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A.契約された内容が分からないので、確実なことを申し上げることは難しいですが、通常退去の場合はクリーニング費用とか畳を変える費用は借主が支払ったうえで退去をするという契約内容になっていることが多いです。 したがって、契約上は支払う必要があるという回答になると思います。 ただ今回は取り壊しという貸主の都合で急遽の退去ですし、退去が早いから次の人に貸すというのは完全に貸主の都合です。 結局は二年以内には取り壊してしまうわけですから、簡単に借り手がつくとも思えません。そういった話をして、クリーニング費用や畳の費用を免除してもらえないか、交渉なさってみてはいかがでしょうか。
A.①説明が異なるという場合には、宅建業法上の説明義務違反が問題になります。 しかし、説明内容はあくまでも重要事項に書いてある事項になりますので、重要事項説明書と事実の状態が一致している場合には、説明義務違反を問うのは難しくなります。 あとは、物件案内時にいわれたという説明内容が、たとえば物件図面にも記載がある、メールなど説明内容の証跡が残っている、こういったことが無いと難しいと思います。 ②賃貸借契約期間が満了する際に借主は部屋を元の状態に戻す必要がございます。よって残置物がある場合の責任は前借主にあるかと思われます。 しかし残置物をそのままにして、次の賃貸人に当該物件を貸し出した場合は、貸主が残置物を引受けたと判断される可能性がございますが、ご相談の契約は約４年前にて締結されていますので、設置責任を貸主に請求するのは難しいかと思われます。 ③賃貸人が残置物を引受けた場合において、残置物の修繕義務は借主の負担となりますが、本件では重要事項説明書で『ナシ』とされており、不動産会社が修繕は借主様で行うように主張してますので、修繕費用を負担してもらうのは難しいかと思われます。 ④退去時に湯沸し器が存在することにより、賃貸人が次の賃借人に当該物件を貸す際の賃料が上がる場合は、賃貸人のメリットとなりますので、賃貸人に湯沸し器を取り付けた金額か当該物件の賃料の増額分を請求できる可能性がございます。しかしどちらを支払うかは貸主が選択するものとされていますのでご注意ください。 ⑤及び⑥ 現在の湯沸し器の所有者は賃貸人となっていますので、賃貸人に無断で捨てることはできません。よって取り外す際は必ず事前に賃貸人に確認し、その際に費用負担も確認なさってください。 ⑦重要事項説明書に残置物の交換について記載がされている場合がございますので、ご確認なさってください。今回の管理会社との交渉は、「瞬間湯沸かし器がついていなければ別の物件にしていた」ということを契約当時の不動産会社がわかっていたかどうかが重要なポイントです。 それを不動産会社に話をして、話をしたことがわかるもの（一番良いのはメールです）が残っているのであれば、ある程度交渉は有利に進められます。 ただ、それがない場合には、重要事項説明に給湯なしとなっているだけに、交渉は残念ながら難航すると思います。
A.借地で行うことは可能ですが、必ず駐車場として利用する旨を土地所有者に承諾をもらってから行うようにしてください。 無断で特定の第三者に土地を貸すことは無断転貸に該当し、賃貸借契約の解除事由となります。
A.オープンクローゼットが不利になるというのは決して一般的な見解ではないと思います。 偶然不動産担当者が経験してきた中で、そのようなお客様が多かったとか、そのようなレベルの話ではないでしょうか。 収納方法というのは、個人的な好みがわかれる事項でもあるので、一般的に有利不利という評価は難しいと思います。 それよりもはるかに、立地や、築年などが影響します。
A.やはり底地、借地という状況は、解消しておいた方が良いというのが原則だと思います。 資金に余裕があるのであれば底地を購入し、土地建物を所有したうえで、売却をされる、建物を貸すなどの運用をされるということがよくある不動産運用だと思います。 不動産取引においては、法律上、税務上の問題もございますので、是非一度お近くの不動産業者にご相談されることをお勧めいたします。
A.売却にはローン完済が原則ですので、売却益と用意できる資金で完済できないとなると難しいと思います。 ただ、貸す場合には、銀行のローンはあくまでもご自身がお住いになることを前提としてのローンなので、銀行に相談をして許可をもらう必要があります。
A.家賃収入の申告は原則物件所有者となりますし、所有者と賃貸人が別人となると、手続きが煩雑になるケースがございます。 そういった面で相続をされておられるご自身の名義の方がよいと思います。 また、税額についてですが、もしご主人名義で貸すとなると、家賃収入はご主人の収入に所得金額がプラスされて税額が計算されますが、ご自身の場合ですと、専業主婦とのことですので、家賃収入のみが所得となります。 所得は低い方が税額も安くなっておりますので、ご自身名義の方が節税という面でもよろしいかと存じます。 ただ、税金は様々な控除などがある場合もありますので、できれば、お近くの無料税務相談などで専門家のお話を聞かれるようになさった方が良いと思います。
A.①接道義務は、建物を建てるときに敷地が接道基準を果たしているかどうかですので、そこに建物がなければいけないということではありません。 ②公図は大まかな土地の形状や位置を表すものであり、借地権の内容まですべて盛り込んだ地図ではございません。 ③賃借権を根拠とした請求については、まず賃借権を登記する必要がございます。そのうえで、2020年に施行された改正民法において、借りている物件の使用を第三者が妨害したり、勝手に占有をしてしまっているような場合には、賃借権に基づいて妨害を排除したり、返還を求めたりすることができるという条文が新たに設置されました。 ただ、今回のような駐車場の出入りとしての使用が、民法が規定している「第三者の妨害」に当たるかどうかは微妙な問題です。したがって、そのような請求を起こしていく場合には、一度無料の法律相談などで、弁護士に請求が法律的に可能なのかはご相談されることをお勧めいたします
A.位置指定道路といっても、他人の土地であることから、駐車場のように日常的に車が出入りすることについて、所有者との調整がついてない状態での駐車場開設はトラブルになる可能性があります。 所有者に許可を得て、後々のトラブルを避けるために、それを書面化したうえで駐車場を開設されるようにしてください。
A.ご検討されているように、賃貸で賃料を得るか、売却をして売買代金を得るか、この二つになります。 継続的に資金を得たいのであればやはり賃貸ですし、今自営業をされているところを退去されてそのまま事業用として賃貸をするというのが現実的な選択肢でしょうか。 ただ、貸すにしても、地主ともめていることは借主には説明をせざるを得ませんし、売却には地主の承諾が必要になります。 地主と裁判という状況は、どちらにしろ良い状況とは当然ながら言えませんので、代理人として弁護士を立てるのであれば、合わせてご相談をされながら進めた方が良いと思います。
