マンション売却後の確定申告に必要な書類は？やり方・控除特例もわかりやすく解説

マンションを売却して利益が生じたときは確定申告が必要です。申告の際には、売買契約書や領収書などの書類を準備して申告書類を作成し、期限内に提出しなければなりません。

また、売却益に課される税金の負担を減らす控除特例を利用する場合は、確定申告の際に所定の書類を添付する必要があります。

この記事では、マンション売却後の確定申告に必要な書類や控除特例ごとの添付資料などについて詳しく解説しますので、ぜひ参考にしてください。

マンション売却後に確定申告が必要なケースとは？

確定申告が必要となるのは、マンションを売却して利益（譲渡所得）が出たときや、譲渡所得に課せられる税金（譲渡所得税）の負担を抑えられる控除特例を適用するときです。

譲渡所得の計算式は以下の通りです。

• 譲渡所得＝総収入金額－（取得費＋譲渡費用）

総収入金額や取得費、譲渡費用に該当するものは以下をご確認ください。

控除特例には、マイホームを売却したときの3,000万円の特別控除などがあります。控除特例を適用したことで譲渡所得税が0円となる場合でも、譲渡所得が生じているのであれば確定申告は必要です。

確定申告を行う場合は、マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日の間に申告書類を提出し、必要に応じて納税まで済ませます（※土日祝日によって前後します）。

一方、マンションの売却時に損失が生じており、税金に関する控除特例も使わないのであれば申告の必要はありません。

不動産売却後の確定申告のやり方

確定申告の手順は以下の通りです。

1. 必要書類を集める
2. 申告書を作成する
3. 申告・納付

必要書類を集める

まずは、税務署に提出する申告書類やその作成に必要な書類を集めます。主な必要書類は以下の通りです。

確定申告書第一表・二表、確定申告書第三表（分離課税用）、譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）は、最寄りの税務署で入手できます。

また、国税庁のホームページで公開されている書類のフォーマットをダウンロードして利用することも可能です。

申告書を作成する

契約書や領収書などの必要書類がそろったら、確定申告書を作成します。申告書類は、譲渡所得の内訳書（計算明細書）から作成しましょう。

計算明細書の記載を進めることで、課税の対象となる譲渡所得（課税譲渡所得金額）を計算できるようになっています。計算明細書を作成した後は、確定申告書の第一表・第二表や第三表（分離課税用）の記載を進めていきます。

申告書類に手書きをして作成する際は、国税庁の「確定申告書等の様式・手引き等」で公開される資料を参考にすると良いでしょう。

また、国税庁の「確定申告書等作成コーナー」では画面の表示にしたがって金額などを入力すると、譲渡所得や税額が自動で計算され、それらが反映された申告書類を作成できます。

申告・納付

申告書類を作成できたら、本人確認書類などの添付書類とあわせて管轄の税務署へ提出し、必要に応じて所得税・復興特別所得税を納めましょう。

提出方法は、主に以下の3種類です。

• 税務署の窓口に持参
• 税務署へ郵送
• e-Taxでのオンライン申請

e-Taxは、確定申告書等作成コーナーで作成した申告書類のデータをオンラインで送信します。そのため、申告書類を印刷して税務署の窓口に出向いたり、郵送したりする手間を省けます。

e-Taxを利用するためには、マイナンバーカードとそれを読み取れるスマートフォン（パソコン・タブレットから送信する場合はICカードリーダライタでも可）が必要です。

申告書類を提出したあとは、口座引き落としやクレジットカード納付、コンビニ納付などの方法で所得税と復興特別所得税を納めます。

マンション売却後の確定申告に必要な書類

続いて、マンション売却後の確定申告に必要な書類について詳しく解説します。

確定申告書第一表・第二表、第三表（分離課税用）

マンションの売却で生じた譲渡所得に課される税金は、給与などの他の所得とは分ける「分離課税」で計算されます。そのため、確定申告書の第一表・第二表に加えて、第三表（分離課税用）の作成と提出が必要です。それぞれの記載項目は以下の通りです。

