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将来の売却について知る

スタート前に、ゴールを見据える。
それも、マンション投資の計画のうち。

マンション投資を考えるにあたり、運用のシミュレーションに加え、もうひとつ大切なことがあります。それは、出口戦略。「利益がある程度見込めた時点での売却」、あるいは「子供達に相続させた後に売却」など、最終的な「売却」を見据えることでもあります。出口戦略により、選ぶべき物件やローンの組み方、投資計画が異なります。購入前に「出口戦略」を考えることに加え、ご希望の出口戦略に対応できるパートナー選びが重要になります。

出口戦略とは?

出口戦略とは、マンション投資の「ゴール」を見据えること。つまり、「売却のタイミング」を考えることでもあり「いかに損失を抑え、収益を最大化するか」につながります。
初めてのマンション投資では「賃料収入による継続的な利益」だけに考えが集中してしまい、出口戦略は意外と見落としがち。たとえ、長期的な運用を計画していても、ゴールの設定は、購入物件の選定要素になりますので、購入時にしっかりと考えることが大切です。

出口戦略で訪れる最初の売却タイミングは、5年目。

最初に訪れる売却のタイミングは、購入して5年目。売却益にかかる譲渡税の税率が変わるタイミングが5年以内であり、所有期間が5年以内の場合は「短期譲渡」のための譲渡税は39.63%、5年を超える場合は「長期譲渡」のため20.315%と大きく差がでます。

※不動産の譲渡所得の所有期間の判定は、単純に「取得の日」から「譲渡の日」までの期間で判定するのではなく、「取得の日」から「譲渡の日」の属する年の1月1日現在において、5年を超えるかどうかで判定されるので注意が必要です。

マンション投資の目的から、出口戦略を立てよう。

出口戦略は、マンション投資の目的により異なります。ここで、代表的な目的により、考えられる主な出口戦略をご紹介します。

①家賃収入での資産形成をするなら、「中長期」の出口戦略

マンション投資が初めてで、今後も継続してご資産を増やしたい方には、中長期的な出口戦略。継続的・安定的な運用益(家賃収入など)での資産形成を考えると、10年・20年単位で計画できる物件選びが大切です。借入金の返済やローンの利息、修繕費などを含めたキャッシュフローの変化を考慮し、いつ売却するかを想定しましょう。

②売却益での資産形成をするなら、「短期」の出口戦略

投資マンションを購入し、売却した差額で利益を得ることを目的とするなら、投資マーケットの状況によりますが、短期的な出口戦略。短期投資は、利益確定までの期間が短いので、しっかりとしたリサーチが必要になってきます。売却の際に必要な諸費用も考慮して購入の計画を立てることが大切です。

③相続対策が目的なら、「中期」の出口戦略

相続の対策の目的は、なにより相続税の圧縮。相続後は、中期的な売却を見据えた計画も必要ですが、相続後、そのまま長期間保有しつづけることもありますので、先を見据えた長期的な計画も必要になってきます。相続対策の場合はご家族での話しあいがより大切です。

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point. 7

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