「賃貸」のご相談事例の一覧

Q.賃貸マンション上階の生活騒音被害についてご相談です。

A.騒音については、トラブルになる事例も非常に多く、悩まれている方も非常に多いです。 まず騒音について、裁判などで損害賠償が認められるためには、我慢の限界を超えるほどの大きな音を定期的に発しているレベルでなければなりません。 したがって、どのくらいの音がするのかは、録音をされておくことをお勧めします。 今はどのくらいの大きさかについて、数字で出せるものもありますので、客観的な素材としては大事な材料になります。 騒音トラブルについては、もちろん忠告文書を入れてもらうということは必要になると思いますが、まったく直らないのであれば、周りの住民に迷惑をかけるような音を出しているとなれば、退去予告通知を管理会社にさせることはできます。 当事者同士の解決といってもおっしゃるとおり難しいですし、住居の環境を悪くするような人については、管理会社も対応する義務がありますし、貸主も、住居環境を整える責任と義務がございます。 先ほど述べたように、今非常に騒音トラブルが増えております。 管理会社の対応が無責任なのであれば、一度無料法律相談などで弁護士にご相談してみてはいかがでしょうか。

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Q.建物賃借契約の入居前解除とルームクリーニング代の負担義務について教えてください。

A.法律上は、契約開始後の解約となりますので、解約時にクリーニング費用という規定が契約書に入っている場合には、費用の支払いをしなくてはいけないことになります。 ただ、入居していないということであれば、そこは交渉だと思いますので、貸主（管理会社）に相談なさってみてください。 たとえば消費者センターなどがお近くにあれば、このような賃貸のトラブルの相談にのってくれる窓口なので利用されてもよいと思います。

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Q.賃借建物増築部分の時効取得について教えてください。

A.まず所有権については、時効取得はできません。 賃貸借契約に基づいて家賃を支払っている状態が続いている以上、それが20年たったとしても、所有権の取得はできません。 賃料を支払わず、何も請求もされず、固定資産税を支払っているというように、あたかも所有権者のような状態が長く続いた場合には所有権の時効取得が認められます。 賃貸借契約を締結していない状態のまま、しかし家賃をずっと支払っているといった状態が続いている場合には、賃借権の時効取得が認められます。 民法163条が規定しているのはこの内容です。 したがって、もし本件で、賃貸借契約を締結していないということであっても、家賃を払い続けているわけですから、賃借権の時効取得は主張ができると思いますが、あくまでも賃借権にとどまります。 ただ、前大家さんと退去時にはそのままでいいといった内容の書面を交わされているのであれば、その効果は相続人に引き継がれているので新たな大家さんが相続人であれば壊す義務はないことになります。 ただ、相続人が別の他人に物件を売ってしまっているような場合については、そのような関係は当然には引き継がれませんが、念のため新大家にはこのような内容の書面を前大家と締結しているという話をして、交渉をされてみてはいかがでしょうか。

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Q.バイク置場設置に関する事前説明と実際の相違について教えてください。

A.本件のような注釈を根拠に条件変更を行えるのであれば、事前の重要事項説明などはほぼ意味がないようなことになりかねません。 重説に明記されている以上、その条件を変更するのであれば、あらためて説明をし、確認をすべきであり、それをやらずに、条件を一方的に変更したというのは、契約違反を問える可能性は高いのではないでしょうか。 転居費用を請求するまえに、一度無料の法律相談などで弁護士にご相談されてみてはいかがでしょうか。 または、各都道府県には宅建トラブルの窓口がありますので、ご相談されるのもよいかもしれません。 そのうえで、業者と交渉されることをお勧めいたします。

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Q.賃借建物退去予告後の設備補修請求についてご相談です。

A.退去通知を出したとはいえ、まだ賃貸借契約は継続しておりますので、修理依頼は可能です。 どちらの費用で修理をするのかについては、契約書の内容によるのが原則ですが、貸主負担ということになれば、退去まで時間がないですし、これまでも何とか利用できていたという事で、退去までの交換は難しいかもしれません。

