「契約」のご相談事例の一覧

Q.短期の不在中に賃借建物内にカビが発生したのですが。

A.賃貸物件の原状回復についての費用負担は、原則賃貸借契約書の記載によります。 現在多くの契約書が、国土交通省が策定している原状回復ガイドラインに沿って作成をされておりますが、それによると、賃借人の生活の仕方が悪くてカビを発生させてしまったような事情があれば（飲み物をこぼした、結露をそのまま放置していたなどが例示されております）賃借人の負担とされております。 ただ、本件のように入居してすぐにカビが発生したというような場合には、そもそも物件自体がカビの発生しやすい状況であり、賃借人にすべての責任を課すのは、酷のように思います。 他の物件から出ていないといっても、位置によって状況は異なりますし、そもそも話が本当に出ていないのかもわかりません。ご相談者様のお話を前提とすれば、今までの入居者からも同じようなクレームが出ていたのではないでしょうか。 まずは契約書を確認いただくことですが、管理会社との話し合いがうまくいかない場合は、不動産会社を所管している都道府県の宅建業者とのトラブル相談窓口にご相談されるのもよいかもしれません。

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Q.底地権転得者からの地代増額要求について教えてください。

A.借地借家法において、 土地に対する租税その他の公課の増減により、土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動により、又は近傍類似の土地の地代等に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は、将来に向かって地代等の額の増減を請求することができるとされております。 現在お支払いされている地代が近傍類地と比較して不相当でない場合、 増額を拒否できる可能性が高いと思います。 また、賃貸人から解約するには正当事由が不要とされておりますが、地代の増額請求の拒否はこれに該当しないとされております。 通常、地代などの金額において賃貸人と賃借人の間で交渉が成立しないと、裁判所に調停申立を行う場合がございます。 調停が成立するまでの間、賃借人は従前通りの金額を支払うとされていますが、増額が認められる場合には、差額及び支払い日までの利息が付与されますのでご注意ください。

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Q.入居審査結果による敷金・礼金の額の上乗せについてご質問です。

A.敷金、礼金については、貸主が条件設定をしているので、借主の状況に合わせて一か月増やす、といったことは日常的にございます。 たとえばペットを飼っている場合が典型的です。 当然ながら、契約後にいきなり説明があるといった場合は違法となりますが、その前の段階で、今回のような条件を付けること自体については、違法ではありません。

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Q.借家契約上の地位の相続についてご相談です。

A.貸主が死亡した場合、貸主としての地位も相続人に承継されますので、相続人が確定した後は相続人を新たな貸主として契約関係は継続され、正当事由なく契約の解除は行えないとされております。 また、相続人が確定するまでの間の家賃の支払いは、管轄の法務局内の供託所に弁済供託を行えますので、詳しくは法務局にお問い合わせください。

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Q.内見時と異なる業者を媒介業者としたいのですが。

A.不動産会社は、契約に向けて、物件の内覧、契約書類の作成、ローンの申請、といった一連の行為を行い、それの対価として仲介手数料を受領しております。 本件の場合、B社からすると、すでに仲介業務の一部を行っている認識であり、仲介手数料の請求を検討している可能性がございます。 C社がB社の存在を認識したうえで物件の契約行為を行おうとしていたのかは分かりませんが、同じ不動産業者のCがもしBの存在を知っていたのであれば、このような話になることはわかっていたと思います。 そうなりますと、抜き行為といって、逆にC社が法律に違反していると評価される可能性も出てきます。このような状況ですので、A社としてもBを飛び越えてCを仲介会社として契約をするというのは難しいということになります。 今回の物件をどうしてもご希望されるのであれば、まずは、C社に対し、B社と話をしてもらって、調整をしてもらうようお願いをしてもらうべきです。不動産業者同士で調整をしてもらったうえで、Aと話をして、契約を進めるというのが現実的な動きになると思います。

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Q.マンスリーマンション退去時原状回復費用に関する疑義についてご相談です。

A.このような案件の相談窓口としては、消費者センターをはじめ、各都道府県の宅建業者とのトラブル相談窓口、弁護士（無料法律相談などの活用）などが上げられます 。写真があるということですし、お持ちになればいろいろとアドバイスいただけるのではないでしょうか。

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Q.建売住宅カーポートサイズに係る誤った説明についてご相談です。

A.手付金を全額返金してもらうには、契約を白紙に戻してもらえるように交渉をする必要がございます。 ただ、契約を白紙に戻すことは、売主にも損害を与える場合があり、契約の目的が達せられないような重大な過失などが売主側に認められる必要がございます。 本件のような場合に白紙解約が認められるかどうかは正直微妙なところではありますが、たとえば、ご契約の際にお車を駐車できることが購入動機であると明示している場合には白紙解約が認められる可能性がございます。 一度白紙解約の交渉をなさってみて、むずかしいようであれば、弁護士などの専門家にご相談されるのもよろしいと思います。 また、どうしても解約をされたいといった場合には、手付金をあきらめて、解約をする（手付解約）ということは可能ですが、契約書上、期限もありますので、ご注意ください。 なお、事前に駐車について仲介会社にご相談されており、その際に公道にはみ出して駐車すれば停められると説明をした仲介会社の対応には、問題があったと言わざるを得ません。 よって白紙解約が認められない場合であっても、仲介会社の説明不十分を理由として仲介手数料の返金を交渉されてはいかがでしょうか。

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Q.賃借建物のカビ被害についてご相談です。

A.賃貸人は、居住できる環境を整える義務を負っており、居住に必須の設備の故障は賃貸人に修繕義務がございます。よって①を求めることは可能でしょう。 また、物件にもともと原因があるということは判明した場合には、②の費用も求められる可能性はあります。 しかし、本件のような管理会社は、残念ながら、今後も対応する可能性は低いのではないでしょうか。もし求めて費用の負担に応じてくれればよいですが、応じない場合には、第三者の力（例えば弁護士）を借りることも考える必要が出てきます。 ただ、お時間と費用を要します。 体調不良もございますので、まずはお体を優先するためにお引越しされたうえで、敷金の全額返金及び仲介手数料返金の交渉をされてみてはいかがでしょうか。その際には、消費者センターや都道府県の相談窓口などの活用もお勧めいたします。

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Q.売却希望の収益物件内覧の許諾について教えてください。

A.内覧を行う権限ですが、建物の権利は所有者にあり、部屋を使用する権利は賃借人にございます。 媒介契約を依頼しても建物や室内の内覧を売主や賃借人の許可なく自由に行えるものではございません。 媒介契約は買主を不動産仲介業者に探してもらう場合などの対応をしてもらうには、不動産仲介業者と締結の必要がありますが、仲介業者が所有者や賃借人の意向を無視して内覧などを行うことはありませんので、ご心配はいりません。

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Q.宅建免許申請中に営業している宅建業者について質問です。

A.宅地建物取引業の免許を受けないで営業行為を行うことを、宅地建物取引業法では重大な違反行為と考えております。 個人で行ったとしても「３年以下の懲役若しくは３００万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する（宅地建物取引業法第79条）」と定められております。 よって重要事項説明を行っていない宅地建物取引士の従業員であっても処分を受ける可能性はございます。

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