「法律」のご相談事例の一覧

Q.長年賃借している土地を購入したいのですが。

A.１００年にもわたって土地を賃貸されているということですが、結論としては、それによってたとえば所有権を得られるというようなことは法律上はありません。 賃貸借契約を締結しない中で、長きにわたり賃料を払って土地を占有していたといった場合に、賃貸借契約がないにもかかわらず、そのような占有者を賃借人と認めるということはございます。しかし、所有者の権利までを得られるといったことはありません。日本の法律は所有権絶対主義といって所有権を非常に保護しております。したがって、地主の方が所有権をお譲りいただけない限りは土地の所有権を得ることはできません。 昔の所有者が譲らないといっても、今は代も代わって、考えも変わってきている可能性もございます。 そうなるとやはり金額で折り合いをつけざるを得ません。一度地主の方と購入の意思があること、どのくらいの金額であれば売却してくれるのかということを確認し、たとえばその価格が非常に高額ということであれば、不動産会社の簡易的な査定サービスなどを利用して、客観的な金額を出してもらって、それを材料に交渉するということもありうると思います。 ちなみに、本件のような土地とは別の所有者がいる建物が立っている土地（底地といいます）は更地の価格に比べれば、通常は安い価格でしか売れません。価格交渉の際の参考になさってください。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら

Q.建物賃借人が未成年で、親権者が無職の場合、審査は通りますか？

A.通常、未成年者がマンションの借主になるときには、親権者の同意書があり、かつ、連帯保証人に親権者がなることを求められます。万が一親権者が収入がないという事情があれば、収入がある方を連帯保証人にせよといわれることが多いと思われます。 ただ、貸主の審査については、法律的な基準があるわけでは無く、貸主や管理会社によって基準が異なることも多いです。 したがいまして、物件探しをする際に、仲介会社に都度確認をなさってみてください。

個人・法人のお客様その他

回答はこちら

Q.新築賃借建物へ入居直後の雨漏りが原因で退去する場合の補償について教えてください。

A.たしかに、１，２の請求については、賃貸借契約では記載があるものがおおく、短期の解約でも、１か月分の賃料、クリーニング費用は請求されることが多いのは確かです。 ただ、今回の退去のご事情を推察すると、ご納得がいかないのもその通りだと思います。 １，２の費用については、事実上ほとんど住んでいないこと、賃借人のわがままで退去するわけではなく、あくまで住居の雨漏りが原因であることを改めて主張されて、なんとか免除いただくよう、交渉してみてはいかがでしょうか。１はだめでも、２は免除、など、落としどころが出てくるかもしれません。 ただ、どうしても納得がいかないということであれば、貸主に対して、本物件の契約不適合責任の追及を念頭において、お近くの無料法律相談などを活用されて、一度、そのような請求が成り立つかどうか、ご相談されてみてはいかがでしょうか。ある程度請求が可能ということであれば、それを根拠に、交渉をしてみるということもありうるかと存じます。

個人・法人のお客様建物に関して

回答はこちら

Q.無断で開発許可を申請されてしまった場合、どうすればよいのでしょうか。

A.開発許可申請の手続きは、行政が窓口になっております。 法律上では都道府県が行う事務とされておりまして、各相談窓口も都道府県庁にそれぞれ設置されております。 一度土地が所在する都道府県の窓口に対応について、ご相談なさってみてください。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら

