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A.商談中であったとしても、不動産業者に聞かれなかったとはいえ、名字しかお伝えしていなかったとなりますと、不動産業者に対して、購入意思を示した、つまり、本物件に対して購入の予約を入れたというような状況には法的には認められない可能性が高いと思います。 このような状況の中で他者に物件が売れてしまうということは、不動産売買では度々あることであり、今回の不動産業者と、どのようなやりとりを具体的にされていたかはわかりませんが、残念ながらこのような場合に不動産業者に何らかの請求をすることは法的には難しいように思います。
A.通常借地人が所有している建物を建て替える場合には、賃貸借契約上立て替え、増築を禁止するような規定があれば、土地所有者の承諾が必要となりますが、本件の場合、親子間での賃貸ですので、おそらくはそのような規定がある契約を締結しているようなことはないのではないでしょうか。 そうであるならば、建物の所有者であるお父様が、建物を建て替えることについては、問題はありません（事実上は宮田様が建て替えを検討しているとのことですが、あくまで建物所有者名で建て替えをすることになります）。ローン申請についても問題ないはずですが、この点については、銀行に確認なさってみてください。 ちなみに、土地の名義は今後ご相談者様名義になるとのことですが、本来の法定相続人であるお父様を飛ばして孫であるご相談者様に移転するとなると、相続による移転に比べて、不動産取得税や、登録免許税、相続税などがすべて割高になっておりますので、ご注意ください。
A.２１年前の工事が原因での今回の補修ということですが、工事が法的に契約違反であった場合の債務不履行責任は１０年、手抜き工事があった場合などの不法行為責任は２０年というのが民法上の時効とされております。 それ以上前の工事の不具合については、工事業者が時効を主張した場合には、当該業者には責任を追及することはできません。 これはたとえば工事の不具合を発見するのが本件のように２１年後であったとしても、２０年より前の不具合ですので、時効となります。 他方で、宅建業法上の違反行為があった場合には、このような時効制度がありませんので、請求ができる可能性はございます。たとえば、契約時との説明が異なる工事がなされていたという場合には、宅建業法上の説明義務違反になる可能性がございます。宅建業法の所管は、各都道府県の宅建対応窓口になりますので、ご相談されてみてはいかがでしょうか。
A.賃貸借契約の場合、貸主は、借主に対し、建物が契約の目的どおり利用できるような環境を整える法的義務がございます。具体的には、貸主は、建物の躯体に関わる修繕や水回り部分については、修繕義務を負うというのが一般的な考え方です。おそらく契約書にもそのような記載があると思います。 したがって、貸主が負担すべき修繕箇所を修繕しないとなりますと、借主から修繕費用の請求をされ、最悪訴訟になってしまうこともあり得ます。したがって、修繕の希望が借主から出た場合には、まずは、契約書上、どちらの負担区分で行うべき修繕なのかを確認し、貸主負担とされる修繕項目であれば、その費用は負担をせざるを得ないことになります。 築が50年ということですので、建物の老朽化を理由として、賃貸借契約を解除することを検討する、店舗部分のみ可能であれば、飲食店に売却するなどの案も検討されてはいかがでしょうか。
A.土地の贈与については、法的には口頭でも成立をいたします。しかし、何も書面も作成せず、土地を譲り受けた後、それは無償で貸していただけなので返せと言われてしまうという展開も十分にありえます。 そうなると、通常土地を無償で贈与するということはあまり考えられないので、贈与を立証できないと、法律上は、「使用貸借」とよばれる賃貸借契約があったと認定されてしまい、上にある建物を壊したうえで、土地を返せという結論になる可能性が高いです。 したがって、本件土地が無償で贈与されたという贈与契約を書面にて締結をしておく必要があります。 また、贈与を受けた段階で、土地の所有権の移転登記手続を行い、名義を変更しておく必要もございます。 あわせて、土地を譲り受けた場合には、贈与税がかかりますが、親族間の贈与ではないので、税金控除などはありませんので、土地の評価額によっては多額の税金がかかる可能性もございます。 こちらについては、無料の税務相談などで、税金の専門家の意見を事前に聞かれておくことをお勧めいたします。
A.未成年者の場合は、契約について親権者の同意が必要となります。たとえ単独で契約をしたところで、親権者は当該契約を取り消すことができますので、賃貸人としてはそのようなリスクのある契約には応じてくれません。したがって、必ず同意書を提出するか、親権者を借主にしてほしいといわれます。 これは保証人のあり、なしには関係がありません。 賃貸借の初期費用については、通常、賃料、礼金のほかに、敷金や仲介手数料などが必要になることが多いです。したがって、礼金がゼロ円であっても、家賃だけの支払では契約できない物件も多くございます。
A.現状引渡しであり、不動産業者が買っていること、すでに取引から１年以上が経過していることを考えると、すでに業者は、リフォームなどをして物件を販売用の商品にしている可能性が高いと思います。目立つような穴であれば、契約時に必ず話題になっていたはずですし、すでに修復しているとのことですので、わざわざ報告をする必要はないのではないでしょうか。今後も何か問題が起こることもないかと思います。
A.本件の場合、消費者契約法の無効を主張できる可能性があります。 業者が消費者に対し、事実と異なることを説明し、それを消費者が誤認して契約を締結した場合には、契約の無効を主張できます。 また、このような誤った事実を説明したということで、宅建業法上の説明義務違反に基づく損害賠償を宅建業者に請求できる可能性もございます。 まずは、購入者ご本人が、弁護士会の実施しているものなどの専門家による法律相談を利用し、弁護士に対応をご相談されることをお勧めいたします。
A.原状回復の費用については、契約書の内容によりますので、具体的な金額をお答えすることはできません。ただ、たばこの黄ばみについては、入居年数に関わらず、借主が１００パーセント負担をするという内容になっている契約書も多いです。具体的な金額は、管理会社、または貸主に直接ご確認ください。
A.緊急連絡先に連絡が行く場合というのは、賃借人と急に連絡が取れなくなってしまった、たとえばひとり暮らしの方で、病気などで倒れているところが発見されたなどの非常事態です。 従いまして、そのような場合に連絡が取れ、対応していただけるような信頼のおける方であれば、どなたでも原則は問題ございません。念のため、貸主または管理会社にも、ご確認ください。