個人・法人のお客様建物に関して

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Q.緊急連絡先指定の母の収入の開示の要否について教えてください。

A.収入額というのは非常にナイーブな個人情報になりますので、審査のためですという理由のみで簡単に教えてもらえると思っている管理会社の方が問題だと思います。 まずは、なぜそのような情報までが必要なのか、緊急連絡先は連帯保証人ではないので、個人の与信能力については関係がないのではないかということはしっかりと主張をされたうえで、理由があいまいなのであれば、提出を拒否されることもありうると思います。 本来の目的に必要のない個人情報を取得しようとするのは個人情報保護法の観点からも非常に問題のある運用ですので、それで審査を断るといったような場合には、消費者センターや各行政庁の宅建業者とのトラブル相談窓口にご相談された方が良いと思います。

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Q.賃借建物入居前解約に伴う手数利用請求について教えてください。

A.契約前でのキャンセルですから、全額返金が宅建業法上求められております。 まして全額返金しますと以前説明されているとのことですから、全額返金をするよう業者に求めても問題ありません。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.賃貸駐車場出入口の設置条件についてご相談です。

A.①あくまで契約は両者の合意なので、先方が合意してくれれば変更はできます。 ②契約当時の不動産会社ではなく、通常は貸主、借主が直接動いていただかざるを得ません。不動産会社に相談はできますが、対応してもらえるかわかりませんし、対応してくれる場合にも手数料はかかると思います。 ③使用貸借という契約は賃料がゼロ円の分、普通賃貸借で認められる賃借人の権利はほとんど認められません。契約期間がある場合には期間満了で契約も終わりますし、期間がない場合には、出ていけと言われたら、すぐに明け渡しをしなければなりません。つまり私道部分を使用貸借するというのは、貸主がもう使わないでと言われたときに、賃借人はなかなか難しい立場になる可能性が高いということです。

個人・法人のお客様土地に関して

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Q.自分の建物を夫婦どちらの名義で貸せばよいのかご質問です。

A.家賃収入の申告は原則物件所有者となりますし、所有者と賃貸人が別人となると、手続きが煩雑になるケースがございます。 そういった面で相続をされておられるご自身の名義の方がよいと思います。 また、税額についてですが、もしご主人名義で貸すとなると、家賃収入はご主人の収入に所得金額がプラスされて税額が計算されますが、ご自身の場合ですと、専業主婦とのことですので、家賃収入のみが所得となります。 所得は低い方が税額も安くなっておりますので、ご自身名義の方が節税という面でもよろしいかと存じます。 ただ、税金は様々な控除などがある場合もありますので、できれば、お近くの無料税務相談などで専門家のお話を聞かれるようになさった方が良いと思います。

個人・法人のお客様税金等に関して

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Q.海外長期出張中に賃借中建物の郵便受けを使用不能にされた件でご相談です。

A.損害賠償を請求するには何らかの損害が発生をしていなければならず、かつ損害の発生については、請求をする側で主張立証しなければいけないというのが民事訴訟のルールです。 郵便物が届かなかったことで何か明確に困ったことはなかったでしょうか。 この郵便物が届いたことを知らなかったことで、何らかの手続きができず得られる予定のものを得られなかったとか、郵便物を見られなかったことで、手続きができず余計な費用を支払うことになったといったことです。 郵便受けが閉鎖されていた期間何らかの郵便物が届いていたに違いないというレベルですと、なかなか賠償請求が認められることは難しいかもしれません。 あとは届いたかどうかも分からない状況に陥ったということによる精神的な慰謝料という請求もあり得ますが、非常に少額な金額になってしまうと思います。 ただ、ひと月の賃料額程度認められる可能性はありますので、たとえば、慰謝料請求はしないので、その分1か月早く退去させてほしいといった交渉はできるかもしれません。

個人・法人のお客様その他

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