「貸主」のご相談事例の一覧

Q.コロナ禍で収入が減ったので賃料を下げてほしいとの要請についてご相談です。

A.なかなか収入が落ちているということを証明するような資料を借主から提出してもらうのもなかなか大変だと思います。 応じなければいけない法的義務が貸主にあるわけではありませんが、ある程度仕方がないとお考えなのであれば、恒久的な値下げということではなく、検討されているような、時限的な値下げがよろしいかと存じます。更新料については来年ということですので、まだお約束しなくてもよろしいのではないでしょうか。 期間については収束が全く見通せない状況ではありますが、まずは３～6か月くらいに区切って値下げをし、そのあとについては、まだ収束を見いだせないような状況であれば延長、そうでなければ、賃料を戻すという内容が良いと思います。 たとえば、「9月分の賃料までは賃料を●●円とし、10月分の賃料からは●●円に戻す。ただし、新型コロナウイルス感染の広がりの状況によっては、甲乙協議の上、賃料の値下げ期間を延長する場合もある。その場合には必ず書面にて合意をするものとする。」といった内容です。 取り交わす書面は、賃料変更に関する覚書といった内容がよろしいと思います。必ず書面を締結するようにしてください。 不安であれば、無料の法律相談などが利用できるようであれば、ご相談されることをお勧めいたします。

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Q.賃借建物の不具合と修理・清掃費の負担について教えてください。

A.家賃については、お住いになることができないような状態でない限りは、減額は難しいです。 また、ガスコンロやエアコンについても、貸主負担で修理をしてもらっているとすると、いわゆる清掃費用について、1万円以上の請求をするというのはなかなか難しいかもしれません。 もし掃除道具の購入費用など、明確になるものがあって、清掃費用の実費の合計金額がわかるのであれば、お見舞金に加えて、その分の金額を請求するという交渉はありうるかもしれません。

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Q.コロナウィルス蔓延を理由とした賃借開始日の延期について教えてください。

A.新型コロナの影響は様々な分野に及んでおりますが、実は法律的には、何か行動を縛るようなものはなく、コロナの影響で入居ができないという理由がどこまで認められるかは非常に難しい問題です。 そのような状況の中で、借主側だけの事情を考慮して、賃貸期間を後ろ倒しにするとか、契約書の記載どおりの違約金などはない解約を認めるということは、同じく責任がない貸主に一方的に不利な状況を与えることになってしまいます。 したがって、現在は、コロナという異常事態の環境下ではありますが、どちらか一方に有利な適用を認めざるを得ない特段な事情が例外的にある場合を除き、賃貸借契約書通りの対応をするというのが、法律的には大原則となります。 したがって、本件のような場合に解約をするのであれば、それはあくまで借主側都合の解約ですので、契約書に則って解約手続きが行われることになります。

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Q.相続した土地の借地人に対する退去要求について教えてください。

A.借地借家法という法律では借主の立場は非常に保護されており、貸主が借主を退去させるためには、正当事由が必要です。 正当事由は相続しその後その土地に相続人が住むという事情の場合には、認められる可能性が低いです。 したがって、正当事由があまり認められない中で退去を求めるには、立退料の支払いが必要になる場合が多いです。 また、建物についても、法律上は借主は貸主に対し建物を買い取るよう請求する権利を持っており、借主が当然に建物を取り壊してもらえるということはありません。 まずは退去してもらえるように交渉し、その際にはある程度の立退料を覚悟しなければいけないと思います。 たとえばその金銭を使って、建物の取り壊しは借主にしてもらうなどの交渉は有りうると思います。 借主とは細かいトラブルがあったようですので、対応について無料法律相談などで弁護士にご相談されてもよいかもしれません。

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Q.賃借建物退去時のクリーニング免除の口約束について相談させてください。

