物件購入交渉中の持ち主が不動産仲介業者を拒否している場合の査定額とリスクについて教えてください。

弊社の査定基準を用いてご説明します。

・近くの土地公示価格を見ると35,000円/m2程度の田舎です。
⇒査定額は公示価格よりも実際に取引された近隣相場を基準にしています。

・旗竿地は安くなると見たのですが、このような田舎の土地でも安くはなりますか？
⇒路地状部分の面積と有効宅地部分の面積の割合に応じて減価します。更に間口の幅も考慮します。

・かげ地率は40％程度ですが、１割くらい安くなるという認識で宜しいでしょうか？
⇒利用阻害程度を考慮して減価を査定します。傾斜角度１５°以上・未満、更に傾斜地の方位により減価率が異なります。
※６０ｃｍ以下の法地は減価しません

・すぐ隣に墓地（と言っても山の斜面に３０程度お墓がある）のですが、こちらも１割程度安くなるという認識で宜しいでしょうか？
⇒程度により－１０～－１５％減価します。

・建物の価値としては、どう評価されますでしょうか？
⇒躯体構造（工法）により異なります。

※上記はご質問内容に即したものであり、他にも数多くの増減事項があります。

・私としては不動産屋を仲介したいのですが、どのように進めるのが良いでしょうか？
⇒①個人売買のリスクを理解してもらう
※トラブルの例
・後から調べたら、取引価格が高かった。又は安すぎた。
・引渡後契約の内容に適合しないものや欠陥が見つかった。
・税務署に低廉譲渡を指摘され、贈与と見なされた。
・設置器具や照明器具など、装備品について取引後の所有権を明確にしていなかった。
・直接交渉の場合、遠慮がちな交渉しかできず後々不満が残った。
②ご相談者様のみで仲介手数料を負担する