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A.『価格査定』とは、売主（依頼者）が売出し価格を決める際に、不動産業者が宅地建物取引業法第34条の2の第2項に基き“意見”として、根拠を基に売主に提示するものです。不動産業者のサービスの一環であり、無料で行なわれています。※あくまでも参考価格であり、関係当事者間のみに通用するものです。 これに対し、『鑑定評価』は、不動産鑑定士が鑑定評価基準に基き、多角的な視点で適正な価格を判定するものであり、評価報酬が発生します。 ※『鑑定評価』は信頼性が高く、関係当事者間だけではなく第三者や公的機関にも通用します。
A.『仲介業者が売主のグループ会社』であることを理由に『契約違反』『契約不履行』を主張することは難しい（法的根拠にならない）のではないか？と思います。 Ａ社が宅建業の免許を受けていない場合や、税金対策などの目的からこのような形態を用いる企業は多く存在します。 しかしながら『売主の広告媒体をご覧になって、売主に問合せをした』ということであって、あとから仲介業者が介在してきた、ということであれば「最初と話が違うではないですか？」という主張も可能ではないか、と思います。 ※『契約違反』『契約不履行』とは相手方が、契約書に記載のある約定を履行しない場合（お金を支払っても物件を引渡してくれない等）に主張できることになります。
A.上記の考え方で概ね問題ないかと思います。 『地上権価格』の目安に関しては借地権割合を基にすることになりますが、住宅地で所有権相場の6～7割、商業地で8～9割程度が一般的であると思います。また、ご相談者様のおっしゃるとおり、借地権よりも強い権利のため、価格算出には考慮する必要があります。 但し、考慮の仕方については、『商業地なのか住宅地なのか？』『地代が近隣相場と比較して、高いのか安いのか？』『契約内容から考慮する内容（更新料など）があるのか否か？』などにより異なってきます。 ※路線価の借地権割合は相続税を算出する際の数値であり、あくまでも『目安』としてお考えください。
A.本件はご相談者様とＡ社間において『黙示の媒介契約』の成立が認められるか否かが、問われるのではないかと思料します。 ※『黙示の媒介契約』とは・・・ 宅建業者が、不動産の売買契約を成立させるため、買主を現場に案内し、契約の締結に立ち会い、売買代金額について売主、買主の両者の言い分を調整して、両者をして買主の希望価額以下に合意させ、目的物の受渡、代金の授受に関与した場合には、買主との間に明示の売買の媒介契約がされなかつたとしても、黙示の媒介契約がされたものと解することができ、宅建業者＝商人は、商法第512条により、買主に対し、不動産売買の媒介の報酬を請求することができます。また、買主から不動産売買の媒介の依頼を受けた仲介人が数人あるときは、各仲介人は、特段の事情のないかぎり、売買の媒介に尽力した度合に応じて、報酬額を按分して、買主に対し請求することができます。 判例には、当初の媒介業者・甲を排除し、他社・乙を介して売買契約を締結した買主に対し、買主・甲間の『黙示の媒介契約』を認め、報酬の一部の支払いを命じたものもあります。 そのため、弊社では適格な回答が困難なため、法律の専門家に対しこれまでの詳細な経緯をご説明の上、ご相談されることをお勧めいたします。
A.売主がご相談者様の申し出を了承すれば、可能です。しかしながら売主が了承しない場合、契約当事者はご相談者様と売主であるため、『仲介業者の業務不備』を理由に売買契約の解除をすることはできません。 『仲介業者の業務不備』があるとお考えであれば、まず所管行政（国土交通省や都道府県庁）などへのご相談をお勧めいたします。
A.不動産譲渡税とは不動産を売却した際に得た利益に対して課税されるものです。 詳しくはコチラをご参照ください。また納付時期は、所有権を移転した年の翌年の3月15日までに住所地の税務署に確定申告により納税することになります。 支払いが滞った場合の取り決めについては、あらかじめ契約書で定めておくべき事項になります。（例えば、違約金の発生など）
A.「契約の白紙撤回は可能でしょうか？」についてですが、ご契約に関してはあくまでも売主が当事者（相手方）であるため、『仲介業者の業務』を理由に白紙解除はできないのではないか、と思料いたします。 （※この場合の解除方法は“手付解除”又は“違約解除”ということになります。） しかしながら、ご契約条件に『融資特約』（融資承認を受けることができない場合に白紙解除できる）が付されているのであれば『融資特約による白紙解除』を主張されてみてはいかがでしょうか。 ※一般的に収入合算でお借り入れされる場合には『連帯保証人』または『連帯債務者』となるケースがほとんどです。
A.ご質問にございます『優先権利はどちらにありますか？』についてでございますが、頂いた情報のみでは判断いたしかねますので、一般論での回答であることをご了承ください。購入申込書は『優先権』を確保する性質のものではなく、あくまでも購入に関する諸条件を記載した“購入の意思表示を明確にする書面”に過ぎず、法的拘束力もございません。
A.「貸主」が更新を拒絶するためには、「正当事由」が必要です。 「借地借家法」に定める正当事由の判断基準は下記のとおり。 1. 貸主が建物を必要とする事情（基本となる判断事項） 2. 賃貸借に関する従前の経過 3. 建物の利用状況 4. 建物の状況（建物の老朽化等） 5. 貸主の立退き料の提供 ※5. は補完的な事由とされており、ある程度1～４までの正当事由が具備されなければ、高額の立退き料を提示しても、正当事由として認められない可能性がございます。 普通賃貸借ではなく、定期借家契約を選択した場合、契約更新は原則認められないため、期間満了時には建物が貸主に返還されますが、一般的には普通賃貸借より賃料が低くなってしまうデメリットがございます。
A.現在の賃貸借契約を解除し、空室にした上での売却は難しいと考えますが、賃借人付での売買契約（オーナーチェンジ）は可能です。賃借人付での売買契約を選択した場合の懸念事項は、下記のとおりです。 ①購入者が購入物件を利用できないため購入者は、投資家等に限定されてくる。 ②上記①の理由により、空室で売却した場合と比較し、売却価格が低くなる。 ③投資用物件ではないため、販売期間が長期化する場合がある。 などが挙げられます。 空室で売却した場合と、賃借人付で売却した場合、それぞれついての査定額を把握した上でご検討されてみてはいかがでしょうか？
