「仲介」のご相談事例の一覧

Q.賃借建物のカビ被害についてご相談です。

A.賃貸人は、居住できる環境を整える義務を負っており、居住に必須の設備の故障は賃貸人に修繕義務がございます。よって①を求めることは可能でしょう。また、物件にもともと原因があるということは判明した場合には、②の費用も求められる可能性はあります。しかし、本件のような管理会社は、残念ながら、今後も対応する可能性は低いのではないでしょうか。もし求めて費用の負担に応じてくれればよいですが、応じない場合には、第三者の力（例えば弁護士）を借りることも考える必要が出てきます。ただ、お時間と費用を要します。体調不良もございますので、まずはお体を優先するためにお引越しされたうえで、敷金の全額返金及び仲介手数料返金の交渉をされてみてはいかがでしょうか。その際には、消費者センターや都道府県の相談窓口などの活用もお勧めいたします。

Q.売却希望の収益物件内覧の許諾について教えてください。

A.内覧を行う権限ですが、建物の権利は所有者にあり、部屋を使用する権利は賃借人にございます。媒介契約を依頼しても建物や室内の内覧を売主や賃借人の許可なく自由に行えるものではございません。媒介契約は買主を不動産仲介業者に探してもらう場合などの対応をしてもらうには、不動産仲介業者と締結の必要がありますが、仲介業者が所有者や賃借人の意向を無視して内覧などを行うことはありませんので、ご心配はいりません。

Q.宅建免許申請中に営業している宅建業者について質問です。

A.宅地建物取引業の免許を受けないで営業行為を行うことを、宅地建物取引業法では重大な違反行為と考えております。個人で行ったとしても「３年以下の懲役若しくは３００万円以下の罰金に処し、又はこれを併科する（宅地建物取引業法第79条）」と定められております。よって重要事項説明を行っていない宅地建物取引士の従業員であっても処分を受ける可能性はございます。

Q.家賃保証のプランは借主には選択があるかどうかのご相談です。

A.家賃保証会社の利用については賃貸人、管理会社に権限がありますので、貸主指定のプランで入居する必要がございます。中には借主が希望した場合に柔軟に対応してくれる貸主はいますが、必須と言われた場合には、そのプランでの加入が求められます。どうしても希望しない場合には、たとえば、連帯保証人を立てるので家賃保証への加入が不要にならないか交渉をする、または、そのような条件がない別の物件を紹介してもらう、といった選択肢になります。

Q.雨漏りを原因とした借家の転宅に伴う補償要求についてご相談です。

A.賃貸人は、居住できる環境を整える義務を負っており、居住に必須の設備の故障は賃貸人に修繕義務がございます。雨漏りは居住をするのに支障が出る故障ですので、賃貸人には補修義務があると考えられております。この点を大家及び管理会社に伝えて、至急、修理をするよう求めてみてください。大家及び管理会社が対応しないのであれば，債務不履行が原因での、やむを得ない退去となります。初期費用は転居先の賃貸人に支払うものですので，今回の退去とは別問題になりますが、本物件の大家及び管理会社と、敷金の全額返金及び仲介手数料なしで引越し先を探してもらう交渉は可能かと思われます。

Q.故障していない換気扇の交換費用の負担について教えてください。

A.中古住宅の売買契約において，付帯設備が経年劣化しているのは、予想される範囲内です。仲介会社が問題なく稼働しているという話をしているのであれば、それを故障という記載がないから折半というのは、仲介会社の説明が強引のように思います。何が故障で、交換した方がよいのか、交換しなければ使えないのかについて、改めて仲介会社に説明を求めたうえで、使用に支障がないのであれば、買主のご負担での交換ということを主張なさってもよいと思います。

Q.仲介会社を替えたいのですが。

A.本件の不動産会社(以下「Ａ」とします。)の立場からしますと、売主様から金額の了承を頂いておりますので，本件は契約締結直前であり、その時点での解約となりますと本来得るはずであった仲介手数料を得ることができなくなります。法的にはこのような場合、Ａの仲介手数料を得られるという期待は保護されます。Ａが業務を何もしていないのであれば、Ａの期待は保護されることはございませんが、担当者の対応は悪いが仕事はしているというのであれば、今のタイミングでＡとの契約を解約する行為は非常に危険です。Ａから本来であれば得られたであろう仲介手数料相当分を請求される可能性がございます。また、実態として、賃貸物件をこの不動産会社が管理をしているとなると、このようなお手続きの窓口は、この不動産会社以外はできない、といったケースも残念ながら多いです。

Q.借地契約締結に係る仲介手数料支払い義務についてご相談です。

A.仲介会社がいう、約20年前の取引の流れでの請求というのは全く理屈には合いません。そもそも直近の取引にCがどう絡んでいるのでしょうか。Bとの連絡窓口になっているというようなことがあるのでしょうか。全く絡んでいないのであれば、当然仲介手数料を支払う必要はありません。また、仲介手数料は媒介契約の存在が前提ですので、それがないのに支払う理由もありません。

Q.仲介業者の説明義務とローン特約に関する疑義について教えてください。

A.解約については、仲介業者の説明が原因でなされる場合には、白紙での解約はなかなか難しいですが、手付解約期間内であれば、手付金を支払うのみでの解約は可能です。契約書の内容をご確認ください。仲介会社に対しては、業法上の説明義務違反の可能性もありますので、業者へたとえば仲介手数料の減額などの交渉をされてみてはいかがでしょうか。なお、銀行ローンについては、変動金利と固定金利を組み合わせた商品もあり、そのような場合には可能だと思います。商品の内容については、必ず銀行に確認なさってください。