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サブリース契約で賃貸している建物の売却と、サブリース解約について質問させてください。

Q.ご相談内容

賃貸借物件での地位の承継について。
投資用マンションで区分所有者として物件Aをⅹ社とサブリース契約により運用しています。今般、物件AをY社に売却予定で進めていますが、売買契約ではサブリース契約の解除が特約事項と記載があり、そこでⅹ社にサブリース契約の解約を依頼した際、所有権の譲渡ならば地位の承継としてサブリース契約をY社に引き継いで下さいと云われをサブリース契約の解約に応じて貰えません。サブリース契約書では契約期間中でも任意の時点で解約可能とあり、解約が出来たらな地位の承継は対象外と認識していました。この解釈は誤りでしょう。

A.東急リバブルからの回答

サブリースの解約を巡っては、トラブルも多く、法律的にも難しい対応が必要になるケースが多いです。
なぜなら、サブリースにおいても、借地借家法という法律が適用され、貸主は、借主であるサブリース会社に解約を申し出る場合には、正当事由が無ければならないとされているからです。通常の賃貸借契約においては、貸主の正当事由はほとんどの場合認められません。
このような背景もあり、サブリース会社は、解約を申し出られると、解約は無理、とか、新たな所有者と地位承継をしろ、つまりは、サブリース契約の維持を主張してきます。

所有者からすれば、契約書には任意で解約可能と書いてあるから解約できないのはおかしいということになるのですが、借地借家法上は、契約書での任意解約可能文言よりも、正当事由を必要とする法律の文言を優先しますので、契約書の文言があるから貸主から任意で解約可能という風には簡単にはいきません。

ただ、サブリースは通常の賃貸借契約とは異なるのも事実です。ぜひ一度無料法律相談などで、弁護士などに対応をご相談ください。解約を拒否しているような場合には、当事者同士では交渉がうまくいかず、弁護士の名前で解約通知の内容証明を送るといった対応が必要になるケースが多いです。サブリース会社が解約を拒否している状況ですので、法律の専門家に交渉窓口をお願いしたほうがよいかもしれません。

ご相談への回答について

「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。