不動産売買の仲介手数料の相場はいくら？ 上限額の計算方法やその他の諸費用の相場を解説

不動産を売却する際、不動産会社に買主を探してもらった場合、成功報酬として「仲介手数料」を支払うのが一般的です。

不動産売買の仲介手数料には、法律（宅地建物取引業法）で上限額が定められています。多くの不動産会社が上限額を請求するため、その上限額が実質的な相場といえます。

この記事では、仲介手数料の相場や計算方法、支払うタイミング、その他の諸費用などを解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

不動産売買の仲介手数料とは？

仲介手数料とは、売買契約を成立させた不動産会社へ支払う成功報酬のことです。売主や買主が不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼し、実際に取引が成立したときに仲介手数料を支払います。

媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介がありますが、どの種類を選んでも仲介手数料の上限額の計算方法は同じです。以下では、仲介手数料を誰が誰へ支払うのかを解説します。

売主と買主どちらが払うのか？

売主と買主は、不動産の売買契約が成立した場合、基本的にそれぞれが仲介を依頼した不動産会社から仲介手数料を請求されます。金額は、それぞれの媒介契約にもとづいて決まります。

売主と買主が別々の不動産会社に依頼する「片手仲介」の場合、仲介手数料の支払先は異なります。一方で、1社が売主と買主を仲介する「両手仲介」の場合、同じ不動産会社が支払先となります。この場合、売主と買主のどちらかが双方の分をまとめて支払うわけではありません。

複数社と媒介契約を交わした場合、仲介手数料を支払うのは基本的に売買成立に導いた不動産会社1社のみです。並行して依頼した他の不動産会社が広告宣伝活動のために費用をかけていたとしても、基本的には契約が決まらないかぎり、仲介手数料や広告費を請求されることはありません。

不動産売買の仲介手数料に相場はある？

仲介手数料の相場は、宅地建物取引業法（宅建業法）が定める上限額です。多くの不動産会社は、仲介手数料の支払額を上限額に設定しているためです。

相場は「上限額」

宅建業法で定められる仲介手数料の上限額は、取引価格を以下の3区分に分けて計算します。

取引価格が400万円を超える場合は、速算式「取引価格×3%＋6万円（税別）」を用いて上限額を算出することも可能です。

速算式では、本来であれば5%や4%の料率で計算する400万円以下の部分にも3%をかけます。「200万円以下の部分×（5%−3%）＝4万円」と「200万円超400万円以下の部分×（4%−3%）＝2万円」の合計6万円分少なく算出されるため、速算式では6万円を加えて帳尻をあわせています。

なお、宅建業法で定められているのは上限額のみです。下限は定められていないため、不動産会社は上限を超えない範囲で仲介手数料を設定できます。

低廉な空家等の媒介報酬の特例

低額な物件の売買では、仲介手数料の上限額が低くなり、広告活動や現地調査などの費用と手間に見合わず、売買契約にいたりにくくなる場合があります。そこで設けられているのが「低廉な空家等の媒介の特例」です。

これは、取引価格800万円以下（税別）の宅地・建物の取り引きをする場合、仲介手数料の上限が30万円（税別）になるという特例です。

たとえば、400万円の不動産の仲介手数料は速算式で計算すると「400万円×3％+6万円（税別）」で18万円となりますが、低廉な空家等に該当する場合は「30万円（税別）」が上限額となります。なお、適用にあたっては、あらかじめ依頼者へ説明し、合意を得る必要があります。

仲介手数料は消費税の課税対象

消費税は、商品や製品の販売、サービスの提供などに対して課される税金です。仲介手数料は、不動産会社が提供する仲介というサービスへの対価にあたるため、消費税の課税対象です。

不動産の取り引きでは、土地部分の価格には消費税が課税されません。建物部分については、消費税の課税事業者が事業用の不動産を売却した場合に課税対象となります。

個人がマイホームを売却する場合、建物部分についても消費税は課税されません。ただし、不動産価格に消費税がかからない場合でも、仲介手数料については必ず課税の対象となります。

