「不動産取引に関して」のご相談事例の一覧

Q.所有権移転登記を受けずに購入した土地の使用料支払請求への対応

A.C氏が本件土地の所有権の登記を得ていることを前提とすると、C氏の土地を10年間使用料なしでご利用になっていたことになりますので、C氏としては土地の使用料を支払ってほしいという請求は正当なものと言えますが、ただ、10年間使用料について取り決めもせずに使用させていたわけですし、それでいきなり10年して土地使用料を支払えというのは、いささか乱暴な請求にも思えます。 もし裁判などの紛争になった場合には、「権利の濫用」という評価となり、請求は認められないという結論になる可能性はございます。ただ、すでに支払いをしておられるということですし、それを取り戻せるだけの不当性が認められるかどうかは微妙です。「権利の濫用」が裁判ではそもそも認められにくいという実態もございます。 結論からすれば、支払った金額を取りもどすのは正直難しいと思われますが、もしどうしても納得できないということであれば、お近くの無料法律相談などで、取戻しの有無について、相談をされてみるというのもよいかもしれません。

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Q.私道境界の確認書の形式について教えてください。

A.隣地との境界をめぐる書面は、第三者の確認は本来不要で、隣地お互いでしっかりと理解をしていれば問題はありません。 本件でいえば、私道の境界確認書は、私道に面しているそれぞれの土地所有者の方々が、署名捺印をしたうえで、原本をそれぞれの方々が保有をしていればそれで問題ございません。 あくまで業者は窓口の立場で契約書類の作成に関与しているにすぎません。大切なのは、確認書の当事者である所有者の皆様が理解をし署名捺印をするということです。

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Q.宅建業者に売却した建物の契約不適合責任についてご相談です。

A.当社の場合ですと、売主様には、物件状況報告書という書類を記載いただき、その中に、トラブルがあるような場合にはその内容を記載いただくようにしております。 それを契約時に買主様にお渡ししております。 今回そのような記載をした覚えがないとのことですが、メールでやりとりをされているとのことなので、もし、今回買った現所有者の業者が、転売をした際に契約不適合責任を問われるようなことになった場合に、元売主から聞いてないという主張は難しいとは思います。 ただ、トラブルになる前に、取引時点の物件状況を告知するような書面の作成を依頼しておいた方がよいと思います。売主様としては、その時点で知っていること、起きたことを告知すればよく、その後に発生した新たな事実は、その当時の所有者が告知する義務を負うことになります。

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Q.仲介業者に対する不信感についてご相談です。

A.宅建業法上問題になるような行為が認められる場合には、仲介手数料の減額、免除ということも不動産取引においては間々ありますが、そのような行為がない場合には、仲介手数料は全額認められるというのが法律の考え方です。 しかし、まずは、多々あった問題点を不動産業者にぶつけていただき、仲介手数料を支払おうと思える業務をしてもらっていないことを明確にお伝えいただくべきだと思います。 そして、会社としてどのように対応するのか、もちろんいい加減な対応に終始するような場合には、都道府県に設置されている宅建取引に関する相談窓口や消費者センターに相談もするということは業者に対して明確にされていいと思います。 そのうえで、交渉をし、納得いかなければ、本当に一度相談窓口を活用されて、対応について相談なさってみてはいかがでしょうか。

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Q.新築建物契約前支払済一時金の返還請求についてご相談です。

A.都道府県に設置しております宅建業者とのトラブルの相談窓口です。 市町村レベルですと、消費者センターや国民生活センターがございます。 それから、法的な紛争になる可能性がある場合は弁護士です。弁護士については、無料法律相談を各地で実施しております。

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Q.「安心入居サポート」等の付帯契約について教えてください。

A.おそらくは賃貸人ではなく、管理会社が提携をしている商品なので、賃貸借契約書には入れないという発想なのだと思います。 契約にない費用が発生する項目については、加入の強制はできませんので、強制したいのであれば契約書に入れる、契約書記載が無理なのであれば、加入しないと管理会社にご主張なさってください。

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Q.売買キャンセルと違約金、他についてご相談です。

A.相談１について 法的には、違約金支払いが必要になりますし、仲介手数料についても、拒絶する法的根拠づけは難しいと思われます。 相談２について 売主さんのご意向にもよりますが、交渉は十分可能ではないでしょうか。 相談３について 不動産会社の業務遅滞ですと、ローン特約を根拠にした解除事由とは認められないと思います。

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Q.賃借建物の間仕切改修に伴う入居遅延についてご相談です。

A.1か月貸主側の事由でお住いになることができなかったのであれば、請求ができる可能性はあると思います。 賃料は、賃貸人が住める環境を整えていることが支払いの前提です。 賃料発生日をひと月遅らせる、またはフリーレントを4カ月という契約内容に変更してもらうということで交渉されてはいかがでしょうか。

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Q.購入した中古マンションの合鍵の１本が行方不明について教えてください。

A.鍵が少ないというのは非常に不安だと思います。本当は6本あるのに5本しかない、おそらくはご自身で紛失したわけではないので、売主は責任がないと言っているのでしょう。 買主とすれば、結果として鍵が足りないのであれば、それは売主の責任ということになるわけですから、そこは売主に主張をして、鍵交換の交渉をされるのは可能だと思います。 しかし、中古物件に関しては、鍵の不安というものは払しょくできないものがあり（説明でも3本、売主からも3本わたされたとしても、マスターキーを売主が保有している可能性は捨てきれないからです）、引き渡されたのちに、鍵交換が可能な物件であれば、買主側で鍵交換をされるというのが一般的です。 法律的には、売主に鍵交換を求める、犯罪に巻き込まれた場合にその責任を求める、といったことができる可能性はあるとは思いますが、時間、労力、費用がかかりますし、犯罪などに巻き込まれるような事態になる前に買主側で鍵交換をされるというのが現実は多いように思います。

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Q.コロナ禍で収入が減ったので賃料を下げてほしいとの要請についてご相談です。

A.なかなか収入が落ちているということを証明するような資料を借主から提出してもらうのもなかなか大変だと思います。 応じなければいけない法的義務が貸主にあるわけではありませんが、ある程度仕方がないとお考えなのであれば、恒久的な値下げということではなく、検討されているような、時限的な値下げがよろしいかと存じます。更新料については来年ということですので、まだお約束しなくてもよろしいのではないでしょうか。 期間については収束が全く見通せない状況ではありますが、まずは３～6か月くらいに区切って値下げをし、そのあとについては、まだ収束を見いだせないような状況であれば延長、そうでなければ、賃料を戻すという内容が良いと思います。 たとえば、「9月分の賃料までは賃料を●●円とし、10月分の賃料からは●●円に戻す。ただし、新型コロナウイルス感染の広がりの状況によっては、甲乙協議の上、賃料の値下げ期間を延長する場合もある。その場合には必ず書面にて合意をするものとする。」といった内容です。 取り交わす書面は、賃料変更に関する覚書といった内容がよろしいと思います。必ず書面を締結するようにしてください。 不安であれば、無料の法律相談などが利用できるようであれば、ご相談されることをお勧めいたします。

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