A.まず前の物件の賃貸借契約のなかに、退去時にクリーニングをするといった内容の規定はありますでしょうか。 もし規定があるにもかかわらず、お支払いになっていないのであれば、お支払いの義務は契約上あることになります。 掃除はいいですという話があったとのことですが、それが、退去時クリーニングの費用を免除するという意味なのか、 掃除はこちらで業者を手配するから出ていくだけでいいが、クリーニング費用は払ってねという意味だったのか、ちょっと微妙です。 通常借主としては前者と理解したいところですが。 また、掃除はいいですという話自体の存在を賃貸人が否定された場合に契約書に記載があるクリーニング費用の支払いを拒絶するのは難しいと思います。 ただ、費用の目安はおそらく見積もりなどを貸主が取られるでしょうから、それはおしえてもらえるように、交渉すべきだと思います。 家電付きの契約の場合、退去の際の家電の処理はどのようになってますでしょうか。 そのままもらうなり処分するなり好きにしていいよという内容の家具付き物件も多いです。 改めて契約書の内容ご確認ください。

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Q.借家人建物内溺死の事実に係る告知義務について教えてください。

A.リフォームをした場合でも、「前賃借人が室内で死亡したが、すでにリフォーム済」といった内容の説明はしなければ、 もし後で、そのようなことが近隣住民などから賃借人の耳に入った場合には、貸主としての告知義務違反を問われる可能性があります。 結構隣人やネットなどから情報を聞いて契約後にトラブルになる事例は多いです。 なお、リフォームをした方が借り手の付く可能性は上がるのは事実でしょう。 ただ、このような心理的瑕疵という情報は気にする人、しない人はっきり分かれます。 必ず賃貸業務をお願いする不動産仲介会社には、事実を説明をしたうえで、賃料の設定をどうするのか、説明の内容をどうするのかは、ご相談をしてください。

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Q.クレジットカード滞納履歴と入居審査について教えてください。

A.クレジットカードの滞納歴については、通常は公開されている情報ではありませんし、貸主側は調べようと思っても分かりません。 また、たとえ自己申告をした場合でも、審査基準は貸主、管理会社で異なりますし、たとえば今の収入が安定しているということであれば、問題ないと判断する貸主、管理会社も多いと思いますので、一概に審査通らないという事は無いと思います。

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Q.住居２か所の同時賃借について相談させてください。

A.賃貸契約を同じ名義で複数結ぶことは可能です。 ただ、今お住いのB県の方の名義変更については、改めて審査になる可能性が高いので、名義を変更される予定なのであれば、早めに貸主、管理会社にご相談された方が良いと思います。

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Q.入居前ハウスクリーニングに関するトラブルについて、相談させてください。

A.まず決して安くないクリーニング費用をお支払いになっているにもかかわらず、クリーニングが中途半端であったり、修繕に関する説明がなかったというのは、仲介会社としての落ち度だと思われます。 そして、本件では現状保存のためということでお住いにならなかったとのことですが、賃料の減額については、民法上では、お部屋が「使用、収益が出来なくなった場合」に認められております。 具体的には、電気ガス水道といった基本インフラ不良、空調、トイレ、お風呂の不調、雨漏りといったことが想定されております。 本件の場合に、法律上の減額が認められるかどうかは非常に微妙だと思われます。 クリーニングや修繕について、貸主というよりも管理会社や仲介会社の不手際ということのようですので、たとえば仲介手数料の減額を交渉するという方が現実的かもしれません。 写真を撮られているとのことですので、仲介会社の対応に納得ができない場合には、行政庁や消費者センターの窓口に対応をご相談されてから交渉される方がよいかもしれません。

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Q.不動産鑑定士が作成した裁判資料に係る疑義について相談させてください。

A.おっしゃるとおり、裁判資料として作成をした書面でありますので、統一した基準で計算すべきであるということを不動産鑑定士にお話しなさった方が良いと思います。 もしくは、なぜ統一した基準ではないのか確認されてみてはいかがでしょうか。 裁判の論点の証拠書類として作成されたものでしょうし、何らかの論点を立証するために作成をされているものなので、何か意図があるのか、ないのであれば、統一基準で計算をし直すようにお願いしてみてはいかがでしょうか。

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