高齢曾祖母所有土地に係る生前贈与手続について質問です。

Q.ご相談内容

敷地内同居している夫の祖父の家を解体し、そこにマイホームを建てる予定なのですが、土地の名義は夫の曾祖母です。(敷地内同居している夫の祖父とは親子関係です。)

現在曾祖母は施設入所しており今年で102歳になります。超高齢であり、認知症も加齢に伴い進んでいます。(認知の程度:会話は可能。自分の名前や家族の名前などは言えますが、自分の年齢がいえなかったり、短期記憶は覚えていられません。)

遺言書で相続人は曾祖母の息子(夫の祖父)です。
曾祖母は土地の権利書を紛失しており、手元にありません。また、102歳のため本人確認書類(免許書など顔写真付きの証明書)も所持しておりません。

この場合、夫の祖父への土地の名義変更(親子間での生前贈与)や、曾祖母名義のままの土地にマイホーム建設(夫の名義での)は不可能でしょうか？

A.東急リバブルからの回答

生前贈与による土地の名義変更や所有する土地に建物を建てる許可などの法律行為を行うには、名義人ご本人の判断能力が必要となります。

不動産取引に必要な判断能力の有無については、個々の症状により、医師の判断によります。一般的には、認知症により、取引等の法律行為を行うのが難しいと医師に判断された場合には、成年後見制度を利用して行うことになります。

その場合、家庭裁判所の判断が随所に必要になります（後見人の選任、不動産売買の許可など）のでご注意ください。後見制度の利用については、必要であれば、各市町村の相談窓口又は法律の専門家へご相談ください。

また、権利証が紛失している場合においても所有権移転登記はできますが、その際は司法書士又は公証人に名義人本人の「本人確認情報」の作成が必要となります。これにも本人が法律行為を行えることが必要となりますので、まずは医師に確認していただくのがよろしいかと存じます。

ご相談への回答について

「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。