該当件数：30件
A.名義貸しは、法的にみると、賃貸人に無断で、転貸をしたこと（つまりはまた貸しです）と評価されます。賃貸借契約上はAさんが借りていることになっているのに、実際は、Bさんが住んでいるということは、賃貸人には内緒でAさんがBさんに物件をまた貸ししていることになるのです。 このような無断転貸については、契約の解除理由にされていることも多いですので、名義貸しが判明した場合には、物件からの退去を求められてしまうという大きなリスクがございます。 また、名義貸しをした本人も法的にさまざまなトラブルに巻き込まれる可能性があります。 実際に住んでいた方の起こしたトラブルはほぼすべて名義貸しをした本人にも責任が及びます。 このように非常に大きなリスクがある行為となります。
A.土地建物の価格の按分については、消費税が建物にしかかからないということで、税務上問題となる論点です。売主としては、なるべく収める消費税額を低くしたいということで建物価格を安くしたい、他方、買主としては、消費税額が高いほうが、控除額の幅が大きくなる、毎年経費として建物の減価償却費用を計上できるといったメリット、つまりは税金額を押さえることができるということで、建物価格が高くしたいということを考えるのが通常です。したがって、土地建物の按分については、のちに国税がチェックすることも多く、中には不当にどちらかの金額が高すぎる、安すぎるとして両者の価格を否定するようなケースもあります（チェックされるのはあくまで契約書記載の金額です）。 したがいまして、一度、無料の税務相談などを活用し、税理士にご意見を聞いていただいたほうがよろしいかと存じます。
A.本件の回答については、すでにルームシェアをされる方は決まっていることを前提とさせていただきます。 ルームシェアといっても、物件を賃貸することには変わりません。まずは、お近くの不動産業者に足を運んでいただき、ご相談ください。もしくは、ネットでも、ルームシェア専門のサイトが複数ございます。そちらからご要望の物件を見つけていただき、扱っている不動産業者にご連絡をとっていただければよいかと思います。ルームシェアについては、入居後一人が出て行った場合に賃料滞納が発生するリスクを危惧し、敬遠される貸主も一定数おりますので、ルームシェア可の物件を中心に探すことになります。 その後は、原則的には直接物件を内覧され、ルームシェアされる方々みなさんの審査（面接がある場合もございます）があり、その後ご契約といった流れで手続は進んでいきます。なお、物件や不動産業者によって具体的な手続き内容が変わってまいりますので、都度不動産業者の担当者にご確認ください。
A.弊社の査定基準を用いてご説明します。 ・近くの土地公示価格を見ると35,000円/m2程度の田舎です。 ⇒査定額は公示価格よりも実際に取引された近隣相場を基準にしています。 ・旗竿地は安くなると見たのですが、このような田舎の土地でも安くはなりますか？ ⇒路地状部分の面積と有効宅地部分の面積の割合に応じて減価します。更に間口の幅も考慮します。 ・かげ地率は40％程度ですが、１割くらい安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒利用阻害程度を考慮して減価を査定します。傾斜角度１５°以上・未満、更に傾斜地の方位により減価率が異なります。 ※６０ｃｍ以下の法地は減価しません ・すぐ隣に墓地（と言っても山の斜面に３０程度お墓がある）のですが、こちらも１割程度安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒程度により－１０～－１５％減価します。 ・建物の価値としては、どう評価されますでしょうか？ ⇒躯体構造（工法）により異なります。 ※上記はご質問内容に即したものであり、他にも数多くの増減事項があります。 ・私としては不動産屋を仲介したいのですが、どのように進めるのが良いでしょうか？ ⇒①個人売買のリスクを理解してもらう ※トラブルの例 ・後から調べたら、取引価格が高かった。又は安すぎた。 ・引渡後契約の内容に適合しないものや欠陥が見つかった。 ・税務署に低廉譲渡を指摘され、贈与と見なされた。 ・設置器具や照明器具など、装備品について取引後の所有権を明確にしていなかった。 ・直接交渉の場合、遠慮がちな交渉しかできず後々不満が残った。 ②ご相談者様のみで仲介手数料を負担する