Q.土地購入時に不動産業者と交わした承諾書の内容を解除したいのですが、可能でしょうか？

A.承諾書の６によれば、相互の合意をもって条件を解除、変更できるとあります。したがって、購入者Cとご相談になって合意を得てはじめて条件を変更できることになります。 そこで購入者Cとご相談される際に以下の点についてご確認ください。 ①前所有者の不動産会社とCとの間で承諾書の内容が承継されているのか。承諾書５のような文言があっても所有者が変われば自動的に条件が承継されるということではなく、あくまでお互いが承諾書の内容を確認し、了解して初めて条件が承継されます（具体的には売買契約書など書面に内容を入れることが一般的です）。したがって、購入者Cがそもそも承諾書の内容を知らない可能性もありますので、その点は確認されたほうがよろしいかと思います。 ②購入者Cに承継がなされていないのであれば、改めてご要望の条件をCに提示をし、新たな承諾書を締結する方向での交渉を進めやすいと思います。 ③購入者Cに承継がされているのであれば、一方的に佐藤様から条件を解約、変更することはできません。 Cは、承諾書の内容を前提に売買をされている可能性もあります。その場合には佐藤様の条件で妥結されるのは難しいと思います。承諾書を締結した時点とは異なり、建物が建てられるようになったという点を強調され、承諾書の内容の変更の申し入れをすることになるとは思いますが、交渉がうまく行かない可能性もございますので、事前に法律の専門家などご相談をされたほうがよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら

Q.借地権は契約書なしでも成立するのでしょうか？また、賃料が著しく低い場合でも借地権は発生するのでしょうか？

A.①契約書がなくても賃貸借契約は成立いたします。民法上の契約形態の大半が契約書のような書面がなくても法的には成立いたします。 ②借地権は通常は適正金額の賃料を支払う普通賃貸借契約が根拠となりますが、賃料の存在は土地を借りるうえでの絶対条件ではなく、無償でも成立する借地契約形態がございます（使用貸借　民法593条）。本件では通常よりも破格（低額）の賃料ということでございますので、法的には事実上、使用貸借形態として、借地権が認められる可能性が高いと考えられます。基準としては土地の固定資産税よりも低額での賃料設定がなされると使用貸借として認定されることが多いようです。 ③本物件の契約が使用貸借と認められる場合には、売買によって貸主が変更されると、自動的に使用貸借は終了し、新所有者は借主に対し、立ち退きを求めることができます。 以上が法的な考え方の原則でございます。 本件では最初の賃貸借契約の内容、固定資産税の金額、賃料の適正金額はいくら程度なのかといった事実で事情が変わります。特に本件契約が普通の賃貸借と認められた場合には、使用貸借とは異なり、借主は、法的に非常に強い立場となります（立退きさせることは難しくなります）。 本件物件をお買い求めになるのであれば、本件土地を巡る事情を整理したうえで、弁護士などの法律の専門家にご相談されてからのほうがよろしいかと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

回答はこちら

Q.未就業状態で不動産購入ローンは組めますか？

A.未就業で現在収入がない方へのローンについて、銀行の中には、無収入でも審査が通るカードローンの商品を用意している場合がございます。しかし、審査が通るには配偶者が高収入かつ安定して収入を得られるといった事情がなければまず審査に通ることはございません。 つまり、この商品は専業主婦の方が利用することを想定されております。 それでは、銀行以外の消費者金融などであればどうかといえば、貸金業法という法律で規制がございます。 具体的には、貸金業法１３条１項で、「貸金業者は、貸付けの契約を締結しようとする場合には、顧客等の収入または収益その他の資力、信用、借り入れの状況、返済計画その他の返済能力に関する事項を調査しなければならない」と規定しております。 かつて貸金業者が、借り手側の事情をあまり考えず金を貸し、返せなかった場合の強硬な取り立てなどが社会問題になったことをきっかけに法規制がなされたものでございます。 したがって、消費者金融などが、個人向けにお金を貸す場合には、借り手側の収入実績を必ず確認し、収入が全くない方については、それに見合った大きな資産がない場合には、貸金業法上、お金を貸すことができないことになっております。 お客様のご事情を推察いたしますと、銀行においても、消費者金融などの貸金業者においても、ローンを組まれるのは残念ながら難しいかと存じます。 まずは、ぜひとも国家資格を取得いただき、収入の目途をつけていただきましてから、改めて金融機関や不動産会社にご相談いただければと存じます。

