「修理」のご相談事例の一覧

Q.賃借建物のエアコンを修理してほしいと要求しましたが、応じてもらえません。どうしたらいいでしょうか？

A.まず、契約書上、エアコンの修繕義務は貸主とされておられますでしょうか。 通常は、エアコンの修繕は貸主の義務とされていることが多いと思います。本件の場合は、貸主に修繕義務があると仮定すると、その義務を果たしていないので、それで「恥をかいた」として退去しろというのは、まったく認められない主張となります。 また、契約期間が切れているとのことですが、普通賃貸借の場合には、何もなければ、そのままの条件で更新されることが前提となっておりますので、契約書がなくても、契約が自動的に更新されていると考えて差支えございません。 ただ、このような貸主の物件に住み続けるのも、今後様々なトラブルが想定されますので、たとえば、「退去するが、引っ越しなどの退去費用を出せ」といった交渉をし、退去を検討されるのも一つの選択肢だと思います（そもそも貸主のわがままな都合による退去については、少なくても、退去費用について貸主が持つべきというのが、過去の裁判での考え方です）。

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Q.賃料１ヶ月相当と額修繕代金との相殺に係る領収書について、発行を求めることはできますか？

A.おっしゃるとおり、民法上、支払を受領したものは、支払を行ったものに請求された場合には、領収証を発行する義務があります。 不動産会社を通じて、借主に、民法の規定にしたがって、領収証の発行を求めて問題はございません。

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Q.賃貸管理会社の杜撰な対応について相談させて下さい。

A.賃貸人は、賃借人に対して住む環境を整える義務を負い、その対価として、賃借人は賃料を支払う、というのが賃貸借契約の権利義務関係です。 本物件は、インターホンやオートロック、ドアノブなどが壊れており、水漏れも発生をしている状態とのことで、通常に住めるような環境ではないようです。 まずは、通常に住める環境ではない、つまりは賃貸人の賃貸借契約の債務不履行が原因での、やむを得ない退去ということで、引っ越し代を請求されてみてはいかがでしょうか。 できることをやっているという状態で、住める環境に物件を整えられないのであれば、そもそも管理会社としての能力不足ですが、そのような管理会社は、引っ越し代の支払いに応じるような会社も少ないと思います。

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Q.隣接駐車場アスファルト仕上げに係る修繕義務について、相談させてください。

A.もし自分の土地からの雑草が根を張り、本当に隣のアスファルトを毀損させてしまった場合には、隣地所有者から、補修費用を請求されることになります。自らの土地を毀損された場合には、所有権者は、所有権に基づく物権的請求権を民法上保有しており、具体的には、毀損した原因となった隣地に対して修理代金の支払い請求をすることができます。 アスファルトを毀損させるほどの根を張る雑草というのは実際は雑草が生い茂るレベルではないと起こりえないかとは存じますが、やはり除草剤などの対応はするべきだと思います。 実際に雑草が原因で隣地とトラブルになり、隣地から雑草の伐採請求や、損害が発生しているとして、賠償請求がだされるような紛争もあります。ご注意ください。 なお、民法には、隣地から自らの土地に出てきた木の根は、隣地の許可なく切ることができるという規定があります。 これはいわゆる木の根を想定している規定なので、雑草の根については微妙ですが、含まれているとするのが一般的です。したがって、隣地所有者は根を切ることもできるし、根の発生している土地所有者に伐採を要求することも可能です。

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Q.購入した中古マンションの、トイレ扉の不具合等の説明責任義務について教えてください。

A.①生活するうえで重要な事項と宅建業法上で規定されているものについては、当然に説明をする義務がありますが、トイレのドアの鍵というものについては、法定の説明事項にはなっておりません。 したがって、売主から事前に壊れている旨聞いていれば、不動産会社としては説明をいたしますが、そうでない場合に、たとえば、不動産会社が、鍵の状態をすべて調べたうえで、説明するという義務までは負っておりません。 ②売主の立会についても、どちらのパターンもありますので、一般的に来る、来ないということはなかなか言えません。転居先が遠い、立会日に都合が合わないなどの理由で、売主の立会がない中での契約も少なくありません。

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Q.付置されるはずのエアコンを後で取り付けた工事の瑕疵等

