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A.借地権とは、『建物の所有を目的とする権利』であるため、一般的には借地権者と建物所有者は同一人物です。 借地権者が建物を所有していないといろいろ面倒なことが発生する可能性があります。 例えば、『何かしらの事情で、底地権者が変わるとその人物に対して借地権を主張できない』ということも考えられます。 このようなトラブルを避けるためには同一名義にしておいたほうが良いかと思います。
A.ご懸念されているように不動産の中にはどうしても売れないものもあります。 売れない場合にはそのまま所有し続けるか、自治体などに寄付（必ずしも寄付を受けてもらえるわけではありません）するという選択肢も考えられます。また将来的なお話で恐縮ですが、相続放棄などの手法もあります。※この場合は、本件不動産だけでなく全ての相続を放棄する必要があります。
A.情報量が限られているため、一般論での回答になることをご了承ください。 『元夫がローンを払えなくなったり亡くなったりしたら支払い義務は私になりますか？』 ⇒１．経済的に返済が不可能となった場合 ①債務者が元ご主人のみの場合：返済義務はなく、競売等になった場合はご相談者様が売却に承諾することで持分分の金額を受け取ることになります。 ②ご相談者様がペアローン、連帯債務・連帯保証人の場合：返済義務が生じます。 ２．死亡した場合 ①元ご主人が団体信用生命保険をかけている場合：返済義務はなくなり、相続人とご相談者様の共有となります。しかしながら住宅ローンの借り方が ペアローンの場合ご相談者様の借入額部分は残ります。 ②団体信用生命保険をかけていない場合：相続人へ債務が相続され返済義務が発生しますが、ご相談者様には返済義務はありません。 いずれにいたしましても、今のままでは元ご主人側にしても売却等を検討する際に問題が出てくるため、ご相談者様の持分を譲渡（又は贈与）するなどした方が良いかと思います。
A.『２０年後は宅地として建物を建築できる土地ということで、契約しました』ことについて、不動産会社は認識していたのでしょうか？ 認識していたのならば建物建築可能な状況であるか否かの説明が必要であったと考えます。 しかしながら、都市計画法における用途地域外で建物建築に供される目的でない土地の取引には宅建業法の適用はありません。 その旨を不動産会社へ伝えてみて、それでもなんら対応がなければ、宅建業法の所管行政（国交省や都道府県庁）へご相談されることをお勧めいたします。
A.結論から申し上げますと“貸す・貸さない”は貸主さんが判断します。 ただ、審査がОＫだとしても連帯保証人をつけることを条件とされる可能性が高いと思います。 「連帯保証人になってくれる人がいない」という場合でも、「家賃保証会社」が利用できる不動産会社もありますので、まずはお近くの不動産会社にご相談されることをお勧めいたします。
A.目的物の使用・収益に必要な修繕義務は、賃貸人が負うのが原則ですが、それを特約で打ち消すことも有効です。契約内容をご確認ください。
A.原状回復費用に関しましては・・・ 『「通常の使用方法をはるかに超える酷い使い方」によって、つけてしまった傷や汚れなどを修復する費用であることから、ペットの飼育可能な不動産であっても、キズや汚れがついてしまった場合は、借主の過失になり原状回復義務が発生する』といわれております。 しかしながら『通常の使用方法をはるかに超える』ということもあり、傷や汚れの程度の問題が出てくるかと思います。
A.ご指摘のとおり宅建業法の条文というのは解釈しづらい部分があります。 そこで、宅建業法の専門書に書かれている解説を抜粋します。 『宅建業法３５条１項本文の規定の文言からは、例えば宅建業者が所有する賃貸マンションの一室を借主に賃貸する場合に、借主に対して重要事項説明書を交付、説明しなければならないような誤解を与えるが、同法２条２号は宅地建物取引に限られ、宅建業者が宅地建物を賃貸する行為はこれに当たらず業務規定外の行為であるから、法３５条の適用はない』と解釈されていることから、重要事項説明書の交付・説明義務はないということになります。 しかしながらこれはあくまでも『法的には・・・』ということであり、私の個人的見解ではございますがトラブル防止の観点から説明すべきであろうと考えます。 実際に宅建業者が所有する不動産を賃貸する場合でも『重要事項説明書を交付・説明する』業者さんも多いようです。
A.契約書の条文において『付帯設備表に誤りがあった場合の処置』について規程されていないため、一般的には『規程外事項の協議義務』という条文を根拠に話し合いで解決を図ることになります。 話し合いで解決できないようであれば第三者が介入（調停や裁判）する場で、解決を目指すことになります。 買主さんが『防水パンがついている』と思い込んでいたことに過失がないのであればその主張も（７日を超えても）認められる可能性があるのかもしれませんし、設置されていないことを認識していたにもかかわらず、帳票を盾に“いいがかり”をつけてきているのであれば、その請求は棄却される可能性が高いように思います。 まずは役所等で行われている無料法律相談などをご利用されてみてはいかがでしょうか。
A.「使用対価を支払わない場合どのようになりますか？」についてですが、第３９５条（抵当建物使用者の引渡しの猶予）２項『前項の規定は、買受の時より後に同項の建物の使用をしたことの対価について、買受人が抵当建物使用者に対し相当の期間を定めてその１箇月分以上の支払いの催告をし、その相当の期間内に履行がない場合には、適用しない。』に該当することになり、おそらく買受人（新大家）は『強制執行』を目的に『引渡命令』を申立てて来ると思われます。
