「契約」のご相談事例の一覧

Q.建売住宅で、隣家との境界上に塀がある場合、塀はどちらの所有物なのでしょうか？

A.・隣家と我が家の土地境界線上にすでにブロック塀を建てているということをしりました。 ⇒一般的に建売住宅の場合、売主の負担で境界線上に塀を設置することが多いです。 ・このブロック塀は、どちらの持ち物なのか、あとあとややこしいことになりませんか？ ⇒隣地との共有物になります。共有物であることの確認や管理の方法等を取り決めておいたほうがよろしいかと思います。（売主や仲介業者から説明があると思いますが。） ・掛かっているといわれるブロック塀上に塀か何かを設置することは可能でしょうか？ ⇒上記の取り決め内容によります。（塀の高さには法的制限があります） ・また、現在やりとりをしている業者には、不信な点があり、購入後、早めの売却を検討しています。 ⇒そのような状況の中でのご契約はお勧めいたしません。もう少しお時間をかけて検討されてみてはいかがでしょうか。 ・御社が設定された場合の土地の売買価格を教えてもらっても良いですか？（買値、売値両方） ⇒申し訳ございません。査定額については売主業者又は仲介業者へお問い合わせださい。

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Q.貸主より、普通借家から定期借家への変更要請を受けているが、普通借家契約を継続することは可能ですか？

A.法律上、事業用不動産の場合『普通借家→定期借家の切り換え』は認められています。 そのためあくまでも貸主が普通借家契約の継続を了承することが前提になります。 ちなみに居住用建物であって契約締結時期が平成１２年３月１日以前である場合は『普通借家→定期借家の切り換え』は禁止されています。 そのためお借りになっている不動産が住居兼用であれば居住用として扱われます。

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Q.購入済み住宅のセットバックの有無の確認方法と、購入時の説明不足による補償について相談させてください。

A.平成１０年建築ということですので、セットバックが必要であれば、建築する際にセットバックしている可能性が高いです。 しかしながら違法に建築しているのであればこの限りではありません。 まずは管轄する役所の『建築指導課』に行って確認されてみてはいかがでしょうか。 また、万が一重要事項説明義務違反が発覚した場合には、その旨、仲介した不動産会社に申し出てみてください。 その不動会社が何も対応しないようであれば宅建業法を所管する行政（国交省や都道府県庁）に処分申立をしてみてください。 行政は「損害を賠償しなさい」というような民事的な指示はしませんが、圧力をかけるには十分だと思います。 それでも対応しないようであれば、弁護士にご相談した上で、法的措置をご検討されることをお勧めいたします。

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Q.隣家の土地の一部が自家の土地であると判明した場合、過去にさかのぼって借地賃料を請求できますか？また、土地を売却する場合の手順と手数料について教えてください。

A.質問１について 土地の公図や地積測量図であれば、法務局でも取得できるものですので、お見せ頂いても問題ないかと思います。 質問２について 土地を貸していたことになる場合には、賃料の清算が可能となります。 賃料については５年より前の賃料については時効によりすでに消滅をしておりますので、５年分の賃料は請求することができます（民法１６９条）。しかし、過去の賃料を清算するとなると、その金額や、そもそも貸していたということを立証する必要があります。そのためには賃貸借契約書といった書面の存在がないと現実には難しいと思います。 加えて、本件土地については、隣家から時効による所有権を主張されることも考えられます。自らのものでないことを知っていた場合で２０年、知らなかった場合には１０年、本件土地を自らのものとして使用していた場合には、時効により隣家の所有権が認められることになります。 したがって、賃貸借契約書などの書面がないのであれば、弁護士などの法律の専門家にご相談いただき、過去の賃貸借関係を主張できるのか、隣家からの時効の主張の可能性も鑑みて、賃貸借を主張せず、隣家のお申し出どおりに土地をご売却されたほうがよろしいのか、ご判断ください。 質問３について 売買になった場合には、対象地の測量、分筆および登記、売買契約書締結といった手続きが必要となります。そのうえで、仲介手数料、測量費用、登記費用、売買契約書に貼付する収入印紙代といった費用が必要となります。 また、通常不動産売買においては、譲渡取得税、住民税、印紙税といった税金がかかります。具体的な税金額等については、かならず税理士にご相談ください。

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Q.市街化調整区域内に購入した土地に係る開発費の分担と計画遅延について相談させてください。

A.当初から不動産屋の確認ミスなどがあったようですが、そもそも不動産屋が、宅建業者として通常の調査を行っていれば判明していたはずのものが、わからなかったということであれば、当該不動産屋に、宅建業法上の調査説明義務違反を問える可能性はございます。 具体的には、調査義務を果たさなかったことで受けた損害の賠償ということになります。 修繕費用が多額でもありますし、一度、契約書類一式を持って、各都道府県の宅建相談窓口に対応をご相談されてはいかがでしょうか。

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Q.未成年時代に親の独断で購入した土地の名義をよこせとの父親からの請求にどう対応したらいいですか？

