マンション投資のメリットとリスクを知る

ワンルームマンションであれば数百万円から購入できる物件があります。また、マンション投資では「投資用ローン」がご利用いただける物件もあります。投資用ローンをご利用いただくことで、全額自己資金で購入するより収益性を高める「レバレッジ効果」が見込めるケースがあります。レバレッジとは、「テコの原理」を意味します。不動産投資においてはローンを利用することで少ない資金で大きな金額を動かすことを指します。※お借入れには、審査が必要です。

■自己資金1,000万円の場合のレバレッジ効果比較例

	購入物件価格	年間収益	利回り
①レバレッジ効果なし	1,000万円（現金購入）	60万円	6%
②レバレッジ効果あり	3,000万円（借入2,000万円）	180万円

上記①②の利回りは同じですが、年間収入が3倍違います。
借入金2,000万円の年間利息を「金利1.8%」として計算すると年間利息が約36万円。
レバレッジ効果ありでは、年間収益180万円−約36万円＝実質収益約144万円となります。

自己資金1,000万円に対して、利益は144万円。
自己資金に対する利回りは約14.4%となります。
これがレバレッジ効果です。

区分所有のマンション経営の場合、建物の維持管理は、マンション全体の管理会社に対して毎月管理費や修繕積立金を支払うので、専門の業者が共有部分の管理や修繕を請け負ってくれます。

※自主管理マンションを除く

投資用ローンを利用する場合、団体信用生命保険が含まれています。万一、運用途中でお借入れご本人様がお亡くなりになったり、高度障害になったりした場合は保険が適用され、残されたご家族には無借金のマンションが残せます。

※一部金融機関により、団体信用生命保険の適用がない場合もあります。

※団体信用生命保険の適用基準により、適用内容が異なる場合があります。

公的年金だけでは、将来の不安は大きいものです。家賃収入を目的としたマンション投資なら毎月の家賃が想定できるので、老後の資金不足を補えます。

いまや、退職金も頼りにできない時代です。定年を迎えた時に、マンションを売却することで、老後の資産として活用ができる場合があります。

現金で相続される場合は、相続税評価額は額面通り。しかし、投資用マンションの場合は、路線価格方式・固定資産評価額、貸家としての土地・建物の評価減額を用いて、相続税評価額を算出するので、現金資産と比較すると資産圧縮効果があります。

会社員の方でも確定申告をすれば、借入金利息（建物のみ）や固定資産税などの費用は必要経費となり、節税できる可能性があります。また、損益計算上の赤字の場合でも、所得税の還付・住民税の軽減が受けられることがあります。

マンション投資で避けたいのが空室のリスク。空室があった場合は家賃収入がゼロになってしまいます。毎月の家賃収入をローン返済に充てる場合、自己資金から充当することになります。

毎月家賃収入があれば、計画通りに運用できますが、入居者が家賃を滞納した場合、月の収益が赤字になってしまう可能性があります。

建物や住宅設備は、時が経つにつれて古くなっていくものです。それは、家賃の下落や、入居希望者が集まらないことにつながる可能性があります。定期的なメンテナンスが大切です。

流動性とは、すぐに現金化できるかということで、換金性とも言われます。マンション投資のみならず、不動産投資全般は、株式投資のように売却したい時に、数日で売却することは難しいということを理解する必要があります。

投資用ローンを利用する際、変動金利型を選択した場合は、返済期間中に金利が上がり、支払いが増える可能性があります。

もし、火災や地震により建物が破損・倒壊すれば、家賃収入が得られなくなる可能性があります。そのため、火災保険や地震保険に加入することは大切です。