• 第一表・第二表：1年間の収入金額や所得金額、所得税額などを記載
• 第三表：不動産売却による所得金額やそれに対する税額などを記入

給与収入がある場合は、勤務先から発行された源泉徴収票を用意して確定申告書の該当項目に記載しましょう。

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】）

譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】）は、不動産売却による利益や損失を計算するための書類です。主な記載項目は以下の通りです。

• 売却したマンションの所在地や面積、買主
• 譲渡価額（マンションの売却金額・固定資産税や都市計画税の精算金）
• 売却したマンションの取得費（購入時に支払った代金や諸経費の金額）
• 売却したマンションの譲渡費用（売却時にかかった諸経費）など

複数のマンションを売却したときは、原則として売買契約ごとに1枚ずつ内訳書を作成します。

売買契約書の写し

売買契約書の写しは、売却したマンションの所在地や売買契約日、買主、譲渡金額を譲渡所得の内訳書に記載するために必要です。

申告の際に売買契約書の写しを提出する必要はありませんが、税務署から問い合わせがあったときにいつでも提示ができるよう保管することをおすすめします。

取得費・譲渡費用がわかる書類

売却したマンションを購入・建築したときの代金がわかる売買契約書や、取得時と売却時の諸経費の金額がわかる領収書なども必要です。取得費と譲渡費用に該当するものの例は以下の通りです。

• 取得費：購入時の代金、建築費、リフォーム費用、取得時の諸費用（仲介手数料、不動産取得税、印紙税、登録免許税など）
• 譲渡費用：売却時の仲介手数料、印紙税、測量費、建物の解体費、立退料など

取得費・譲渡費用がわかる領収書などについても、原則として申告時に提出する必要はありませんが、一定期間は保管しておきましょう。

本人確認書類

確定申告書を提出する際は、マイナンバー（個人番号）の記載と本人確認書類の提示、または写しの添付が必要です。

本人確認書類と認められるのは、以下のAまたはBです。

A.　マイナンバーカード（個人番号カード）の裏面と表面
B.　a.番号確認書類+b.身元確認書類
　a.　通知カード・住民票の写し・住民票記載事項証明書などのうち1つ
　b.　運転免許証・公的医療保険の被保険者証・パスポートなどのうち1つ

控除特例の適用に必要な書類

マンションを売却して利益や損失が出た場合、控除特例を適用することで所得税や住民税の負担を軽減できます。

控除特例を受けるには、通常の申告書類に加えて制度ごとに定められた添付書類を漏れなく提出しなければなりません。以下では、マンションの売却でよく利用される6つの控除特例について制度内容と添付書類を解説します。

3,000万円特別控除

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例（以下、3,000万円特別控除）は、マイホームを売却したときの譲渡所得から最高3,000万円を控除できる制度です。

この特例を利用する場合、譲渡所得が3,000万円以下であれば譲渡所得税はかかりません。

適用を受ける際の必要書類は以下の通りです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 戸籍の附票の写しなど
  ※1：譲渡契約を結んだ日の前日において「住民票に記載されていた住所」と「売却した居住用財産の所在地」が異なる場合に必要

3,000万円の特別控除を受けるためには、譲渡所得の内訳書の譲渡所得金額を計算する欄にある「特別控除額」に控除額を記載する必要があります。

軽減税率の特例

所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例（以下、軽減税率の特例）は、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるマイホームを売った際に、税率が引き下げられる制度です。

特例が適用されたあとの税率は、以下の通りです。

軽減税率の特例を受ける際の必要書類は以下の通りです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 戸籍の附票の写しなど
• 売却した居住用財産の登記事項証明書（または不動産番号等の明細書）
  ※1：譲渡契約を結んだ日の前日において「住民票に記載されていた住所」と「売却した居住用財産の所在地」が異なる場合に必要