個人・法人のお客様その他

回答はこちら

Q.貸主より、普通借家から定期借家への変更要請を受けているが、普通借家契約を継続することは可能ですか？

A.法律上、事業用不動産の場合『普通借家→定期借家の切り換え』は認められています。 そのためあくまでも貸主が普通借家契約の継続を了承することが前提になります。 ちなみに居住用建物であって契約締結時期が平成１２年３月１日以前である場合は『普通借家→定期借家の切り換え』は禁止されています。 そのためお借りになっている不動産が住居兼用であれば居住用として扱われます。

個人・法人のお客様建物に関して

回答はこちら

Q.隣家の土地の一部が自家の土地であると判明した場合、過去にさかのぼって借地賃料を請求できますか？また、土地を売却する場合の手順と手数料について教えてください。

A.質問１について 土地の公図や地積測量図であれば、法務局でも取得できるものですので、お見せ頂いても問題ないかと思います。 質問２について 土地を貸していたことになる場合には、賃料の清算が可能となります。 賃料については５年より前の賃料については時効によりすでに消滅をしておりますので、５年分の賃料は請求することができます（民法１６９条）。しかし、過去の賃料を清算するとなると、その金額や、そもそも貸していたということを立証する必要があります。そのためには賃貸借契約書といった書面の存在がないと現実には難しいと思います。 加えて、本件土地については、隣家から時効による所有権を主張されることも考えられます。自らのものでないことを知っていた場合で２０年、知らなかった場合には１０年、本件土地を自らのものとして使用していた場合には、時効により隣家の所有権が認められることになります。 したがって、賃貸借契約書などの書面がないのであれば、弁護士などの法律の専門家にご相談いただき、過去の賃貸借関係を主張できるのか、隣家からの時効の主張の可能性も鑑みて、賃貸借を主張せず、隣家のお申し出どおりに土地をご売却されたほうがよろしいのか、ご判断ください。 質問３について 売買になった場合には、対象地の測量、分筆および登記、売買契約書締結といった手続きが必要となります。そのうえで、仲介手数料、測量費用、登記費用、売買契約書に貼付する収入印紙代といった費用が必要となります。 また、通常不動産売買においては、譲渡取得税、住民税、印紙税といった税金がかかります。具体的な税金額等については、かならず税理士にご相談ください。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら

Q.未成年時代に親の独断で購入した土地の名義をよこせとの父親からの請求にどう対応したらいいですか？

A.まず、奥様の名義で土地を購入したということですから、売買契約書も土地登記も奥様名義かと理解します。 そうであれば、土地は奥様が所有権を有していることになります。 従って、贈与をしたといったような特別な事情が無い限り、父親に所有権が移転するといったことはありません。 そのうえで、現在の状況は、土地について、父親が奥様から使用貸借（無償で借りること）しているか、借地しているか、というのが法的状態かと理解します。使用貸借か、土地対価の地代を収受する借地かで、借地借家法の保護の有無が変わり、後者であれば借地権が発生しますので、大きな違いです。 本件の事情では、父親は固定資産税のみ負担し、その余の金員の支払いはないようです。そうであれば、判例は、建物に関しての事案ですが、「建物の借主が建物を含む貸主所有の不動産の固定資産税を負担していても、特段の事情がない限り、建物使用の対価とはいえない」としていますので、本件でも、原則として、使用貸借としてみなされる可能性が高いといえます。 そうすると、今の状態を法的に整理すると、無償貸与の使用貸借であるが、固定資産税のみは父親が負担する約定が、黙示のうえで成立したと認定される公算が大きいです（従って、支払った固定資産税を返せということはいえないことになります）。 メールの内容から読み取れる事実を前提とした法的な整理は以上の通りですが、先方は、裁判ということを口にされているようです。 したがって、一度無料法律相談などをご利用されて、弁護士に相談なさってみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様土地に関して

回答はこちら