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「トラブル」のご相談事例の一覧

該当件数:32

Q.更新事務手数料に係る次回分の覚書提出を拒否するにはどうしたらいいですか?

A.詳細な説明がなかったとのことですが、更新手数料の支払い義務の有無の基準は契約書や重要事項説明書に記載があるかどうかです。更新手数料は、本来更新をする際に必要な金額とは考えられていない金額であり、そのような金額を借主に請求するには、契約書に定めるべきとされております。 もし、記載があり、署名捺印をしているのであれば、支払を拒否するのは法的には困難だと思います。何も記載がないにも関わらず、請求をされているということであれば、拒否ができますし、それでもしつこい請求をされる場合には、行政庁の賃貸トラブルの窓口に、対応について相談されるとよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様その他

Q.義母が兄弟で共有するビルの管理と処分について相談させてください。

A.亡くなった後の資産については、あくまで民法上の相続のルールに則り所有権が移転するのが原則です。 支払先口座について、甥御様の名義になっているということであれば、甥御様に相続が発生した場合には、甥御様の相続人がその口座の貯金を相続することとなります。したがって、相続が発生した場合には、本件のような、実態は共有なのに名義は単独名になっている口座の貯金を巡ってトラブルになりやすいです。 一部屋ずつ所有されているということですから、部屋ずつに銀行口座を分けて、所有名義ごとに管理をされるべきだと思います。電気代の支払についても、部屋ごとに引き落とし口座をわけるなどの管理をされたほうがよろしいのではないでしょうか。

個人・法人のお客様その他

Q.物件購入交渉中の持ち主が不動産仲介業者を拒否している場合の査定額とリスクについて教えてください。

A.弊社の査定基準を用いてご説明します。 ・近くの土地公示価格を見ると35,000円/m2程度の田舎です。 ⇒査定額は公示価格よりも実際に取引された近隣相場を基準にしています。 ・旗竿地は安くなると見たのですが、このような田舎の土地でも安くはなりますか? ⇒路地状部分の面積と有効宅地部分の面積の割合に応じて減価します。更に間口の幅も考慮します。 ・かげ地率は40%程度ですが、1割くらい安くなるという認識で宜しいでしょうか? ⇒利用阻害程度を考慮して減価を査定します。傾斜角度15°以上・未満、更に傾斜地の方位により減価率が異なります。 ※60cm以下の法地は減価しません ・すぐ隣に墓地(と言っても山の斜面に30程度お墓がある)のですが、こちらも1割程度安くなるという認識で宜しいでしょうか? ⇒程度により-10~-15%減価します。 ・建物の価値としては、どう評価されますでしょうか? ⇒躯体構造(工法)により異なります。 ※上記はご質問内容に即したものであり、他にも数多くの増減事項があります。 ・私としては不動産屋を仲介したいのですが、どのように進めるのが良いでしょうか? ⇒①個人売買のリスクを理解してもらう ※トラブルの例 ・後から調べたら、取引価格が高かった。又は安すぎた。 ・引渡後隠れた瑕疵(かし)や欠陥が見つかった。 ・税務署に低廉譲渡を指摘され、贈与と見なされた。 ・設置器具や照明器具など、装備品について取引後の所有権を明確にしていなかった。 ・直接交渉の場合、遠慮がちな交渉しかできず後々不満が残った。 ②ご相談者様のみで仲介手数料を負担する

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.保証金名下の敷金の約定されていない償却について教えてください。

A.法的には敷金という言葉が何を指すのかという明確な定義はなく(民法改正で初めて法律上の定義が行われます)、地域によって、敷金、保証金などの名称がございます。つまり保証金という文言がすべて全額償却を意味する金額ということは全くございません。全額償却ということであれば、礼金や権利金という項目が利用されることが一般的です。 また、ホームページにどうのせようが、賃貸借契約書にのっていなければ、それは法的には何らの義務にはなりません。 契約書に書かれていないのであれば、敷金を何らの根拠なく全額償却してしまうのは、明らかな違法行為です。 過去の退去者に支払ったことがあるかどうかといった事実は、まったく関係はなく、あくまで賃貸借契約のみが、賃貸人と賃借人の権利義務関係を定めることになります。 ついては、なかなか交渉がうまくいかないようであれば、無料法律相談や、行政などになる賃貸トラブルの相談窓口などを利用されて、対応を検討されてはいかがでしょうか。 なお、敷金償却については、契約書の条文に記載されることは少なく、契約書の最初にある条件を記載する頭書きの部分に書かれていることが多いので、念のため、再度契約書の内容はご確認ください。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.建物原状回復義務の範囲はどこまででしょうか?

