「個人・法人のお客様」のご相談事例の一覧

Q.借りているアパートのオーナーが破産。トラブルを避けるための対処方を教えて下さい。

A.文面からわかる範囲で回答させていただきますが、不明な点が多いため、賃貸借契約書（及び、できれば物件の登記簿謄本）を持参の上、法律相談を受けられることをお勧めします。 ①契約解除の意思表示先について 旧オーナーに対して連絡がつかず、新オーナー（予定）に退去を告知されたとのことですが、本件の経緯から推測すると旧オーナーには破産管財人が選任されている可能性が高いと思われます。この場合、解除の連絡は破産管財人宛にすべきと思料いたします。 ②契約解除の理由があるかどうかについて 賃貸人の破産自体が契約解除理由になるかどうか、契約書をご確認くださいますようお願い致します。 また、契約期間満了前の解約（中途解約）ということであれば、中途解約を可能とする条項があるかどうかもご確認ください。 ③仮に新オーナーへの退去の意思表示が契約解除の意思表示として有効ではないという場合の賃貸借契約の存続時期ですが、これは抵当権と賃借権のどちらが先に設定されていたかによって変わってきます。 抵当権が賃借権より先に設定されていた場合、賃借権自体が抵当権に対抗できない事になりますので、買受人の買受時から６か月以内に退去することになります。 賃借権が抵当権より先に設定されている場合、逆に賃借権は抵当権に対抗可能ですので、そのまま存続し、買受人に賃貸借契約が承継されることになります。

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Q.夫婦共有名義で住宅購入後に離婚。ローン・買替えについて教えて下さい。

A.住宅ローンを一本化するためには、まず、奥様の持分を“売買”や“贈与”により取得する必要がございます。 贈与は現実的ではないため、売買について、ご説明いたします。 手続き方法としてはご購入されたときの手続きと同様に売買契約を締結したうえで、金融機関へ融資の申し込みをし、 融資承認が下りた後、残代金決済および、所有権移転手続きを司法書士に依頼することになる思いますが、このようなケースでは各金融機関で基準が異なるかと思いますので、あらかじめ主だった金融機関へお問合せいただくことをお勧め致します。 また、売却により、現在設定されている抵当権を抹消できれば、新たなローンを利用して別のマンションを購入することが可能となります。 現在の残債額および、ご所有マンションの相場（不動産会社へ査定をご依頼ください。）を把握された上で、ご検討されることをお勧め致します

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Q.所有不動産の業務管理委託先を探している。委託料は月額賃料の何％が業界の相場なのでしょうか？

A.賃貸管理につきましては様々なサービスがございます。 わかりやすくまとめたものが、公益財団法人不動産近代化センターのホームページに掲載されておりますので、コチラをご参考にしてください。 尚、業務管理委託料の相場につきましては、こちらもサービス内容によりますが、一般的に月額賃料の3～10％程度だと思います。 不動産管理においては、様々なトラブルが想定されます。ご依頼先は、ある程度の戸数を管理しており、経験やノウハウがある会社へご依頼されることをお勧め致します。 ＜関連サービス＞「東急リバブルの賃貸管理」

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Q.入居後、物件内で犯罪があったと知った。仲介業者は告知義務はなかったのでしょうか？

A.ご相談内容に関しましては、告知事項に該当するように思われます。 「退去費用全額を請求できるか」については疑問であり、慰謝料程度となる可能性があります。

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Q.貸主から建替えを理由に退去を求められた。退去しなければならないのでしょうか？

A.貸主からの契約解除につきましては『正当事由』が必要となります。 そのため、『耐震強度不足での取り壊し』が正当事由に該当するか否かが問題となります。今年3月には東京地裁において『耐震性不足を正当事由と認める』判決も出されております。 本件につきましては法律の専門家にご相談されることをお勧め致します。

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Q.義母の生前中に妻へマンション名義の変更は可能ですか？

A.お母様が『意思能力がない』と判断されているのであれば、お母様の行なう法律行為は無効となってしまうため“成年後見制度”をご利用される必要があるかと思います。詳しくはコチラでご確認ください。 尚、生前中の名義変更は贈与に該当します。 そこで『相続時精算課税』の制度を利用すると2,500万円までの贈与を、非課税とすることができます。 （※65才以上の親から20才以上の子供へ贈与する場合に限ります。）詳しくはコチラでご確認ください。

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Q.単独名義のマンションを夫婦共有名義に変更。必要な手続きは？

A.司法書士にご依頼いただき、名義変更登記をすることになりますが、以下の点にご注意ください。 ①現在、住宅ローンをご利用されている場合、金融機関の承諾が必要となります。 ②贈与税の課税対象になります。（婚姻期間が20年以上経過している場合、基礎控除110万円のほかに最高2,000万円まで控除を受けることが可能です。） 節税方法としては・・・ ・贈与税基礎控除額である110万円分の持分に抑える。（又は今後、年110万円分の贈与をご希望の持分になるまで継続する。） ・ご夫婦間で持分の売買をする。 ・ご夫婦間で金銭消費貸借契約を締結する。 等が考えられますが、手続きされる際は、税理士へご相談されることをお勧め致します。 不動産と税金：贈与税（１）、不動産と税金：贈与税（２）

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Q.古い不動産の取得費を調べる方法はあるのでしょうか？

A.取得費用については、取得費用が記載されている契約書等（請負契約等）が必要となりますが、『設備費』『改良費の額』なども取得費用に含めることができます。 詳細はコチラでご確認ください。 また、相続税が発生する場合には『相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』というものもございますので、ご参考にしてください。居住されていない場合、『居住用控除』を受けることはできませんが、他にも『控除』がございます。 要件はコチラをご確認ください。

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Q.個人名義を法人に変更したい。どのような方法があるか教えてください。

A.原則、新たな契約を締結しなおしております。

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Q.隣の騒音により退去を検討中。退去に必要なお金(違約金)など教えて下さい。

A.まずは、「賃貸借契約書」をご確認下さい。 ご契約が『普通建物賃貸借契約』であれば、解約に関する取り決めが『借主からの解約は一ヶ月前予告』となっているのであれば、解約申し込み後一ヶ月後に解約となり、違約金などの支払い義務は発生しません。 ※契約書によって解約予告時期が異なりますので必ずご確認下さい。 貸主さんに預けてある敷金については原状回復費用などを差引いた金額が返還されることになると思いますが、居住期間が一ヶ月程度であれば、その費用については事情を説明の上、貸主さんに交渉してみてはいかがでしょうか？ ※「ハウスクリーニング代金は借主が支払う」等の特約が契約書内に記載がある場合は、その費用については、借主様のご負担となります。 ご契約が『定期建物賃貸借契約』の場合、別に特約が付記されていなければ、契約期間内の解約は原則できません。それでも解約する場合には残りの期間の賃料分を支払う義務が生じてしまいます。 敷金については『普通建物賃貸借契約』と同様です。 いずれにつきましてもご契約内容をご確認ください。 また、退去原因が“騒音”とのことですが、騒音の“度合い”（受忍限度の問題になります）によっては貸主や仲介業者に対し『告知義務違反』（※１）を問える場合があります。この主張が認められれば、損害賠償金などの請求も可能になります。 （※１）貸主や不動産仲介業者が『騒音が発生している事実を知っていた』にも拘らず、借主に説明しなかった場合等。 詳しくは法律の専門家へのご相談をお勧め致します。

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