2項道路に面する土地の価格についてご質問です。

Q.ご相談内容

購入を考えている古家付きの土地があります。
敷地前の道路が狭く、軽自動車がギリギリ入れる幅員で、１メートル程セットバックが必要と言われています。
いわゆる2項道路というものだと思います。

その辺りの地価×平方数で換算すると、８０００万くらいする土地ですが、３５００万で売りに出ており、理由を尋ねるとその2項道路の問題があるからだという回答でした。

①2項道路に面する土地の価格は、通常の土地のおよそ何%減になるものなのでしょうか。半分以下の価格になっていても妥当でしょうか？

②その狭い道路の入口に高齢の方が営む小さなお店があり、その方が引退すればセットバッグが進み、車が入れるようになり、通常の土地価格（８０００万）まで戻るのでお買い得だ。と言われましたが、そんなことが現実にあるのでしょうか？ちなみにその道路の出口は行き止まりです。

③そういった土地を購入し、もしも将来売りに出す時、問題になることや、知っておかないと困ることなどありますでしょうか？

駅からは５分ほどで、環境もよく、日当たりもよく、道路の問題以外は良い土地だと思います。

A.東急リバブルからの回答

このようにセットバックが必要な土地など、再建築ができないといった制限がある土地は一般的に価格帯は下がります。どのくらい下がるのかについては具体的な土地にもよると思うので一概には言えません。

また、このような土地を購入される場合には、ローンが付きにくい、住み始めても、リフォームはできますが、老朽化や、地震などの天災で壊れてしまったときに建て替えができないというリスクがあります。
その場合には、ご自身の物件をセットバックをして再建築可能の状態にする必要がございます。

また、このような土地を売却される際は、まずセットバックなどができて制限がなくなれば、価格帯は購入時よりも上がることもあります。

ただ、リスクとしては当然想定したいたセットバックが進まないということです。この場合には、いざ売却をして現金化したいという段階でも制限が付いたままになりますので、なかなか買い手が見つからない、見つかっても価格が安いといったことになります。

ご相談への回答について

「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。