A.あくまで原状回復のルールは締結している賃貸借契約の内容に基づきます。 国交省のガイドラインもあくまで指針であり、ガイドラインと異なる基準を契約の内容としても法的には問題ありません。ただ、畳やクロス、天井といったものは、通常は、経年劣化として、貸主の負担になると考えられているものですので、そのようなものを借主の原状回復責任とする場合には、契約時に、具体的な金額、内容を事前に決めて契約書に明記するということが求められます。 まずは、契約書の内容を確認ください。そして、たとえば、入居時にはガイドラインに基づいて原状回復を行うとの説明であったのに異なる内容の契約を締結している、または、契約書にははっきり書いていないのに、経年劣化の部分も賃借人に原状回復を求められている、ということであれば、各行政に賃貸などのトラブルを相談する窓口がございますので、契約書をお持ちになって、一度対応を相談なさってみてはいかがでしょうか。

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Q.賃借建物の期間内解約と初期費用の返還請求について相談させてください。

A.最近は個人情報やプライバシーの問題があり、隣人が騒音などのトラブルで苦情が多いなどの事情が無い限りは、説明されないことも多いかもしれません。騒音の実態は、お住まいにならないとわからないケースも多く、苦情などが無い限りは管理会社も把握していないことも間々ございます。 したがって、告知義務まであるかどうかは法的には微妙ではないかと存じます。 また、あくまで返金の原則は、賃貸借契約書の内容に基づくことになります。 賃料についてですが、通常は解約予告は解約1か月前ということになっております。つまり、退去を申してでても解約日はその1か月先となり、その日までの賃料は通常かかってしまいます。この点についてはなかなか退去日までというのは難しいかもしれません。 短期解約の違約金は、通常1年ですので、このタイミングでの解約ではとられてしまいますし、敷金償却も退去となると自動的に敷金額から差し引かれてしまいますので、償却金額の返金も契約書上は難しいことになります。 ただ、今回の退去は、賃借人の都合によるものというよりは、管理会社の対応の悪さ、騒音という、外部的な要因です。杓子定規に契約書通りの返金というのはおかしいということは、交渉は可能だと思います。 したがって、退去をされるということであれば、その理由を十分に説明をしたうえで、初期費用についての返金について、交渉をなさってみてください。たとえば、お住まいの都道府県には、宅建業に関する相談窓口が設置されているはずですので、そこでご相談されてみるのもよろしいかと存じます。

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Q.売買契約当日のキャンセルについて相談させてください。

A.仲介会社とは媒介契約を締結していると思いますが、媒介契約上、仲介会社は売買契約を成立させるための業務を行うことを義務付けられております。 したがって、売主買主間で売買契約についての条件が一致していたにもかかわらず、仲介会社が勝手に自らの事情によりそれを妨げるような行為をすることは、媒介契約上の債務不履行ということになります。 まずは改めてなぜ勝手に解約をするような事態になったのか、業者に説明を求めてください。 そして、その説明の内容に納得がいかないような場合には、今回の仲介業者の対応について、行政の宅建業者相談窓口にご相談されるのもよろしいかと存じます。

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Q.被相続人が単独で居住していた空き家を3年以内に売却する場合、 どのような形で売却するのが適切でしょうか?

A.古屋付きで売却をする、更地にして売却をする、どちらが良いかということについて結論とすれば、何を優先したいかによって変わるということになります。 メリット、デメリットについて一般的に言われることをまとめます。 ご相談の①または③のケース メリット ・解体費用がかからない。 ・建物付土地の場合、固定資産税や都市計画税が更地に比べて低額となる。 デメリット ・建物に瑕疵があった場合に瑕疵担保責任を負うことになる。 ・土地目的の購入者にはなかなか売れない。購入者の間口が狭くなる。 ②のケース メリット ・買い手が付きやすい。 ・建物を巡るトラブルがない。 デメリット ・解体費用および建物滅失登記手続きが必要 ・固定資産税、都市計画税が高くなる。 おっしゃるとおり、税控除の金額と建物解体費用、リフォーム代は実際に見積もりなどを取られて比較をする必要があります。 また、トラブルなく早く売却したいということであれば更地、時間がかかっても解体費用や税金などの費用を押さえたいのであれば古屋付きとなります。

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Q.賃貸マンションの手つき金1ヶ月分を払い預り書を受け取りましたが、 入居の必要がなくなりキャンセルした場合、どうなりますか?

A.すでに契約が開始している場合には、短期解約違約金の支払義務が発生してしまいます。 ただし、 ①まだ入居前であること。 ②契約書がまだ届いていないこと(捺印もまだ)。 ③入居に必要な書類の提出もなされていないこと。 ④そもそも短期解約金の設定が通常相場(1か月)よりも高いこと。 といった事情がありますので、減額などの交渉は可能ではないでしょうか。 どうしても4ヶ月の支払いを要求された場合には、賃貸トラブルの相談窓口として消費者センターや弁護士の無料相談などがございますので、活用されるのもよろしいのではないかと思います。

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Q.借家人への退去要求の交渉や金額について教えて下さい。

A.こういった退去に関する対応については各不動産屋によって、料金が変わってまいりますし、そもそもこのような退去に関する交渉については一切取り扱いをしない不動産業者もございますので、一概に金額については述べることはできません。 そもそも、更新料は、法的には本来必要のない金額とされており、両当事者の合意があって初めて賃借人に請求ができると整理されております。従いまして、更新料の値上げについては、当然に賃借人の同意が必要であり、同意がない以上は、値上げをすることはできません。そのため、更新料の値上げを拒否していることを理由に退去を求めることも法的には難しいことになります。 更新料の値上げ拒否以外に、何か、賃貸借契約上の賃借人への信頼を破壊するような行為が賃借人にあれば別です。たとえば、今回はフェイスブックに書き込みがあったのことですが、その内容が、永倉様個人を攻撃し、名誉を棄損するような内容のものがあり、それが繰り返されているような事情があれば、退去を求めることができる可能性もございます。 そのようなSNS上でのトラブルを理由とする退去については、程度にもよりますので、一度お近くの無料法律相談などをご活用され、法律の専門家にご相談されてはいかがでしょうか。

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