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「中古」のご相談事例の一覧

該当件数:24

Q.未就業状態で不動産購入ローンは組めますか?

A.未就業で現在収入がない方へのローンについて、銀行の中には、無収入でも審査が通るカードローンの商品を用意している場合がございます。しかし、審査が通るには配偶者が高収入かつ安定して収入を得られるといった事情がなければまず審査に通ることはございません。 つまり、この商品は専業主婦の方が利用することを想定されております。 それでは、銀行以外の消費者金融などであればどうかといえば、貸金業法という法律で規制がございます。 具体的には、貸金業法13条1項で、「貸金業者は、貸付けの契約を締結しようとする場合には、顧客等の収入または収益その他の資力、信用、借り入れの状況、返済計画その他の返済能力に関する事項を調査しなければならない」と規定しております。 かつて貸金業者が、借り手側の事情をあまり考えず金を貸し、返せなかった場合の強硬な取り立てなどが社会問題になったことをきっかけに法規制がなされたものでございます。 したがって、消費者金融などが、個人向けにお金を貸す場合には、借り手側の収入実績を必ず確認し、収入が全くない方については、それに見合った大きな資産がない場合には、貸金業法上、お金を貸すことができないことになっております。 お客様のご事情を推察いたしますと、銀行においても、消費者金融などの貸金業者においても、ローンを組まれるのは残念ながら難しいかと存じます。 まずは、ぜひとも国家資格を取得いただき、収入の目途をつけていただきましてから、改めて金融機関や不動産会社にご相談いただければと存じます。

個人・法人のお客様その他

Q.不動産売却時の取得費に含めることができる項目を教えてください。

A.取得費に含めることの出来るものは国税庁のホームページに記載されています。 「No.3252 取得費となるもの|国税庁」を参考にしてみてください。 また、国税局電話相談センター等で国税に関する相談を電話で受け付けているようです。 連絡先は「東京の税務署所在地・電話番号等」をご参照ください。

個人・法人のお客様税金等に関して

Q.購入済み住宅のセットバックの有無の確認方法と、購入時の説明不足による補償について相談させてください。

A.平成10年建築ということですので、セットバックが必要であれば、建築する際にセットバックしている可能性が高いです。 しかしながら違法に建築しているのであればこの限りではありません。 まずは管轄する役所の『建築指導課』に行って確認されてみてはいかがでしょうか。 また、万が一重要事項説明義務違反が発覚した場合には、その旨、仲介した不動産会社に申し出てみてください。 その不動会社が何も対応しないようであれば宅建業法を所管する行政(国交省や都道府県庁)に処分申立をしてみてください。 行政は「損害を賠償しなさい」というような民事的な指示はしませんが、圧力をかけるには十分だと思います。 それでも対応しないようであれば、弁護士にご相談した上で、法的措置をご検討されることをお勧めいたします。

個人・法人のお客様土地に関して

Q.隣家の土地の一部が自家の土地であると判明した場合、過去にさかのぼって借地賃料を請求できますか?また、土地を売却する場合の手順と手数料について教えてください。

A.質問1について 土地の公図や地積測量図であれば、法務局でも取得できるものですので、お見せ頂いても問題ないかと思います。 質問2について 土地を貸していたことになる場合には、賃料の清算が可能となります。 賃料については5年より前の賃料については時効によりすでに消滅をしておりますので、5年分の賃料は請求することができます(民法169条)。しかし、過去の賃料を清算するとなると、その金額や、そもそも貸していたということを立証する必要があります。そのためには賃貸借契約書といった書面の存在がないと現実には難しいと思います。 加えて、本件土地については、隣家から時効による所有権を主張されることも考えられます。自らのものでないことを知っていた場合で20年、知らなかった場合には10年、本件土地を自らのものとして使用していた場合には、時効により隣家の所有権が認められることになります。 したがって、賃貸借契約書などの書面がないのであれば、弁護士などの法律の専門家にご相談いただき、過去の賃貸借関係を主張できるのか、隣家からの時効の主張の可能性も鑑みて、賃貸借を主張せず、隣家のお申し出どおりに土地をご売却されたほうがよろしいのか、ご判断ください。 質問3について 売買になった場合には、対象地の測量、分筆および登記、売買契約書締結といった手続きが必要となります。そのうえで、仲介手数料、測量費用、登記費用、売買契約書に貼付する収入印紙代といった費用が必要となります。 また、通常不動産売買においては、譲渡取得税、住民税、印紙税といった税金がかかります。具体的な税金額等については、かならず税理士にご相談ください。

個人・法人のお客様土地に関して

Q.高圧線、鉄塔、変電所が近くにある場合、契約時に説明すべきではないでしょうか?