A.４台のエアコンがつけられると謳われていた（約束されていた）中古マンションを購入されたということであれば、本来、売主の瑕疵担保責任あるいは債務不履行責任に基づき、残りの２台分についてエアコンを設置できるような修繕代相当について損害賠償請求を行使できますが、既に修繕工事は売主負担にて終了しているとのことですので、 　⓵壁を壊して配管の内部の目視を求めることができないか 　⓶将来のカビの心配について何らかの手だてができないか 　⓷エアコンが使えないときの寝不足についての慰謝料の請求ができるか について、回答いたします。 ⓵について 売主（業者）はカビ処理をしてあるということで拒絶しているようですが、買主の方で独自に壁を壊すなどして目視検査までした場合の費用請求まで認められるかはなかなか難しいでしょう。カビ処理が不十分であれば別にして、カビ処理をしているにもかかわらず、費用の壁を壊して目視検査するまでの必要性があるのか問題になるからです。 ⓶について 将来カビが出た場合は、カビ発生により生じた損害について損害賠償請求が可能ですが、期間制限があります（事業者以外の方から購入した場合は、一般には瑕疵担保責任なら１年、損害賠償責任なら１０年。契約書の特約で短い年数になっている場合もありますのでご確認ください）。また、将来のカビ発生の原因が、今回の工事が原因であると特定が必要ですが、難しいことも多いでしょう。 ⓷について 寝不足についてはその事実の立証が必要ですが、寝不足の原因については様々であり、エアコンが原因との特定は困難であることと、寝不足の程度も様々ですから、仮に認められても相当に低い水準の慰謝料ではないでしょうか。 以上のとおり、法律的にはなかなか難しい主張と考えざるを得ないと思います。 その他、仲介業者がいる場合はエアコンの設置について、説明義務違反などの何らかの請求ができる場合もありますので、無料の弁護士相談などを活用されてみるのもよろしいかと存じます。

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Q.雨漏りを大家が直してくれません。どうしたらいいでしょう？

A.賃貸人は、居住をできる環境を整える義務を負っており、居住に必須の設備の故障は賃貸人に修繕義務がございます。通常雨漏りは居住をするのに支障が出る故障ですので、賃貸人に補修義務があると考えられております。 まずは、この点を大家につたえて、至急、修理をするよう求めてみてください。 もしダメであれば、ご自身で修繕をし、その費用を大家に請求することができます。 修繕費用が法外の値段でないことを条件とはなりますが、もし費用を大家が払ってもらえない場合には、賃料から相殺をしてしまうということも法的には認められております。ただ、賃料の相殺は逆にいうと、賃借人の義務の不履行ということを言われ兼ねませんので、注意が必要です。もし、費用の件でもめそうであれば、お近くの弁護士の無料相談などを活用され、ご相談なさってみてください。多少費用はかかりますが、弁護士から、支給修繕をするように求める内容証明郵便を大家に出してもらうといった方法もあり得ます。

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Q.退去後の家賃請求及び原状回復に係るトラブルについて相談させてください。

A.今回のご相談の骨子は、賃貸借契約の期間の問題（退去したのに賃料を請求されていること）及び、原状回復費用の問題だと理解いたしました。ただ、この問題については、ご友人と賃貸人で締結された賃貸借契約書の内容に左右される問題でございまして、当社から軽々にご見解を出すことはできません。 お急ぎとのことですので、当該不動産会社を管轄している都道府県の宅建相談窓口や無料の法律相談窓口などをご活用されて、対応を相談されるべきかと存じます。非常に高圧的な不動産業者のようですので、できるだけ第三者の力を借りて交渉をされることをお勧めいたします。

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Q.新築賃借建物へ入居直後の雨漏りが原因で退去する場合の補償について教えてください。

A.たしかに、１，２の請求については、賃貸借契約では記載があるものがおおく、短期の解約でも、１か月分の賃料、クリーニング費用は請求されることが多いのは確かです。 ただ、今回の退去のご事情を推察すると、ご納得がいかないのもその通りだと思います。 １，２の費用については、事実上ほとんど住んでいないこと、賃借人のわがままで退去するわけではなく、あくまで住居の雨漏りが原因であることを改めて主張されて、なんとか免除いただくよう、交渉してみてはいかがでしょうか。１はだめでも、２は免除、など、落としどころが出てくるかもしれません。 ただ、どうしても納得がいかないということであれば、貸主に対して、本物件の契約不適合責任の追及を念頭において、お近くの無料法律相談などを活用されて、一度、そのような請求が成り立つかどうか、ご相談されてみてはいかがでしょうか。ある程度請求が可能ということであれば、それを根拠に、交渉をしてみるということもありうるかと存じます。

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Q.不動産売却時の取得費に含めることができる項目を教えてください。

A.取得費に含めることの出来るものは国税庁のホームページに記載されています。 「No.3252　取得費となるもの｜国税庁」を参考にしてみてください。 また、国税局電話相談センター等で国税に関する相談を電話で受け付けているようです。 連絡先は「東京の税務署所在地・電話番号等」をご参照ください。

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