なお、「譲渡所得の特例の適用を受ける場合の不動産に係る不動産番号等の明細書」に不動産番号等を記載して別途提出すると、登記事項証明書の添付を省略できます。

買い換え特例

特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例（以下、買い換え特例）は、マイホームを売却して新しい家に買い換える際、売却益にかかる税金の支払いを将来へ先送りできる制度です。

買い換え特例を利用すると、譲渡所得に課税される税金の支払いを新居の売却時にまで繰り延べることができます。申告書に添付する書類は以下の通りです。

• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
• 売却した居住用財産の登記事項証明書（または不動産番号等の明細書）
• 戸籍の附票の写しなど※1
• 売却した資産の売買契約書の写しなど譲渡価額が1億円以下であることを示すもの
• 買い換えた資産の登記事項証明書（または不動産番号等の明細書）、売買契約書の写しなど
• 耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約書類のいずれか（買換資産が築25年を超える中古住宅の場合）
• 買換（代替）資産の明細書（申告時に買換資産をまだ取得していない場合）
  ※1：譲渡契約締結日の前日において住民票に記載されていた住所と売却した居住用財産の所在地とが異なる場合や、売却した日より前の10年内において住民票に記載されていた住所を異動したことがある場合に必要

申告の時点で新居を購入できていない場合、登記事項証明書や耐震性能を証明する書類を用意できないため、代わりに「買換（代替）資産の明細書」を提出します。

新居を取得したら、その日から4か月以内に登記事項証明書や耐震性能を証明する書類を改めて提出する必要があります。

取得費加算の特例

相続財産を譲渡した場合の取得費加算の特例（以下、取得費加算の特例）は、相続したマンションを一定期間内に売却した場合に、その人が納めていた相続税の一部を取得費に上乗せできる制度です。

取得費加算の特例を利用すると、売却益から差し引ける取得費が増えるため、譲渡所得税を抑えることが可能です。特例を受ける際の添付書類は以下の通りです。

• 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
• 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］

損益通算・繰越控除の特例

損益通算は、住宅を売却して生じた損失分を給与所得など他の所得と相殺できる制度です。損失分を相殺することにより、課税の対象となる合計所得金額が少なくなるため、所得税や住民税の負担を軽減することが可能です。

引ききれなかった赤字分がある場合、翌年以降3年間にわたって繰り越して各年の所得から控除できます。これを「繰越控除」といいます。

損益通算・繰越控除の特例には、マイホームを買い換える際に適用できるものと、売却金額を超える住宅ローン残債がある場合に適用できるものの2種類があります。各特例の必要書類は以下の通りです。

【ケース別】マンション売却後の確定申告における注意点

続いて、相続したマンションや投資用マンション、共有名義のマンションなどを売却して確定申告をする際の注意点を解説します。

相続したマンションを売却した場合

相続で取得したマンションを売却する場合、被相続人が購入した当時の売買契約書や領収書などを探して取得費を求めます。購入時の契約書などが見つからず、マンションの取得費が不明な場合は、売却価格の5%を概算取得費として譲渡所得税を計算することが可能です。

しかし、概算取得費は実際の購入価格より低くなるケースが多いため、譲渡所得が本来よりも高くなり税負担が増える可能性があります。

また、相続した空き家を売却する場合、一定の要件を満たせば「相続空き家の3,000万円特別控除」を使って譲渡所得から最高3,000万円を控除できますが、マンションはこの控除特例の対象外です。

投資用マンションを売却した場合

賃貸に出していた投資用マンションを売却した場合、3,000万円特別控除や軽減税率の特例などは適用できません。これらは、売主自身が住んでいた物件を売却したときに適用できる控除特例であり、投資用マンションは対象外となるためです。

