「権利」のご相談事例の一覧

Q.購入予定の建物に設定されている、仮登記の処理について質問です。

A.登記は設定した順位で優先が決まるので、まず、売買予約の仮登記がついている土地は、売買予約の権利者が権利を発動させて場合には、たとえその後に別の方に所有権が移転していても、売買予約をしていた方に所有権が移転することになります。 もちろんそういった場合に現所有者に対して損害賠償ができるような内容の契約を締結することはできますが、予約の権利者が仮登記を本登記に替えてしまえばそれまでなので、あまり意味は無いと思います。したがって、通常は、売買予約の仮登記を抹消したうえで売買契約をするということが一般的です。 また、設定予約の仮登記より前の番号で抵当権の設定登記がなされている場合には、当然抵当権が優先されるので、もし売買予約の仮登記が本登記になったあとに抵当権が行使されれば、新たな所有者のもとで競売などがなされ、換価手続きをとられることになります。 ですので、こういったことがないように、通常では、抵当権設定登記を抹消したうえで、売買取引を行うことが一般的です。

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Q.相続した土地の売却と使用貸借の終了について教えてください。

A.地代の支払いが一切ないとのことですので、義兄の方とご主人との間で使用貸借契約が成立していたと考えられます。 しかしながら、お亡くなりになられたとのことですので原則既に終了していると思われますが、同様のケースで、『信義則上、借主の死亡後も使用貸借が継続する』という判例もあることも事実です。 売却するためにはまず、現在お住いの方々に退去していただく必要があります。その際に建物の買取を請求されるかもしれません。 まずは、お話し合いで理解を求め、それでも無理なようであれば法律の専門家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.隣接する私有地に通してあるガス管の撤去請求についてご相談です。

A.築60年とのことですので、ガス管も同程度の長さを隣地下を通されていたんだろうと思います。 それだけ長期間通していたという事実は法的にも保護される可能性はあります。 また、袋地通行権の主張についても水道管とガス管では利益状況は変わりません。偶然水道管の裁判例があるというだけだと思います。また、このような裁判例は、土地の具体的な状況などにより結論も様々ですので、裁判例の有無はあまり気になさらないでも大丈夫です。 袋地通行権類似の状況を主張する以上、民法上、隣地には一定の金額を発生することは必要になります。 基本的には隣地との交渉事ですので、ガス管については通す法的な権利が認められる可能性があるということで、認めてもらえるように交渉なさってみてください。どうしてもだめということであれば、お近くの無料法律相談などで弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.生活騒音トラブルについてご相談です。

A.隣人関係については、社会生活上、お互いある程度は我慢をするという義務が法的にもあるので、同義務を超えた騒音でないと法的には各対応を求めることができません。 受忍義務を超えているのか否か音声等を聞くことができないので分かりませんが、以下では、受忍義務を超えた騒音であるという前提でお答えします。 証拠ついては、ある程度しっかりなされているようですので、この点も十分な証拠があるという前提でお答えします。 ①賃貸人の義務 　まず、管理会社はあくまで物件を管理している立場であり、住民を追い出すところまでの権限は有しておりません。それをできるのは、物件を貸している賃貸人ということになります。 　賃貸人は、各賃借人に建物を十分な状態で使用させる義務があり、賃借人の使用に支障が生じる状態が発生すれば、その支障を除去する義務があります。 　賃貸人が同義務に違反して、賃借人に損害が出た場合、その損害について賠償する義務があります。 　本件でも、恐らく、管理会社はこの義務を意識していると思いますので、現段階では、「改善なき場合は退去を求める」警告にまで至っています。 　それにもかかわらず改善がない場合、賃貸人は、最終的な改善を求める催告をして（場合によっては催告をしなくても）賃貸借契約を解除し、退去を求めることができるとされています。 　ついては、管理会社を通して賃貸人にこの対応を求めたらいかがでしょうか。 退去されないのであれば、自分が転居するほかないのであるから、騒音により十分な建物の使用ができなかった相当分の賃料分、転居費用や精神的苦痛の慰謝料を損害賠償として求めたいという主張も可能です。 ただし、転居費用は、一旦自ら自腹を切ってから請求するのが原則なので、事前にもらえるかは交渉次第です。 また、賃貸人が、退去を求めても、騒音者が自ら退去しない場合、賃貸人が、裁判所に対して退去を求める裁判を提起することも考えられますが、それなりの時間はかかると思います。 この期間について、賃貸人の負担で防音シートを支給してもらう、賃料の減額を求める、などの手段もありますが、この点も交渉しだいです。 また、賃貸人の保有するマンションに空き部屋がある場合は、交渉次第で、その部屋に無償で移動するということも実際上はあるようで、こういう交渉もしたらいかがでしょうか。 なお、一連の主張、交渉については、弁護士に代理としてやってもらうことも可能です。 ②賃借人の権利 　賃借人も、我慢をする義務を超えた騒音被害を受けている場合、人格権侵害として、直接、騒音者に対し、迷惑行為をやめるよう請求したり、騒音により十分な建物の使用ができなかった相当分の賃料分、転転居費用や精神的苦痛の慰謝料などを損害賠償として請求することができます。弁護士にお願いをして、弁護士名で警告をすることも可能です。 ③弁護士費用、求めることができる金額 　本件では、弁護士は②③の対応ができる位のレベルかと思いますが、弁護士費用は弁護士によって異なるので申し訳ございませんが、回答はできません。無料の法律相談などをまずはご活用なさることをお勧めいたします。 　ちなみに、慰謝料は、日本の場合、大きな金額ではなく、多分多くても数十万程度でしょう。 ④警察への相談 　おそらく相談すれば、注意位してくれますが、警察も、注意することによって、トラブルが激化した場合の責任をとれないので、そういうこともあるがそれでも注意するかと、事前に聞いてくると思います。 　警察には民事不介入の原則があるので、身体に対する実害があった場合、暴行罪・傷害罪として、一般人が期待するような対応をしてくれますが、騒音・匂いなどの無形物による隣人トラブル被害については、それ以上の対応は警察も動きにくいと思います（騒音・　匂いが尋常ではなく被害者の精神的に影響が出るほどの場合には例外的な対応もあり得ますが）。