A.仲介会社とは媒介契約を締結していると思いますが、媒介契約上、仲介会社は売買契約を成立させるための業務を行うことを義務付けられております。 したがって、売主買主間で売買契約についての条件が一致していたにもかかわらず、仲介会社が勝手に自らの事情によりそれを妨げるような行為をすることは、媒介契約上の債務不履行ということになります。 まずは改めてなぜ勝手に解約をするような事態になったのか、業者に説明を求めてください。 そして、その説明の内容に納得がいかないような場合には、今回の仲介業者の対応について、行政の宅建業者相談窓口にご相談されるのもよろしいかと存じます。
A.建物の名義人が奥様のお母様ではなく、奥様の名義になるということは、法的には土地をお母様が奥様に転貸し、奥様が土地の借主となり建物を所有すると整理されます。 そのように整理しないと、奥様が建物を持っている法的な理由がありませんので、土地所有者であるお寺から建物の明渡請求をされた場合には、明け渡しをせざるを得なくなります。 法的リスクとしては、 ・お寺とお母様の契約で、転貸を禁止するような条項がないか。 ・賃貸といっても賃料は無償となるでしょうから、法的には使用貸借と評価できます。その場合、お母様はいつでも奥様との契約を解除できますので、そうなった場合には建物を処分したうえで、土地を明渡さなければなりません（あまり検討すべきリスクではないとは思いますが） が考えられます。 税金については不動産取得税がかかってまいりますが、不動産を巡る税金は具体的な取引内容によって控除制度など様々ありますので、お近くの無料税務相談などをご活用なさってください。
A.マンション投資のリスクとしては以下の点が挙げられます。 ①滞納、空室リスク 今回は会社に貸すということで安定した家賃収入が入ってくるということではありますが、会社が将来的に倒産をするということになれば、家賃は入りませんし、もし会社の借り上げ社宅ということであれば、そもそも会社が社宅制度をやめてしまえば、その会社との契約は終わってしまいます。 したがって、確実に３５年間、家賃収入が入ってくるとは限らないということです。 ②物価の下落、地価の下落 物件の価値や地価が下がれば、賃料もそれに反映をせざるを得ませんので、賃料がずっと一定であるとは限りません。 ③災害リスク 万が一のリスクではありますが、地震や火災などで、物件が破損してしまった場合には、当然賃貸借は不可能になりますし、補修費用などが多額になる恐れもあります。 ④管理会社の倒産リスク 賃貸の管理を不動産管理会社に依頼する場合には、家賃や敷金などはその会社が管理することになります。 その会社が倒産しますと、家賃や敷金が差押えを受け、入ってこないということもあり得ます。 マンション投資で言われるリスクは大体以上ですが、このようなリスクをしっかりと説明をし、それについての対策などについて提案があるような会社であれば信用はできるのではないでしょうか。
A.未成年者の場合は、契約について親権者の同意が必要となります。たとえ単独で契約をしたところで、親権者は当該契約を取り消すことができますので、賃貸人としてはそのようなリスクのある契約には応じてくれません。したがって、必ず同意書を提出するか、親権者を借主にしてほしいといわれます。 これは保証人のあり、なしには関係がありません。 賃貸借の初期費用については、通常、賃料、礼金のほかに、敷金や仲介手数料などが必要になることが多いです。したがって、礼金がゼロ円であっても、家賃だけの支払では契約できない物件も多くございます。
A.現在の物件の売主から、隣の建物の距離に関して、隣地と何らかの取り決めがあるのか確認されてますでしょうか。何らの取り決めなく３０年にもわたって隣地から何も要求がないということであれば、境界との距離に起因する損害賠償請求を受ける可能性は非常に低いとは思います。ただ、隣地の方が今後転居などで入れ替わった場合には、そのような関係が保証されるとは限りません。 また、このような場合の相場というのはありません。あくまで今更取り壊せということを言われることはありませんが、民法上の規制違反になりますので、法的には賠償責任が生じることにはなります。 以上ですので、本物件を購入されるのであれば、相隣関係のリスクはご理解されたうえで進めるようになさってください。
A.アパート経営にはリスクが伴い（空室リスクなど）、そのリスクも物件によって異なります。 そのため、「どちらが正しい選択か」については立地、借入額（収益率）、空室率、需要など様々なことを考慮のうえご検討されることをお勧めいたします。