一方で、要件を満たすと「事業用資産の買い換え特例」を適用でき、売却益の最大80%に対する課税を、買い替えた資産の売却時まで繰り延べることが可能です。

また、投資用マンションの場合、建物の取得費用から差し引く減価償却費相当額は毎年の確定申告で計算された減価償却費の累計額となります。

確定申告書や収支内訳書、青色申告決算書で各年の減価償却費を確認し、それらを累計した金額を求めましょう。

共有名義のマンションを売却した場合

夫婦や親子などの共有名義であるマンションを売却したときは、共有者全員がそれぞれ自分の持分に応じた譲渡所得を計算し、個別に確定申告をする必要があります。

たとえば、夫婦で2分の1ずつの持分がある場合、総収入金額、取得費、譲渡費用のすべてを2分の1ずつしたうえで譲渡所得を計算し、夫と妻が個別に確定申告します。

3,000万円特別控除については、共有者それぞれが要件を満たしていれば、各人が最大3,000万円の控除を受けることが可能です。夫婦2人が居住しており、2分の1ずつの持分を持っている場合、控除額は合計で最大6,000万円となります。

年金受給者がマンションを売却した場合

年金を受給している方は、公的年金等の収入が400万円以下であり、そのすべてが源泉徴収の対象、かつ年金以外の所得が20万円以下であれば、確定申告は不要とされています。

マンションの売却によって生じた利益はこの年金以外の所得に該当するため、売却益が20万円を超えると確定申告が必要です。普段は確定申告をしていない場合でも、マンションを売却したときは譲渡所得を計算のうえ、結果が20万円を超えるときは忘れずに申告手続きをしましょう。

専業主婦（夫）がマンションを売却した場合

収入のない専業主婦（夫）の方が所有者であるマンションを売却して譲渡所得が発生したときは、その所有者自身が確定申告をします。譲渡所得に対する税金は所有者に課税されるため、配偶者の所得に含めて申告するわけではありません。

また、マンション売却による譲渡所得が一定額を超えると、配偶者控除や配偶者特別控除の対象外となるか、または所得から控除される金額が減る場合があります。その結果、所有者の配偶者が負担する所得税や住民税が増える可能性があります。

マンション売却の際は、世帯に課せられる税金がどの程度増える可能性があるのかを、最寄りの税務署や不動産売買専門の税理士などに相談して確認することも検討しましょう。

海外に住んでいる人がマンションを売却した場合

海外に居住している方が、日本国内にあるマンションを売却したことで譲渡所得が生じたときは確定申告が必要です。日本国内に住所がない「非居住者」の所得のうち、日本国内で発生したものについては「国内源泉所得」として日本の所得税の課税対象になるとされているためです。

なお、非居住者が日本国内の不動産を売却する場合、売却金額から10.21%の税金が源泉徴収されることがあります（一定の場合を除く）。源泉徴収された税額が実際の税額よりも多い場合は、確定申告をすることで差額を還付してもらえます。

マンション売却後の確定申告は自分でできる？

マンション売却後の確定申告は自分自身で行うことが可能です。国税庁の「確定申告書等作成コーナー」を使えば、スマートフォンやパソコンから金額などの必要項目を入力することで申告書を比較的簡単に作成できます。

一方で、要件を満たしており利用が可能な控除特例を適切に判断したり、申告時の添付書類を漏れなく集めたりするためには税務に関する専門知識が必要です。

また、税額の計算ミスや申告漏れがあると、後から修正申告が必要になる他、延滞税や加算税も課せられてしまいかねません。

そのため、不動産を売却したときの確定申告については、最寄りの税務署や不動産売買時の税務申告を専門とする税理士に相談することをおすすめします。

まとめ

不動産を売却して利益が出たときは「確定申告書第一表・二表」「確定申告書第三表（分離課税用）」「譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書【土地・建物用】）」を作成して提出します。

申告書類を作成するときは、売買契約書や領収書などが必要です。控除特例を受ける場合は、必要に応じて戸籍の附票や登記事項証明書などを準備します。

期限内に確定申告を済ませられるよう、不動産を売却したときはスケジュールに余裕を持って書類を準備しましょう。

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