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Q.固定資産税評価額と実勢価額について教えてください。

A.固定資産評価額通知書に記載されている金額は、あくまでも固定資産税を計算するための基準となる金額であって、実際に公示されている地価の7割程度の金額で設定をされているようです。 土地の売買価格は毎年、相場が上下しますが、固定資産税の評価額は、3年に1度しか見直しをいたしません。 そのために、多少の相場の増減があっても問題がないように、3割程度低い金額で設定をされているようです。

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Q.賃借建物リフォーム・修繕に関する疑義の相談です。

A.造作権利を主張できないというのは、造作買取請求権を放棄しろという内容の書面でしょうか。 借地借家法上、借主のもっている造作買取請求権は、特約で放棄させることが可能とされておりますので、放棄自体は違法とはなりません。 ただ、このような借主にとって重要な権利を失うといった内容の特約を、契約途中で変えたいということであれば、当然借主の合意のもとに行うことになりますので、サインをしなければ、買取請求権は行使できるというのが原則です。 また、雨漏りは、賃貸人が修繕義務を負うことが一般的なので、対応してもらえない場合はご自身で業者から見積もりをとり、工事を進め、請求は賃貸人に行くようにするという話をすれば、動いてもらえるのではないでしょうか。

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Q.故人が賃借していた建物の原状回復と相続放棄の相談です。

A.相続人が相続放棄をされておられるのですから、放棄した相続人の子である孫も民法上相続はされませんので、撤去費用の負担の義務はありません。 裁判所から認められている書類があるはずですので、それを示されて、支払いはできないというお話をなさってください。 また、終了した契約についても、すでにもはや何の権利もありませんので、手続きは法的に行うことはできない立場です。

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Q.相続した土地の借地人に対する退去要求について教えてください。

A.借地借家法という法律では借主の立場は非常に保護されており、貸主が借主を退去させるためには、正当事由が必要です。 正当事由は相続しその後その土地に相続人が住むという事情の場合には、認められる可能性が低いです。 したがって、正当事由があまり認められない中で退去を求めるには、立退料の支払いが必要になる場合が多いです。 また、建物についても、法律上は借主は貸主に対し建物を買い取るよう請求する権利を持っており、借主が当然に建物を取り壊してもらえるということはありません。 まずは退去してもらえるように交渉し、その際にはある程度の立退料を覚悟しなければいけないと思います。 たとえばその金銭を使って、建物の取り壊しは借主にしてもらうなどの交渉は有りうると思います。 借主とは細かいトラブルがあったようですので、対応について無料法律相談などで弁護士にご相談されてもよいかもしれません。

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Q.私道共有部分に係る虚偽の説明について相談させてください。

A.前回購入手続きの不備であったということであれば、前回の取引に関わった仲介会社に手続きをご相談されるということは可能だと思います。 ただ、過去の取引というなかで、思うような対応をしてくれるかどうかは正直難しいかもしれません。 今回の売却においては、私道の権利関係の整備は原則売主様ご自身の責任となりますので、今回お願いをしている仲介会社があるのであれば、そちらにご相談をされた方が対応は早いかもしれません。

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Q.ゴミ集積場の移転要求について教えてください。

A.ごみの集積場の設置については、 各市区町村の権限ですので、そちらのご担当窓口にご相談なさってみてください。

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