【早見表】仲介手数料の相場はいくら？

「低廉な空家等」に該当しない不動産の仲介手数料の相場は、以下のとおりです。

不動産売買の仲介手数料を払うタイミングは？

仲介手数料は成功報酬のため、不動産の売買契約が成立してはじめて発生する費用ですが、支払うタイミングに法律上の定めはありません。

多くの不動産取引では、売買契約時に半額、引渡し（残代金決済）時に残りを支払いますが、不動産会社によっては契約時または引き渡し時に一括で請求される場合もあります。

仲介手数料以外に不動産会社に支払う費用はある？

通常の販売活動で不動産会社へ支払う費用は、原則として仲介手数料のみです。不動産会社が担う主な業務は以下のとおり多岐にわたりますが、いずれも基本的には仲介手数料の範囲内とされています。

• 不動産調査（査定書作成や売買契約時）
• 不動産査定（査定書の作成に関連する業務）
• 広告販売活動（不動産情報サイトへの掲載やポスティングなど）
• 案内業務（内覧のセッティングや立ち合いなど）
• 契約業務（契約条件の調整や重要事項説明書・売買契約書の作成など）

例外として、売主が不動産会社へ特別な広告や遠隔地への出張を依頼した場合は、事前に説明された実費を別途請求されることがあります。

仲介手数料以外の諸費用の相場

不動産の売買では、仲介手数料以外にも税金や手数料がかかります。代表的な諸費用は、次のとおりです。

• 印紙税
• 登録免許税
• 住宅ローンに関する手数料

以下で、それぞれの費目を解説します。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書などの課税文書に課される税金で、契約金額に応じて税額が決まります。売買契約書が2027年3月31日までに作成された場合、軽減措置により本則より低い税額が適用されます。税額は次のとおりです。なお、電子契約では紙の契約書を作成しないため、印紙税はかかりません。

登録免許税

登録免許税は、法務局で登記手続きをする際に課される税金です。不動産の売主が主に負担するのは、抵当権抹消登記に係る登録免許税です。

融資を受けて不動産を購入する場合は、通常はその不動産に抵当権が設定されます。抵当権とは、契約者がローンを返済できなくなった場合に、金融機関がその不動産を売却して優先的に返済を受けられる権利のことです。

ローンを完済しても、登記上の抵当権は自動的には抹消されません。売却代金でローンを完済する場合は、一般的に残代金決済とあわせて抵当権抹消登記を申請します。

抵当権の抹消登記には、登録免許税が課されます。税額は不動産1個につき1,000円です。たとえば、登記されている土地が1筆の場合、登録免許税は1,000円ですが、建物1棟とあわせて売却するのであれば税額は2,000円となります。

住宅ローンに関する手数料

前述の通り、売却する不動産にローンが残っている場合、通常は残代金決済時にローンを完済し、抵当権を抹消します。完済する際は、金融機関に繰上返済手数料を支払う場合があります。

残債を一括返済する場合の繰上返済手数料は、3〜5万円程度が相場です。金融機関や手続き方法などで異なり、無料のケースもあります。

不動産売買の仲介手数料が無料や半額の場合がある理由は？

不動産会社の広告で「仲介手数料無料」「仲介手数料半額」といった表記を見かけることがあります。仲介手数料が安い不動産会社に依頼すると、売却にともなう諸費用が抑えられ、手残りを多くできるでしょう。

しかし、仲介手数料は不動産会社にとって主要な収入源のため、無料や半額になるのには理由があります。安さだけで選ばず、依頼する前に以下の6点を確認することが大切です。

• 囲い込みの有無：他社からの購入希望者にも物件を紹介しているか
• 買取価格の妥当性：仲介で売却した場合の想定価格と比較して低すぎないか
• 追加請求の有無：仲介手数料以外の費用を別名目で請求されないか
• 販売活動の質：広告活動や紹介などを制限していないか
• 担当者の実力：売却実績や専門知識が十分にあるか
• 割引の適用条件：再契約や紹介などで割引を受けられる条件

以下では、仲介手数料が無料・半額になる主なパターンと、確認したいポイントをあわせて解説します。

売主ではなく買主が仲介手数料を負担している

売主側の仲介手数料を無料や半額にする不動産会社は、買主から手数料を受け取ることを前提としている可能性があります。この場合、売主にとっては売却時の費用を抑えられる利点がある一方で、囲い込みをされる可能性がある点には注意が必要です。

囲い込みは、他の不動産会社からの問い合わせを不当に断り、自社で売主と買主の双方を仲介しようとする行為です。不動産会社が囲い込みをすると、他社経由の購入希望者に売却できる機会を逃し、売却期間が長引きやすくなります。

