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「中古」のご相談事例の一覧

該当件数:18

Q.中古マンションの売買契約を締結したのですが、 残金全額引渡し日前に買主様がリフォームを実施されるのは合法なのでしょうか?

A.リフォームのタイミングでございますが、通常はおっしゃるとおり残金決済、引渡し後になります。 まだ所有権が売主にある状況でリフォームをかけ、しかしその後に買主にローンが実行されないなどの事情で解約になった場合には、設置した新たなリフォームの内装、家財などが売主買主どちらに帰属することになるのかといった点で、争いになる可能性があります。 どうしてもリフォームを前倒しでの実行ということあれば、リフォーム工事が途中で終わった場合にその部分の所有権を売主に放棄する、解体撤去費用相当分の中間金の支払いを予納させるなどといった、もし買主に所有権が移転しなかった場合の扱いについて、書面にて取り交わしをしておく事が必要となります。 また、住所変更のタイミングについては、所有権移転登記の前提として、登記簿上の住所と現在の住所がそろっていないと申請が受付られないことになっておりますので、必ず事前に住所変更登記を行うようにしてください(実際は、移転登記、変更登記は同時に行わなれることが多いです)。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.廃業予定の法人からの中古物件の購入の際に、 提示した方がよい条件、確認した方がよい内容があれば教えてください。

A.①妥当ではあると思いますが、売主が廃業を検討している場合の加入条件は、保険会社に確認すべきと存じます。 ②課税義務者は売主となりますが、通常の不動産売買においては、日割りで税金分を清算することが一般的です。したがって、売主と交渉をして、全額売主負担とすることは可能です。 やはり売主が廃業すると、一番問題なのは建物に瑕疵が発見された場合に、担保責任を負うものがいなくなってしまうということです。購入前にインスペクション(建物の事前点検)を業者に依頼する、瑕疵担保を負えなくなる分の購入価格への反映など、ご相談されてはいかがでしょうか。 以上です。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.購入した中古住宅の重要事項説明書の説明義務に関して教えて下さい。

A.浄化漕の形態については、個別に対して集中、単独に対して、合併と種類があります。ただ、不動産業者によっては単独と個別をあまり区別せずに使用している場合もございます。 また、側溝、浸透というのは、排水の処理方法です。 排水については、浄化槽の形態、排水処理方法について、説明が無かったということであれば、当該業者は重要事項説明義務違反の可能性もございます。対応については、お住まいの都道府県庁の宅建業者窓口にご相談なさってはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.中古物件の売却の際に修復箇所の報告をし忘れたのですが大丈夫でしょうか?

A.現状引渡しであり、不動産業者が買っていること、すでに取引から1年以上が経過していることを考えると、すでに業者は、リフォームなどをして物件を販売用の商品にしている可能性が高いと思います。目立つような穴であれば、契約時に必ず話題になっていたはずですし、すでに修復しているとのことですので、わざわざ報告をする必要はないのではないでしょうか。今後も何か問題が起こることもないかと思います。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.購入を検討している建物の隣地境界が30cmしかありません。

A.現在の物件の売主から、隣の建物の距離に関して、隣地と何らかの取り決めがあるのか確認されてますでしょうか。何らの取り決めなく30年にもわたって隣地から何も要求がないということであれば、境界との距離に起因する損害賠償請求を受ける可能性は非常に低いとは思います。ただ、隣地の方が今後転居などで入れ替わった場合には、そのような関係が保証されるとは限りません。 また、このような場合の相場というのはありません。あくまで今更取り壊せということを言われることはありませんが、民法上の規制違反になりますので、法的には賠償責任が生じることにはなります。 以上ですので、本物件を購入されるのであれば、相隣関係のリスクはご理解されたうえで進めるようになさってください。

個人・法人のお客様建物に関して

Q.瑕疵担保責任に係る契約書と重要事項説明書との齟齬があるのですが、どちらが優先されるのでしょうか?

A.契約書の解釈は、通常、特約とあれば、そちらが優先されることになります。 したがって、この場合では、特約に記載がある瑕疵担保免責条項が優先されます。 しかし、契約書というのはあくまでお互いが理解し納得して行うものです。 売主様ですら、どちらの解釈になるのかと疑問に思われているような状況は非常に危険です。媒介不動産業者に、逐次内容の確認をし、また、買主側にもしっかり伝わっていることを確認したうえで、契約を締結してください。瑕疵担保条項は、売買契約締結後に一番トラブルになりやすい論点ですので、特にご注意ください。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.旧耐震基準の中古住宅は瑕疵保険の加入が出来ないと言われました。他に適応できる保険はありますか?

A.確かに原則として瑕疵保険への加入ができるのは、新耐震基準の中古物件とされております。 ただ、耐震基準を満たし、耐震基準適合証等の提出を保険会社に行うことで、保険加入が可能になる場合もあります。詳細については、各保険会社に直接お問い合わせください。

個人・法人のお客様その他

Q.新築マンションを購入直後に売却する場合、売却価格はどの位、購入価格より下がりますか?

A.新築の定義については、「住宅の品質確保の促進等に関する法律」の中で、新たに建設された物件で一度も人が住んでいないもの、築1年以内、という要件があります。今回の物件ですと、その要件にあてはまりますので、「新築」としてまだ売ることができます。売値については、さまざまな要因で決定するので、新築として売れることが、前回同様の金額で売却できるかわかりませんが、新築同等の物件として販売することができます。 ただ、一度でも入居いたしますと、上記法律のいう新築の要件には当てはまらなくなりますので、どんなに築が新しくても、「中古」物件として販売をすることになります。そうしますと、一般的には1割~2割は価格が下がるといわれております。 したがって、一度売買契約を成立させ(つまり購入をして)、その後、一度も入居せずに、1年以内に販売をするのが、一番高く売れる可能性が高いということになります。 ただ、物件を買って売ってという行為については、税金の課税対象になる行為となりますので、そのあたりはお気を付けください。一度お近くの不動産会社に直接ご相談されるのもよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

Q.インスペクションの意味がよくわからないのと瑕疵保険は入った方が良いと聞きますが、費用はどの程度かかりますか?

A.住宅の設計・施行に詳しい専門家が、建物の欠陥や瑕疵の有無を診断するものです。 当社をはじめ、ある程度の規模の不動産会社が仲介会社としてお取引に関与する場合、インスペクションと瑕疵保険をセットでご利用いただける商品などもございます。したがって、お取引をご検討される際、仲介する不動産会社にご相談いただければ、検査と保険加入、セットでご提案を受けられると思います。費用については、やはり会社によってそれぞれであり、仲介する不動産会社を通じてご確認ください。 また、瑕疵保険については、たとえば、引渡し後3年ほど経過してから雨漏りが発生し、補修費用 がかかるといった場合に、保険から費用負担が可能になるなどの効用がございますので、 お入りになることをお勧めいたします。 ちなみに、検査については、上記のように不動産会社にお任せいただければ、入るタイミングや回数も検査の専門業者が行いますので、ご安心ください。

個人・法人のお客様その他

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