A.まず、奥様の名義で土地を購入したということですから、売買契約書も土地登記も奥様名義かと理解します。 そうであれば、土地は奥様が所有権を有していることになります。 従って、贈与をしたといったような特別な事情が無い限り、父親に所有権が移転するといったことはありません。 そのうえで、現在の状況は、土地について、父親が奥様から使用貸借（無償で借りること）しているか、借地しているか、というのが法的状態かと理解します。使用貸借か、土地対価の地代を収受する借地かで、借地借家法の保護の有無が変わり、後者であれば借地権が発生しますので、大きな違いです。 本件の事情では、父親は固定資産税のみ負担し、その余の金員の支払いはないようです。そうであれば、判例は、建物に関しての事案ですが、「建物の借主が建物を含む貸主所有の不動産の固定資産税を負担していても、特段の事情がない限り、建物使用の対価とはいえない」としていますので、本件でも、原則として、使用貸借としてみなされる可能性が高いといえます。 そうすると、今の状態を法的に整理すると、無償貸与の使用貸借であるが、固定資産税のみは父親が負担する約定が、黙示のうえで成立したと認定される公算が大きいです（従って、支払った固定資産税を返せということはいえないことになります）。 メールの内容から読み取れる事実を前提とした法的な整理は以上の通りですが、先方は、裁判ということを口にされているようです。 したがって、一度無料法律相談などをご利用されて、弁護士に相談なさってみてはいかがでしょうか。

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Q.離婚した夫名義の住宅ローンについて相談させてください。

A.元配偶者の方の名義からお子様の名義に移すというのは、つまりは不動産の売買契約を締結するということと法的には評価できます。従いまして、あくまで不動産の価格はローン残高での設定ということではなく、業者などの専門家の査定などを参考に決定されることになります。もし査定金額よりも著しい低価格での取引となりますと、贈与とみなされて、贈与税を課せられる可能性もございますので不動産の価格設定については注意をしてください。 なお、土地の所有者を変更するということですので、ローンの銀行に具体的な手続きについてご相談なさってください。

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Q.隣接者共有給水管の敷地内通過に係る説明不備について相談させてください。

A.契約書の条項は、将来的な環境の変化について規定をしているもので、買ったものが説明と異なるのであればそれは、説明をした仲介会社に対して、宅建業法上の説明義務違反の責任を問うことができます。 また、売主についても、民法上の説明義務があり、売主が仲介会社に異なる事実を説明しているような場合には、説明義務違反を問うことができます。 説明義務違反を問えるといっても、具体的にどうするかといえば、金銭の請求というのが一般的になります。 しかし、そのためには、今回の説明が異なることで買主に何らかの損害が発生をしなければなりません。 もし今回の説明の違いにより何らかの損害を受けたということであれば、まずは仲介会社に話をしてみることになりますが、任意交渉でうまくいかないようであれば、お近くの無料法律相談や、各行政の宅建相談窓口などをご活用されるのもよろしいかと存じます。

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Q.ペット飼育による敷金礼金の上乗せ、原状回復費用の請求は一般的なことでしょうか？また、相場はどのくらいでしょうか？

A.ペット飼育にともない、礼金や敷金が上積みされるという契約は多くございます。どうしてもペット飼育の物件は原状回復費用が多くかかる傾向がございますので、その分の負担を借主に求める契約は現状の賃貸では多く見受けられます。しかし、礼金3か月に敷金2か月を償却するとなると、賃料の5か月分を事実上貸主に支払っていることになり、一般の居住用物件の賃貸条件からすると、非常に高いと感じます。比較的礼金が高いとされている関西地域においても、高くて3か月程度までがほとんどであり、それ以上の物件になると、そもそも借り手がつかないので、貸主もそのような条件は設定しないのです。したがいまして、可能であれば、礼金を下げてもらうことや、敷金の償却条件を外してもらえないか、交渉をされることをおすすめいたします。 それから個人契約を貸主が希望しているとのことですが、代行業者が入ることを嫌がる貸主も一定数います。借主側に代行業者が入ることで、契約条件の交渉が借主ペースで進むことを嫌がるのがその理由の一つです。お勤めの会社様が個人契約でも問題ないかは事前にご確認ください。 契約金の振り込みのタイミングについては、賃貸の実態では、契約書締結前に支払うことも多くございます。 初期費用の振り込みと鍵が引き換えといった扱いをしている物件がほとんどです。ただ、お振込の前に必ず入られる物件の基本的条件の説明は必ず受けるようにしてください。ご納得のうえ、ご入金をしてください。 契約段階で要望が多い貸主は一般的に契約終了後の原状回復においても、要望が多い傾向がございます。 原状回復の清算については、現在は国交省の平成23年ガイドラインに沿って行うのが一般的でありますが、中にはそれよりも借主に厳しい条件での契約になっていることもございます。原状回復の清算の条件については、特に十分にご説明を受けられるようにしてください。仲介会社が間に入られているのであれば、その担当者に 事前にご確認いただき、ご納得のうえでご入居されるようにしてください。

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Q.高圧線、鉄塔、変電所が近くにある場合、契約時に説明すべきではないでしょうか？

A.不動産業者のスタンスや程度（距離）によるかと思います。 しかしながら、ご相談者様が「知っていれば購入しなかった。」ということであれば、 宅地建物取引業法を所管する行政（国交省や神奈川県庁）へご相談されてみてはいかがでしょうか。

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