不動産会社へ直接売却する・不動産会社から直接購入する

不動産会社が直接の買主となる買取では、仲介が発生しないため仲介手数料はかかりません。ただし、買取は仲介による売却と比べて、売却価格が下がる傾向があります。

買取を検討する場合は、複数の不動産会社に買取価格の査定を依頼し、仲介で売却した場合の想定売却価格と比較するとよいでしょう。

仲介手数料の代わりに「広告費」などを請求する

仲介手数料が無料、もしくは半額だとしても、その他の名目で報酬を請求される場合があります。たとえば、別途広告費を請求されて、結果的には仲介手数料の上限と同額、もしくはそれ以上の金額を支払うケースもあるため注意が必要です。

不動産会社を選ぶ際は、仲介手数料以外にかかる費用の有無や金額、内訳を媒介契約を結ぶ前に確認することが大切です。詳細を書面で提示してくれる会社であれば、あとから想定外の費用を請求されるリスクを減らせるでしょう。

多くの案件を得るために割引している

依頼件数を増やすための集客戦略として、仲介手数料を割引している不動産会社もあります。コストの面では魅力的に映る一方、「広告宣伝費をかけていない」「担当者の実績や専門性が十分でない」などの理由で、販売活動が思うように進まないおそれもあります。

媒介契約を結ぶ前に、担当者の業務内容や実力、売却実績などをよく確認したうえで、不動産売却を依頼する不動産会社を選びましょう。

再契約・紹介特典として割引している

再契約や紹介の特典として仲介手数料を割引する不動産会社もあります。具体的には以下のようなケースです。

• 同じ不動産会社で複数の取引をする場合
• 住み替えで売却と購入をまとめて依頼する場合
• その会社で成約した人からの紹介によって売却を依頼する場合

このような割引が受けられる不動産会社に依頼すると、サービスの品質が低下するリスクなどを負わずに手数料を抑えられる可能性があります。

住み替えをする場合や親族・友人などから不動産会社を紹介してもらった場合は、割引制度の有無や条件を確認しておきましょう。

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仲介手数料に関するよくある質問

最後に、不動産売却時の仲介手数料に関する代表的な質問に回答します。

仲介手数料に消費税はかかりますか？

仲介手数料には消費税がかかります。仲介手数料は不動産会社が提供するサービスへの対価にあたるためです。物件価格そのものに消費税がかからない場合でも、仲介手数料は課税対象です。

仲介手数料は値引き交渉できますか？

仲介手数料の上限額は法律で定められていますが、それを下回る金額での契約も可能なため、値引き交渉に応じてもらえることもあります。ただし、値引きに応じたことで売却活動に広告費や時間などをかけてくれなくなり、かえって売れにくくなる可能性もあります。過度な交渉は避けたほうがよいでしょう。

売買が成立しなくても仲介手数料は払いますか？

仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立しなければ支払う必要はありません。契約が成立するまでの広告や内覧の対応に費用がかかっても、成約に至らなければ基本的には請求されません。

不動産会社による買取でも仲介手数料は必要ですか？

不動産会社が直接の買主となる買取は、仲介手数料はかかりません。不動産会社が売買を仲介しているわけではないためです。ただし、買取は仲介による売却と比べて、売却価格が下がりやすい傾向があります。

複数の不動産会社に依頼した場合は何社に払いますか？

複数の不動産会社に売却を依頼しても、仲介手数料を支払う相手は、実際に売買を成立させた1社のみです。仲介手数料は成功報酬にあたり、成約させた不動産会社に対して発生するためです。複数社と同時に一般媒介契約を結んで数社に売却を任せた場合でも、成約に至らなかった不動産会社への支払いは必要ありません。

まとめ

不動産の売却にかかる仲介手数料の相場は、宅地建物取引業法が定める上限額です。取引価格が400万円を超える場合は「取引価格×3％+6万円（税別）」が目安となります。また、不動産売却では仲介手数料の他にも、印紙税や抵当権抹消費用などの諸費用がかかる場合があります。

仲介手数料を無料や半額にする不動産会社もありますが、そのような不動産会社に依頼しても必ずしも売却後の手残りが多くなるとは限りません。不動産を売却するときは、仲介手数料の安さだけでなく、支払い時期・税込額・担当者の販売力もよく確認し、信頼できる不動産会社を選ぶことが大切です。

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