくことをお勧めいたします。 また、底地権者との売買契約の形態は「不動産業者の仲介」または「個人間売買」どちらでしょうか? 不動産業者が仲介に入っている場合で、管が埋設されていることに関する説明がなされていなかったのであれば、 「重要事項説明義務違反」を理由に不動産業者に対し責任追及できる可能性があります。 個人間売買の場合には、残念ながら現所有者が負担すべきことになるかと思いますが、 売主である旧底地権者に対しても現在の状況を説明の上、費用の負担をお願いしてみてはいかがでしょうか?

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Q.「但し書き道路」とは何ですか。建て替えなどできなくなる可能性はあるのでしょうか?

A.43条ただし書き適用可否の判断については、それぞれの自治体において、判断基準や提案基準、一括同意基準、包括同意基準、 包括的許可基準などが設けられています。 また、建築を計画するたびに、許可申請が必要になることから「将来に渡って建物建築には問題ない」とは言い切れません。 そのため、それなりに安く売られているかと思いますが、許可が下りる可能性などを慎重に検討されることをお勧めいたします。 ※「国が所有している」件に関しては、許可申請には道路所有者の協力が必要となるため、民間が所有しているよりも安心であると言えます。

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Q.最初に問合せをした不動産会社でなければ契約ができないのでしょうか?

A.『最初の不動産会社(仮にA社)でなければ、契約ができない』との事ですが、考えられるものとしては・・・・ ①A社が売主である②A社の専任(又は専属専任)受付物件である。①の場合であれば、A社内の立場の上の人物に事の次第を話、担当を代えてもらえるよう、依頼してみてはいかがでしょうか?②であれば他の不動産会社を通じて購入することは可能ですが、その場合でも売主側の仲介会社として顔を合わせることにはなります。 A社担当者の対応が、あまりにも酷いのであれば、消費者センターなどへ苦情申立してみてはいかがでしょうか?

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Q.地目が「田」の土地を売却したいが、どうしたらよいのでしょうか?

A.まずは不動産会社に査定依頼をされることをお勧めいたします。 この際、農地転用・地目変更についても説明があると思います。 地目変更するには、農地法に基づく『農地転用手続』が必要になります。 コチラをご参照ください。 なお、申請先や必要書類は各行政により異なります。 詳しくは管轄行政へお問い合わせください。

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Q.分筆や道路設置前の土地はどのタイミングで契約するのがいいのでしょうか?

A.回答につきましては、以下事項を前提とさせていただきます。 ①今回のお取引の対象物件が『建物の敷地に供する目的で取引の対象された土地』であること ②今回の『土地の区画形質の変更』が開発行為に該当すること ①現況が山林であっても『建物の敷地に供する目的で取引の対象された土地』を反復継続して販売することは“業”に該当し、宅建業法が適用されます。 宅地建物取引業者の免許が無いものが“業”を行った場合には、宅地建物取引業法第12条『無免許事業等の禁止』により刑事罰の対象となります。 ②『道路設置後に契約したほうが・・・』『契約書に付帯条件を付けて・・・』についてでございますが、 ろいろな諸条件を付して(特約を付して)契約することは、一般的に行なわれております。 しかしながら、『2,000坪の土地』ということなので、「開発行為に該当する可能性があるのではないか?」 と思料いたします。 この場合、宅地建物取引業法第36条『契約締結等の時期の制限』により、許可が下りた後でなければ、売買契約を締結することはできません。 宅地建物取引業法は不動産業者の行為を制限するものではありますが、制限する理由が消費者保護である点を考慮すれば、同法に反する取引には“リスクがある”ことをご認識いただければ、と思います。 ※今回のお取引が『宅建業法上の“宅地”でない。』場合や『開発行為にあたらない』場合には上記内容は該当しません。

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