A.不動産業者のスタンスや程度(距離)によるかと思います。 しかしながら、ご相談者様が「知っていれば購入しなかった。」ということであれば、 宅地建物取引業法を所管する行政(国交省や神奈川県庁)へご相談されてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.増築未登記部分がある住宅購入のリスクについて教えてください。

A.仲介物件ですが増築部分を登記してもらい購入することは可能なのでしょうか ⇒お借り入れする金融機関によりますが、増築によって建蔽率や容積率がオーバーしているようであれば登記をしても融資してもらえない可能性があります。 登記の費用は購入者(私)が全額負担なのでしょうか ⇒決まりはありませんが、売主さん負担で登記してもらえるようにお願いしてみてはいかがでしょうか。 また未登記で購入した場合の問題(不利益)はないのでしょうか ⇒購入後に登記が必要となった場合、その登記部分が誰の所有なのか?登記に必要な書類はあるのか?などの諸問題が発生する可能性があります。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.中古マンションの売買契約を締結したのですが、 残金全額引渡し日前に買主様がリフォームを実施されるのは合法なのでしょうか?

A.リフォームのタイミングでございますが、通常はおっしゃるとおり残金決済、引渡し後になります。 まだ所有権が売主にある状況でリフォームをかけ、しかしその後に買主にローンが実行されないなどの事情で解約になった場合には、設置した新たなリフォームの内装、家財などが売主買主どちらに帰属することになるのかといった点で、争いになる可能性があります。 どうしてもリフォームを前倒しでの実行ということあれば、リフォーム工事が途中で終わった場合にその部分の所有権を売主に放棄する、解体撤去費用相当分の中間金の支払いを予納させるなどといった、もし買主に所有権が移転しなかった場合の扱いについて、書面にて取り交わしをしておく事が必要となります。 また、住所変更のタイミングについては、所有権移転登記の前提として、登記簿上の住所と現在の住所がそろっていないと申請が受付られないことになっておりますので、必ず事前に住所変更登記を行うようにしてください(実際は、移転登記、変更登記は同時に行わなれることが多いです)。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.廃業予定の法人からの中古物件の購入の際に、 提示した方がよい条件、確認した方がよい内容があれば教えてください。

A.①妥当ではあると思いますが、売主が廃業を検討している場合の加入条件は、保険会社に確認すべきと存じます。 ②課税義務者は売主となりますが、通常の不動産売買においては、日割りで税金分を清算することが一般的です。したがって、売主と交渉をして、全額売主負担とすることは可能です。 やはり売主が廃業すると、一番問題なのは建物に瑕疵が発見された場合に、担保責任を負うものがいなくなってしまうということです。購入前にインスペクション(建物の事前点検)を業者に依頼する、瑕疵担保を負えなくなる分の購入価格への反映など、ご相談されてはいかがでしょうか。 以上です。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.購入した中古住宅の重要事項説明書の説明義務に関して教えて下さい。

A.浄化漕の形態については、個別に対して集中、単独に対して、合併と種類があります。ただ、不動産業者によっては単独と個別をあまり区別せずに使用している場合もございます。 また、側溝、浸透というのは、排水の処理方法です。 排水については、浄化槽の形態、排水処理方法について、説明が無かったということであれば、当該業者は重要事項説明義務違反の可能性もございます。対応については、お住まいの都道府県庁の宅建業者窓口にご相談なさってはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.中古物件の売却の際に修復箇所の報告をし忘れたのですが大丈夫でしょうか?

A.現状引渡しであり、不動産業者が買っていること、すでに取引から1年以上が経過していることを考えると、すでに業者は、リフォームなどをして物件を販売用の商品にしている可能性が高いと思います。目立つような穴であれば、契約時に必ず話題になっていたはずですし、すでに修復しているとのことですので、わざわざ報告をする必要はないのではないでしょうか。今後も何か問題が起こることもないかと思います。

個人・法人のお客様建物に関して

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