契約不適合責任に係る契約書と重要事項説明書との齟齬があるのですが、どちらが優先されるのでしょうか？

Q.ご相談内容

中古物件の売買取引に関して質問です。重要事項説明書・『契約の内容に適合しないものの責任および契約の内容に適合しないものによる解除』欄に「売主は買主に対し、対象不動産の契約の内容に適合しないものについて２年間の責任を負います」。また売買契約書『契約の内容に適合しないものの責任』欄に「売主は買主に対し、本物件の契約の内容に適合しないものについて責任を負います。」と記載されています。その一方で重要事項説明書の特約条項で「重要事項説明書と別紙不動産売買契約書(契約の内容に適合しないものの責任)にかかわらず契約不適合責任免責とし設備も含むものとします」とも記載されています。
媒介不動産社から(案)としていただいたものなのですが、結論としてこの物件については契約不適合責任は負わないという解釈でよろしいのでしょうか?　因みに私は売主なのですが業者ではなく一般人です。

A.東急リバブルからの回答

契約書の解釈は、通常、特約とあれば、そちらが優先されることになります。
したがって、この場合では、特約に記載がある契約不適合責任免責条項が優先されます。
しかし、契約書というのはあくまでお互いが理解し納得して行うものです。
売主様ですら、どちらの解釈になるのかと疑問に思われているような状況は非常に危険です。媒介不動産業者に、逐次内容の確認をし、また、買主側にもしっかり伝わっていることを確認したうえで、契約を締結してください。契約不適合責任条項は、売買契約締結後に一番トラブルになりやすい論点ですので、特にご注意ください。

ご相談への回答について

「不動産なんでもネット相談室」は、実際にお客様より相談いただいた内容に、東急リバブルが中立的な視点で回答した内容を記載しております。不動産に関してご不明点がありましたらご参考ください。